Kúpa nehnuteľnosti na podnikanie: Podmienky a aspekty

Kúpa nehnuteľnosti na podnikanie je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie z pohľadu rôznych aspektov, ako sú daňové, účtovné a právne podmienky. Či už ide o predaj, prenájom alebo kúpu, fyzické a právnické osoby by mali byť oboznámené s pravidlami a povinnosťami, ktoré s tým súvisia. Tento článok sa zameriava na podmienky kúpy nehnuteľnosti na podnikanie, pričom zohľadňuje faktory ako DPH, daň z príjmov, účtovné postupy a ďalšie relevantné aspekty.

Nehnuteľnosť z pohľadu zákona

Zákon o DPH priamo nevymedzuje pojem nehnuteľnosť, ale používa termín "investičný majetok". Samotný termín nehnuteľnosť je definovaný v § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov. Príjmy z nehnuteľnosti môžu byť aktívne (príjmy z podnikania) alebo pasívne (príjmy z prenájmu).

DPH a nehnuteľnosti

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľnosti

Ak prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku a nie ste registrovaný ako platiteľ DPH z titulu podnikateľskej činnosti, vzniká vám povinnosť registrácie. Musíte sa registrovať do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali. Zdaniteľnou osobou sa stáva každá osoba, ktorá dosahuje príjem z využívania hmotného a nehmotného majetku.

Obrat a DPH

Príjmy z prenájmu nehnuteľností vstupujú do obratu pre účely DPH. Ak váš obrat presiahne 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, vzniká vám povinnosť registrácie pre DPH. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne predaného hmotného majetku.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Predaj po 5 rokoch od kolaudácie

Vo všeobecnosti platí, že predaj budovy po viac ako 5 rokoch od kolaudácie je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDPH. Avšak, ak ste si pri nadobudnutí nehnuteľnosti uplatnili odpočítanie dane, ste povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 ZDPH, pretože obdobie na úpravu pri zmene účelu použitia je 20 rokov.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

Zdanenie predaja s prenosom daňovej povinnosti

Alternatívne, môžete sa rozhodnúť pre zdanenie predaja podľa § 69 ods. 12 písm. c) ZDPH, kedy povinnosť platiť daň vzniká kupujúcemu platiteľovi dane. V takom prípade sa neuplatní úprava odpočítanej dane podľa § 54 ZDPH.

Predaj bytu po 5 rokoch od kolaudácie

Platiteľ dane musí uplatniť povinné oslobodenie od DPH pri predaji bytov po 5 rokoch od kolaudácie. Po 1. januári 2019 sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie predaja, pretože ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie. Zároveň musí vrátiť vstupnú DPH, ak si uplatnil odpočet dane v čase obstarania alebo rekonštrukcie.

Apartmán v bytovom dome vs. apartmánovom dome

Pri predaji apartmánu v apartmánovom dome po 5 rokoch od kolaudácie má predávajúci právo rozhodnúť sa, že dodanie nebude oslobodené od dane. Pri predaji apartmánu v bytovom dome zákon o DPH možnosť voľby vylučuje - predaj je povinne s oslobodením od dane.

Nájom nehnuteľnosti a DPH

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane - okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich časti.

Podnikanie a živnosť

Podmienky podnikania

Po splnení všeobecných a osobitných podmienok môže fyzická alebo právnická osoba začať podnikať už v deň ohlásenia živnosti.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca zľavami na vlak

Viazaná živnosť - sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností

Ak sa rozhodnete pre sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, ide o viazanú živnosť. Sprostredkovateľ vykonáva pre klienta sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou na základe sprostredkovateľskej zmluvy.

Označenie prevádzkových priestorov

V prípade zriadenia prevádzkových priestorov pri prevádzkovaní živností, je potrebné ich označiť najneskôr v deň začatia prevádzkovania živností a oznámiť ich zriadenie do 15 dní od ich zriadenia príslušnému JKM. Na uvedenie priestorov do prevádzky sa vyžaduje súhlasné rozhodnutie regionálneho úradu verejného zdravotníctva.

Povinnosti JKM

Na základe vyplneného a zaslaného elektronického alebo papierového formulára pre ohlásenie živnosti JKM zabezpečí pre podnikateľa splnenie všetkých povinností spojených so vznikom oprávnenia na podnikanie, vrátane registrácie na daňovom úrade a do systému povinného zdravotného poistenia.

Daň z príjmov pri predaji nehnuteľnosti

Zdaňovanie príjmu z predaja

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie takéhoto príjmu.

Oslobodenie od dane

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva. Existujú však výnimky, napríklad pri dedení v priamom rade.

Prečítajte si tiež: Ako si dokúpiť roky do dôchodku?

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Medzi výdavky, ktoré si môžete uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, patria:

• kúpna cena nehnuteľnosti,
• výdavky na rekonštrukciu a technické zhodnotenie,
• zaplatené úroky z hypotekárneho úveru,
• poplatky súvisiace s poskytnutým úverom,
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.

Príklady zdaňovania

• Príklad 1: Predaj bytu kúpeného v roku 2021 za 100 000 eur v roku 2025 za 120 000 eur podlieha zdaneniu, pretože neuplynulo 5 rokov od nadobudnutia.
• Príklad 2: Predaj rekreačnej chaty kúpené v roku 2010 za 60 000 eur v roku 2025 za 70 000 eur je oslobodený od dane, pretože uplynulo viac ako 5 rokov od nadobudnutia.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením alebo darovaním

Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade je príjem oslobodený od dane. Pri dedení v nepriamom rade je príjem oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti nie je od dane z príjmov oslobodený.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Ak je nehnuteľnosť využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem z predaja podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi príjmy z podnikania. Ak bola nehnuteľnosť preradená z obchodného majetku do osobného užívania a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane.

