Notárska Úschova: Bezpečný Spôsob Odovzdania Kúpnej Ceny Pri Kúpe Nehnuteľnosti

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je správne nastavenie mechanizmu zaplatenia kúpnej ceny jednou z najdôležitejších vecí. Obidve strany, kupujúci aj predávajúci, by mali mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu.

Úvod do Problematiy Úhrady Kúpnej Ceny

Od podania návrhu na vklad na kataster, až do momentu kedy ho kataster vybaví vždy ubehne nejaká doba (spravidla sa jedna o lehotu asi 30 dní). Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí. Kúpna cena by preto mala byť uložená do úschovy u nezávislej osoby, ktorá celý proces zdozoruje. Vo Vašom prípade ide úschovu peňazí zriadenú v zmysle § 68 Notárskeho poriadku, na základe ktorého je notár povinný pri nakladaní s peniazmi postupovať podľa dohody uzavretej medzi Vami ako príjemcom a predávajúcim ako zložiteľom.

Možnosti Úschovy Kúpnej Ceny

Aké možnosti teda môžete vybrať? U nás na Slovensku sú najznámejšie úschova u notára, advokáta alebo v banke (vinkulácia).

Notárska Úschova Ako Najbezpečnejšia Forma Úhrady

Notárska úschova je najbezpečnejším spôsobom odovzdania kúpnej ceny, aký pri kúpe nehnuteľnosti poznáme. Notárska úschova je predstavuje jednu z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti). Zriadenie notárskej úschovy na základe ust. § 68 a nasl. zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) je v realitnom obchode jeden z najbezpečnejších spôsobov uhradenia kúpnej ceny, kedy kupujúci celú alebo časť kúpnej ceny odovzdá do úschovy notárovi, ktorý ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení určitých podmienok, najčastejšie po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdali tomu komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú, teda predávajúcemu.

Kto Môže Zriadiť Notársku Úschovu?

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku, ideálne však takého, ktorého majú zmluvné strany k sebe čo najbližšie.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Proces Zriadenia Notárskej Úschovy

Notár Vám pripraví kúpnu zmluvu s notárskou úschovou, ktorej podmienky budú vzájomne previazané. Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu. Túto notársku zápisnicu musia podpísať buď obidve zmluvné strany, teda kupujúci (zložiteľ peňazí) aj predávajúci (príjemca peňazí), alebo iba jedna zo strán, kupujúci (zložiteľ).

Kedy Podpisujú Zápisnicu Obe Strany?

Zápisnicu o notárskej úschove podpisujú obidve zmluvné strany v prípade ak:

• podmienky úschovy nie sú presne upravené v kúpnej zmluve (napr. sa zabudlo pri spisovaní kúpnej zmluvy na úpravu podmienok vrátenia peňazí zložiteľovi) alebo
• sa na kúpnej zmluve neosvedčuje pravosť podpisu príjemcu peňazí (pri predaji nehnuteľnosti sa pravosť podpisu predávajúceho osvedčuje vždy, táto situácia môže nastať v prípade ak je predmetom predaja hnuteľná vec) alebo
• ak o to jedna zo zmluvných strán požiada.

Ak sú podmienky úschovy podrobne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve sa osvedčí pravosť podpisu príjemcu, postačuje, ak notársku zápisnicu o úschove podpíše iba kupujúci, ktorý zároveň prevedie na účet notára peňažné prostriedky. Následne pri podpisovaní kúpnej zmluvy kupujúci preukáže predávajúcemu zloženie kúpnej ceny do úschovy notárskou zápisnicou o úschove peňazí a potvrdením notára o prijatí peňazí do úschovy. V dnešnom uponáhľanom svete vie značne zjednodušiť situáciu, keď sa zmluvné strany nemusia stretávať spoločne, u jedného notára, dohadovať si termín, ktorý vyhovuje všetkým stranám, a to najmä v prípadoch keď je predávajúcich viac.

