Kúpa bytu od dôchodcov: Riziká a úskalia

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých aspektov. Špecifickou situáciou je kúpa bytu od dôchodcov, ktorá so sebou prináša určité riziká a úskalia, na ktoré je potrebné sa pripraviť. Často sa stretávame s tým, že na liste vlastníctva je zapísaná ťarcha na doživotné užívanie. Mnohí kupujúci sa takejto nehnuteľnosti radšej vyhnú. Je to ale naozaj nutné?

Vecné bremeno a právo doživotného užívania

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom, ktoré spočíva v práve doživotného užívania v prospech určitej osoby, je možný. Treba si však uvedomiť, že prevodom nehnuteľnosti toto bremeno nezaniká. Užívacie právo pre oprávnenú osobu zostáva zachované bez ohľadu na to, kto je aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti. Vecné bremeno zaniká až smrťou oprávnenej osoby alebo na základe písomnej dohody. Pre platnosť vecného bremena je nevyhnutný jeho zápis v katastri nehnuteľností.

Modelová situácia: Darovanie domu s právom dožitia

Modelová situácia, kedy rodičia alebo jeden z rodičov darujú dom a ponechajú si v ňom právo dožitia, je na Slovensku pomerne bežná. Aj takýto dom je možné predať a rodičom zabezpečiť alternatívne bývanie. Je však potrebné poznať niekoľko zásadných vecí, ktoré môžu odradiť od takéhoto predaja či kúpy.

Podľa Občianskeho zákonníka má vlastník právo so svojím majetkom nakladať podľa vlastnej vôle. To znamená, že na predaj nehnuteľnosti nepotrebuje súhlas rodičov. Avšak vecné bremeno spočívajúce v práve rodičov na doživotné užívanie nehnuteľnosti ostáva v platnosti aj po predaji, pokiaľ s jeho zrušením nesúhlasia. V praxi to znamená, že rodičia môžu dom naďalej užívať, hoci vlastníkom je už iná osoba.

Vecné bremeno doživotného bývania a užívania zvyčajne výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti a sťažuje jej predaj.

Prečítajte si tiež: Sprievodca výberom plienok pre inkontinentných seniorov

Ťarcha na dožitie ako poistka

Ťarcha na dožitie predstavuje pre pôvodných majiteľov akúsi poistku, ktorá im zaručuje, že sa po prípadných problémoch vo vzťahoch s novým vlastníkom neocitnú na ulici.

Ak sa osoba, ktorej je poskytované doživotné bývanie, a vlastník nehnuteľnosti nedohodnú inak, primerané náklady na zachovanie a opravy nehnuteľnosti znáša oprávnená osoba z vecného bremena.

Ťarcha s podmienkou alebo bez?

Ťarcha na dožitie je bežná klauzula, ktorá sa využíva najmä pri darovaní domu či bytu. Rodiny ju využívajú aj z dôvodu, že dedičské konanie je nákladné a chcú sa tak vyhnúť poplatkom. Pre rodičov však môže predstavovať riziko, ak by nehnuteľnosť darovali bezpodmienečne. Niektorí rodičia sa na deti spoľahnú a podmienky si nedávajú, iní sú opatrnejší. Odborníci odporúčajú ťarchu s podmienkou, ktorú je možné realizovať viacerými spôsobmi:

• Zmluva o zriadení vecného bremena
• Zmluva o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti
• Zmluva o krátkodobom nájme bytu
• Zmluva o výpožičke podľa Občianskeho zákonníka
• Iný zmluvný typ po dohode

Odborníci odporúčajú začať napríklad zmluvou o krátkodobom nájme, ktorá umožní spoločné užívanie nehnuteľnosti s oprávnenou osobou vyskúšať. V prípade neplnenia povinností je možné dať výpoveď a následne sa rozhodnúť o zriadení vecného bremena.

Zápis a zrušenie ťarchy

Ťarchu na dožitie sa zapisuje na príslušnom katastri nehnuteľností. Zrušiť ju môže iba osoba, v prospech ktorej je zapísaná, teda ten, kto má právo dožitia.

Prečítajte si tiež: Kontakty a možnosti pomoci pri nákupe potravín

Po úmrtí oprávnenej osoby môže vlastník nehnuteľnosti ťarchu z listu vlastníctva vymazať. Potrebný je úmrtný list alebo jeho overená fotokópia, s ktorou sa vlastník obráti na kataster a podá žiadosť o vymazanie ťarchy. Kataster by mal tento úkon vykonať do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Ak zomrie majiteľ nehnuteľnosti, ale oprávnená osoba naďalej žije, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť.