Príjem z predaja nehnuteľnosti v BSM

Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak.

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa zaraďuje medzi ostatné príjmy.

Zámena nehnuteľností

Pri zámene bytov dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.

Daňové priznanie a príklady

Ak daňovník dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, uvedie tento príjem v daňovom priznaní typu B.

Kúpa bytu na firmu vs. fyzickú osobu

Daňové hľadisko

• Fyzická osoba: Ak vlastníte nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane a zdravotných odvodov.
• Živnostník: Môžete si uplatňovať odpisy, dane alebo poistenia.
• Právnická osoba: Výnosy sú zdaňované 21 % alebo 15 % sadzbou dane z príjmov.

Výhody kúpy na firmu

• Možnosť odpisovania dane a zhrnutia vzniknutých výdavkov do základu dane.
• Uplatnenie dane z príjmov právnických osôb pri predaji.
• Vrátenie sumy DPH z ceny bytu, ak vám nevznikol nárok na jeho odpočet.
• Odpočet DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti.

Nevýhody kúpy na firmu

• Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve zvyšuje riziko jej likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
• Povinnosť odvedenia DPH, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania.
• Zložitejšie výpočty pri odpočte dane a komplikovanejšia evidencia.
• Možná zmena odpočítavania DPH v prípade, ak by ste sa byt rozhodli využívať na súkromné účely.

DPH pri kúpe bytu na firmu

Účel využitia nehnuteľnosti

Pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje účel využitia nehnuteľnosti. Ak je byt využívaný na zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH, máte nárok na odpočet DPH. Ak je byt využívaný na plnenia, ktoré nie sú predmetom DPH, nárok na odpočet DPH nemáte.

Proporcionálne odpočítanie DPH

Ak spoločnosť využíva nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, ako aj na plnenia, ktoré nie sú predmetom DPH, využíva sa inštitút proporcionálneho odpočítania DPH.

Prenájom nehnuteľnosti a DPH

Od roku 2019 je prenájom nehnuteľností určených na bývanie oslobodený od DPH, ak sa prenajíma zdaniteľnej osobe.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Od roku 2019 sa platiteľ DPH nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch od kolaudácie, tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil.

Účtovné aspekty nadobudnutia nehnuteľnosti

Obchodný majetok a dlhodobý majetok

Obchodný majetok zahŕňa hmotný majetok, nehmotný majetok, pohľadávky, rôzne práva a peniazmi oceniteľné hodnoty, ktoré patria podnikateľskému subjektu a slúžia a sú určené na podnikanie. Predmetom záujmu je časť obchodného majetku - dlhodobý majetok, a to nehnuteľnosti.

Spôsoby obstarania nehnuteľnosti

Dlhodobý majetok - nehnuteľnosti, je možné v praxi obstarať viacerými spôsobmi a každý z nich má svoje špecifiká a tiež rozdielny spôsob ocenenia, stanovenia vstupnej ceny a účtovania vzhľadom na druh majetku a zohľadňuje aj účtovnú sústavu podnikateľského subjektu definovanú v § 9 zákona č. 431/2002 Z. z.:

1. kúpa nehnuteľnosti - úver, bezhotovostná, resp. hotovostná platba,
2. vlastná výstavba,
3. bezodplatné nadobudnutie - darovanie, dedenie,
4. preradenie z osobného majetku do obchodného majetku,
5. finančný prenájom,
6. dotácie a príspevky.

Nadobudnutie nehnuteľnosti kúpou

Pri obstaraní nehnuteľnosti kúpou sa pri oceňovaní postupuje v súlade s § 24 a § 25 zákona o účtovníctve. Nehnuteľnosť sa oceňuje ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu v súlade s § 25 zákona o účtovníctve. Obstarávacia cena je definovaná ako cena, za ktorú sa majetok obstaral, včítane nákladov súvisiacich s jeho obstaraním.

Nadobudnutie nehnuteľnosti vlastnou výstavbou

Vlastnou činnosťou vytvorený hmotný majetok - nehnuteľnosti, sa oceňujú vlastnými nákladmi. Vlastné náklady zahŕňajú:

• priame náklady - napr. externé dodávky od iných dodávateľov súvisiace s výstavbou nehnuteľnosti, aktivácia vlastných činností súvisiacich s výstavbou,
• nepriame náklady bezprostredne súvisiace s výstavbou majetku - výrobná réžia, príp. aj správna réžia.

Nadobudnutie nehnuteľnosti bezodplatne

Hmotný majetok - nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne, sa oceňujú reprodukčnou obstarávacou cenou, t. j. cenou, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.

Nadobudnutie nehnuteľnosti finančným prenájmom

Pri zmluvách uzatvorených po 1. januári 2004 sa postupuje podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ktorý priniesol zmeny do chápania finančného prenájmu a priblížil sa účtovným predpisom. Právo odpisovania predmetu finančného prenájmu počas doby nájmu je prenesené na nájomcu.

Nadobudnutie nehnuteľnosti formou dotácií a príspevkov

Dotácie na obstarávanie dlhodobého majetku sa poskytujú na rozvoj podnikateľskej činnosti účtovnej jednotky, t. j. na obstaranie dlhodobého hmotného, resp. nehmotného majetku.

Finančná správa a listová kampaň

Finančná správa podniká tzv. listovú kampaň, ktorou upozorňuje daňovníkov na povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Na základe údajov z Katastra nehnuteľností posiela listy daňovníkom, u ktorých by mohla vzniknúť daňová povinnosť v súvislosti s predajom rodinného domu, chaty alebo garáže do piatich rokov od ich nadobudnutia.

tags: #kúpa #nehnuteľnosti #na #podnikanie #podmienky