Po oznámení čísla účtu notára prevedie kupujúci peňažné protriedky na tento účet. O zložení kúpnej ceny spíše notár notársku zápisnicu.

Dôležité Aspekty Notárskej Zápisnice

Notár spíše tzv. Notár, ktorý má finančné prostriedky uschované, musí zabezpečiť, aby boli odovzdané tomu, komu ich, za vopred stanovených podmienok, má dostať. Notár spíše tzv. Zápisnica o úschove peňazí musí obsahovať vyhlásenie zložiteľa, že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom notárskej úschovy, to znamená, že po spísaní zápisnice o úschove, nie je už možné zo strany zložiteľa jednostranne meniť podmienky úschovy peňazí. Ďalšou výhodou notárskej zápisnice je aj to, že táto sa považuje za verejnú listinu, má dôkaznú silu na súde.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Podmienky Uvoľnenia Peňazí z Notárskej Úschovy

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. V prvom rade je potrebné určiť, kedy tieto peňažné prostriedky budú uvoľnené v prospech predávajúceho. Sú to podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) predávajúcemu. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok (resp. s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva) a/alebo rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podmienkou však môže byť aj predloženie iných, resp. ďalších dokumentov.

V každom prípade odporúčame uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne. Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť. Sú to prípady, kedy sa ihneď po prepise nehnuteľnosti v katastri objaví na liste vlastníctva plomba a podmienkou uvoľnenia peňazí z úschovy je výlučne predloženie výpisu z listu vlastníctva.

Príklady Situácií s Plombou na Liste Vlastníctva

Uvádzame dve najčastejšie situácie:

1. Kupovaná nehnuteľnosť bola pôvodne zaťažená záložným právom banky, kupujúci s tým bol uzrozumený a ako časť kúpnej ceny, poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho. Prostredníctvom notárskej úschovy sa vyplácala druhá časť kúpnej ceny. Banka po zápise alebo ešte pred zápisom vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnosti, dala (možno aj bez vedomia a súčinnosti zmluvných strán) návrh na výmaz záložného práva banky z katastra nehnuteľností. Nastane teda situácia, že kupujúci je síce vlastníkom nehnuteľnosti, ale na liste vlastníctva je plomba, preto notár nemôže na základe listu vlastníctva do rozhodnutia katastra o výmaze záložného práva (60 dní), vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Notár by mohol kúpnu cenu vyplatiť, ak by bolo v podmienkach úschovy uvedené aj predloženie rozhodnutia katastra o vklade vlastníckeho práva kupujúceho alebo keby v podmienkach úschovy bolo uvedené predloženie listu vlastníctva s konkrétnou plombou.
2. Ešte horšia situácia môže nastať, ak kupujúci akonáhle nadobudne vlastnícke právo zápisom v katastri, nehnuteľnosť ďalej scudzí a napr. hneď na druhý deň sa objaví na liste vlastníctva plomba, predávajúci nestihne vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby (kataster po zápise práv k nehnuteľnostiam aktuálny list vlastníctva nedoručuje tak ako bývalo predtým) a notár nemôže na základe listu vlastníctva vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Situáciu môže zachrániť správne nastavená zmluva a samozrejme ako bolo už aj vyššie uvedené, alternatívna podmienka predloženia rozhodnutia katastra.

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Riešenie Situácií, Kedy Nedôjde k Vyplateniu Peňazí

Správne nastavená notárska úschova by mala upravovať aj situácie, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť zložiteľovi. Zároveň pre úplnosť uvádzame, že podmienky notárskej úschovy by mali riešiť aj situáciu, keď do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí predávajúcemu, teda podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Ochrana Pred Exekúciou

Ochrana pred exekútorom - v prípade, ak by medzičasom bola voči zložiteľovi (kupujúcemu) začatá exekúcie, tak exekútor nie je schopný siahnuť na peniaze uschované v notárskej úschove, pretože tieto sú už na bankovom účte notára. Oproti tomu notárska úschova skutočne peniaze uchráni, nakoľko Notársky poriadok výslovne ustanovuje, že počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Notár nie je oprávnený z predmetu úschovy uspokojiť nároky tretích osôb vyplývajúce z osobitných predpisov. V neposlednom rade stojí za zmienku, že v notárskej úschove sú peniaze chránené zákonom č. 118/1996 Z. z.