Kúpa nehnuteľnosti s doživotným užívaním ako investícia

Kúpa nehnuteľnosti s doživotným užívaním môže byť zaujímavou príležitosťou na získanie bývania za nižšiu cenu. Takéto ponuky sú spravidla výrazne lacnejšie. Tento inštitút môže byť vhodný napríklad pri predaji alebo darovaní bytu rodinným príslušníkom, kedy chce vlastník previesť vlastnícke právo na inú osobu, ale zároveň má záujem v byte dožiť. Ďalším príkladom je partnerské spolunažívanie, kedy chce jeden z partnerov zabezpečiť druhému právo dožiť v byte pre prípad úmrtia.

Kúpa bytu s ťarchou na dožitie nie je vhodná pre tých, ktorí potrebujú okamžite riešiť svoju bytovú otázku. Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je možné predať i prenajímať, pričom súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový kupujúci by však mal vedieť, že financovanie nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom je problematické.

Predávajúci a kupujúci by sa mali v zmluve dohodnúť na rozsahu nákladov spojených s užívaním bytu, ktoré bude znášať oprávnený z vecného bremena. Ak takáto úprava v zmluve absentuje, postupuje sa podľa Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Ako požiadať o príspevok na bývanie?

Na čo si dať pozor pri kúpe bytu s ťarchou

• Dôkladná kontrola listu vlastníctva: Zistite, či je na nehnuteľnosti zapísané vecné bremeno a aké sú jeho podmienky.
• Osobný kontakt s oprávnenou osobou: Porozprávajte sa s osobou, ktorá má právo doživotného užívania, a zistite jej predstavy a očakávania.
• Dohoda o nákladoch: Jasne definujte, kto bude znášať aké náklady spojené s užívaním nehnuteľnosti.
• Právna pomoc: Poradte sa s advokátom, ktorý vám pomôže zmluvne ošetriť kúpu nehnuteľnosti s vecným bremenom a predísť tak zbytočným problémom v budúcnosti.
• Financovanie: Overte si, či vám banka poskytne hypotéku na nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom.

Alternatívy k domovu dôchodcov

Ak zvažujete umiestnenie blízkeho do domova dôchodcov, je dôležité si zariadenie osobne prezrieť a zistiť, či vyhovuje vašim predstavám. Štandardne sa vypĺňa žiadosť o umiestnenie, ku ktorej sa prikladá vyjadrenie lekára o zdravotnom stave záujemcu a tlačivo o príjme. Niektoré mestá a kraje žiadajú aj potvrdenie o majetkových pomeroch, keďže jednorazové poplatky pri prijatí do zariadenia sa odvodzujú od hodnoty nehnuteľností, ktoré žiadateľ vlastní.

Zákon o sociálnej pomoci umožňuje uprednostniť v poradovníku len tých žiadateľov, ktorých zdravie či život sú vážne ohrozené a nemajú šancu si inak zabezpečiť starostlivosť.

Ak má žiadateľ nízky príjem, zákon o sociálnej pomoci prikazuje zriaďovateľom, aby boli zariadenia finančne dostupné a stanovuje aj hranicu príjmu, ktorý musí žiadateľovi a jeho príbuzným po zaplatení poplatkov zostať. Pravidlo garancie príjmu sa týka len zariadení, ktoré zriadili mestá či obce.

Ak nie ste spokojní s odmietnutím miesta v domove dôchodcov, môžete sa odvolať. Odvolať sa možno aj proti rozhodnutiu o zaradení do poradovníka čakateľov.

Predaj bytu s hypotékou

Ak sa situácia zmení a byt s hypotékou je potrebné predať, je dôležité vedieť, ako postupovať. Najprv je potrebné požiadať banku o vyplatenie hypotéky. Kupujúci bude potrebovať znalecký posudok a predávajúci bude musieť súhlasiť s vložením druhého záložného práva v prospech banky kupujúceho. Po presune peňazí za vyplatenie hypotéky predávajúceho dôjde k rozuzleniu celej transakcie.

Kúpa bytu z "papiera"

Kúpa bytu z "papiera" (teda bytu, ktorý ešte nie je postavený) so sebou prináša určité riziká. Je dôležité rozlišovať medzi kúpou od veľkého developera s históriou realizovaných projektov a kúpou od spoločnosti, ktorá vznikla len pre účely tohto projektu. V druhom prípade by to mohla byť kúpa mačky vo vreci.

Pri kúpe neexistujúcej nehnuteľnosti je dôležité, aby boli nároky kupujúceho dostatočne ošetrené v zmluve. Financovanie kúpy bytu je vhodné rozložiť na etapy, aby sa nestalo, že máte zaplatených 100 % kúpnej ceny a dom ešte ani nestojí.

V rezervačnej zmluve je vhodné dať rezervačný poplatok čo najmenší, pretože často býva formulovaná len v prospech predávajúceho. Naopak, zmluva o budúcej zmluve je už dokumentom, ktorý by mohol umožniť podať žalobu na súd, ak by predávajúci odmietol plniť svoju povinnosť.

tags: #kupa #bytu #od #dochodcov #rizika