Poplatky za Notársku Úschovu

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určí podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. Poplatky za zriadenie notárskej úschovy sú uvedené vo vyhláške č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov, kedy pri sume zloženej vo výške do 3 319,39 EUR je odmena notára 23,24 EUR; pri sume vo výške nad 3 319,39 EUR do 16 596,96 EUR vrátane je odmena notára 49,79 EUR atď. K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 20% DPH, a to v prípade, že je notár platca DPH.

Mýty o Bezpečnosti Notárskej Úschovy

Medzi ľuďmi koluje mýtus, že notárska úschova je bezpečnejšia ako advokátska. Vychádza zrejme z historického postavenia notárov a z mylného predpokladu, že za notára ručí štát. To ale v prípade úschovy peňazí neni pravda. Riziko sprenevery peňazí je rovnaké ako u advokáta, ale v oboch prípadoch zdôrazňujem, že je riziko minimálne. Notár musí mať povinné profesné poistenie a byť členom notárskej komory. Notár je poistený pre prípad škody. Notár podlieha kontrole svojich kontrolných orgánov.

Alternatívy k Notárskej Úschove

Aké sú ďalšie možnosti úschovy kúpnej ceny?

Advokátska Úschova

Pri tejto možnosti advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu. Každú úschovu eviduje u Slovenskej advokátskej komory. Advokát je zo zákona povinný mať profesné poistenia zodpovednosti. To ale nekryje spreneveru, čo je asi jediné riziko tejto úschovy. Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.

Banková Vinkulácia

Vinkulácia kúpnej ceny znamená účelové obmedzenie dispozičného práva kupujúceho k finančným prostriedkom na účte v banke. Alternatívou notárskej úschovy je vinkulácia finančných prostriedkov v banke, ktorá však neuchráni zložené finančné prostriedky, ak je na zložiteľa začatá exekúcia. Jednoducho povedané, kupujúci zriadi v banke bankový účet, na ktorý vloží peňažné prostriedky, ktoré budú vyplatené bankou predávajúcemu po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. Najčastejšou podmienkou býva predloženie listu vlastníctva banke, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figuruje kupujúci. Na základe predloženej kúpnej zmluvy pripraví zmluvu o vinkulácii banka. Zmluva, ktorou sa zriaďuje vinkulácia, obsahuje najmä prísľub kupujúceho obmedziť nakladanie s peňažnými prostriedkami na jeho účte. V zmluve o vinkulácii sa ďalej určí výška finančných prostriedkov, ktoré budú blokované, ako aj doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho. Vinkulácia kúpnej ceny za nehnuteľnosť spočíva v účelovom obmedzení dispozičného práva kupujúceho ako zložiteľa k finančným prostriedkom na účte v banke. Kupujúci tak po zložení kúpnej ceny na bankový vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať.

Proces Bankovej Vinkulácie

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho nenakladať s finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte počas dohodnutej doby a záväzok banky držať na vinkulovanom účte uvoľniť peňažné prostriedky a uvoľniť ich buď predávajúcemu, avšak len za predpokladu, že budú splnené podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu alebo po uplynutí trvania bankovej vinkulácie ich vrátiť kupujúcemu. Tieto podmienky je možné dohodnúť s predávajúcim akokoľvek, najčastejšie sa však viaže uvoľnenie finančných prostriedok z vinkulovaného účtu na účet predávajúceho na nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúceho k prevádzanej nehnuteľnosti. Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny (resp. Týmto podmienkam uvoľnenia sumy z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho ako aj povinnosť kupujúceho zložiť kúpnu cenu alebo jej časť na vinkulovaný účet a záväzok s touto sumou v dohodnutej lehote nijakým spôsobom nenakladať musia byť prispôsobené aj platobné podmienky uvedené v kúpnej zmluve.

Nevýhody Bankovej Vinkulácie

Niektoré banky ju ponúkajú len ako službu k financovaniu hypotekárnym úverom. Ďalšia skúsenosť je, že banky ponúkajú vinkuláciu len na niektorých pobočkách. Cena za túto službu sa vypočíta percentom z uschovanej čiastky a je niekedy vyššia, ako úschova advokátska. Podľa skúseností z praxe je ale najväčšia nevýhoda, nepružnosť bánk. Banky majú svoje stanovené postupy a majú svoje vzory zmlúv, v ktorých neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, pripravte sa na dlhodobý a zložitý proces vybavovania dodatkov. Je možné, že potom aj tento dodatok môže predražiť celkovú vinkuláciu.

Riziko Exekúcie pri Bankovej Vinkulácii

V porovnaní s notárskou úschovou, pri vinkulácii môže vzniknúť problém, ak je na kupujúceho začatá exekúcia. V tomto prípade môže exekútor siahnuť na finančné prostriedky zložené kupujúcim na vinkulovanom účte a tento účet exekútor zablokuje rovnako ako bežný bankový účet. Exekútor totiž môže zablokovať finančné prostriedky tak na bežnom, ako aj na vinkulovanom účte.

Ako Postupovať pri Výbere Úschovy?

Ako to robíme my Aby mali klienti, čo najmenej nákladov so zrealizovaním obchodu využívame služby notárskej úschovy v prípade, že sa jedná o komplikovaný prípad. V bežnej praxi však využívame doložku v kúpnej zmluve, vďaka ktorej je naša advokátska kancelária splnomocnená podať návrh na vklad. Podávanie návrhu na vklad teda nie je závislé od predávajúceho. Keď nám kupujúci oznámi, že poslal čerpanie finančných prostriedkov a predávajúci prijatie potvrdí, podávame návrh na vklad, pričom splnomocnená osoba môže v priebehu prerušenia procesu vkladovania doupraviť kúpnu zmluvu podľa pokynov katastra. Nestane sa tak, že by predávajúci dostal peniaze a už nekonal ďalej vo veci vkladovania vlastníckeho práva na katastri.

Dôležitosť Správneho Nastavenia Kúpnej Zmluvy

Jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je uvedenie výšky kúpnej ceny. Taktiež je dobré, ak sa v kúpnej zmluve uvedie spôsob jej úhrady. Výška kúpnej ceny by mal byť nastavená v trhovej hodnote, aby sa kúpna cena považovala za primeranú. V zmysle zákona č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti v platnom znení, kúpna cena môže byť zaplatená v hotovosti do výšky 15.000,- Eur, pokiaľ ide o platbu medzi fyzickými osobami. Pokiaľ ide o platbu medzi podnikateľmi tak do výšky 5.000,- Eur. Nepomôže ani rozdelenie platby do niekoľkých splátok, či jej rozdelenie na základe viacerých právnych úkonov. Inak uhradenie kúpnej ceny môže prebiehať len bezhotovostne z účtu na účet. Zaplatenie kúpnej ceny v trhovej hodnote za nehnuteľnosť v hotovosti práve kvôli spomínanému zákonnému obmedzeniu sa neodporúča.

Spôsoby Úhrady Kúpnej Ceny, Ktorým sa Vyhnúť

Ako spôsob úhrady kúpnej ceny sa určite neodporúča uschovanie peňazí na komerčnom účte u realitnej kancelárie. Jednak preto, že nie je oprávnená vôbec uschovávať peniaze tretích osôb (to môže napríklad banka alebo notár), ale tak isto tu hrozí, že sa dostane do konkurzu (bankrot), reštrukturalizácie (insolvencia) alebo ich jednoducho spreneverí.

tags: #kupna #zmluva #notarska #uschova #podmienky