Kúpna Zmluva a Identifikačné Údaje Cudzinca: Vzor a Náležitosti

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníckeho práva k určitému predmetu, či už ide o hnuteľnú vec alebo nehnuteľnosť. V prípade, že jednou zo strán je cudzinec, je potrebné venovať zvýšenú pozornosť správnemu uvedeniu identifikačných údajov a dodržaniu všetkých zákonných náležitostí. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, s dôrazom na identifikáciu zmluvných strán a zmeny v katastrálnom konaní.

Právny Rámec Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva sa uzatvára v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.). Podnikatelia pri výkone svojej podnikateľskej činnosti uzatvárajú kúpnu zmluvu podľa § 409 a nasl. Obchodného zákonníka. Dvaja nepodnikatelia môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu podľa § 588 Občianskeho zákonníka, no môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu aj podľa § 409 a nasl. Obchodného zákonníka, rovnako ako dvaja podnikatelia. Samotná kúpna zmluva vlastnícke právo sama o sebe neprevádza, k prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje vklad od katastra nehnuteľností.

Identifikácia Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. To platí pre predávajúceho aj kupujúceho.

Fyzická Osoba

Ak je zmluvnou stranou fyzická osoba, zmluva musí obsahovať:

• Meno a priezvisko
• Rodné priezvisko
• Dátum narodenia
• Rodné číslo
• Miesto trvalého pobytu

Právnická Osoba

Ak je zmluvnou stranou právnická osoba (napr. spoločnosť s ručením obmedzeným), zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Názov
• Sídlo
• Identifikačné číslo (IČO), ak ho má pridelené
• Prípadne iné identifikačné údaje

Obsah Kúpnej Zmluvy

Okrem identifikácie zmluvných strán by mala kúpna zmluva obsahovať nasledujúce časti:

Predmet Kúpy

Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom predmetu kúpy. Predmet kúpy je potrebné špecifikovať dostatočne konkrétne, tak, aby nebol zameniteľný s inou hnuteľnou vecou. Ak existuje, špecifikujte aj príslušenstvo, ktoré sa vzťahuje k predmetu kúpy (napr.: návod na obsluhu, záručný list). Predávajúci sa touto zmluvou zaväzuje previesť vlastnícke právo k predmetu kúpy na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť predávajúcemu kúpnu cenu vo výške a spôsobom podľa článku III. tejto zmluvy. Predávajúci vyhlasuje, že predmet kúpy nie je zaťažený záložným právom, zaťažený právami tretích osôb, pričom predávajúci je v plnom rozsahu vlastníckych práv oprávnený s predmetom kúpy nakladať.

Technický Stav Predmetu Kúpy

Predávajúci prehlasuje, že oboznámil kupujúceho s technickým stavom predmetu zmluvy a že žiadne skryté vady, o ktorých musel vedieť, kupujúcemu nezatajil. Kupujúci prehlasuje, že pozná technický stav predmetu zmluvy a berie na vedomie, že miera opotrebenia zodpovedá veku hnuteľného majetku a dohodnutej cene.

Prechod Vlastníckeho Práva a Zodpovednosť za Vady

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza z predávajúceho na kupujúceho prevzatím predmetu kúpy. Dňom prevzatia predmetu kúpy prechádzajú na kupujúceho všetky práva a povinnosti, ako aj nebezpečenstvo náhodnej škody a náhodného zhoršenia predmetu kúpy. V prípade, ak sa na veci vyskytnú vady, zmluvné strany sa budú riadiť príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nároky zo zodpovednosti za vady.

Katastrálne Konanie a Vklad Práva

V súvislosti s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam je potrebné neopomenúť, že po uzatvorení zmluvy o prevode nehnuteľností, je nutné podať vec ešte na kataster nehnuteľností. Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú vkladom, záznamom alebo poznámkou, v súlade s § 4 katastrálneho zákona. Vklad je teda jedna z foriem zápisu do katastra. Vkladom do katastra nehnuteľností sa zakladá, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti. Vklad do katastra nehnuteľností sa vyžaduje pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností - napríklad kúpna zmluva alebo darovacia zmluva na nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Návrh na Vklad

Na to, aby sa nový kupec stal právoplatným vlastníkom, je potrebné podať návrh na vklad do katastra. Kúpna zmluva totižto podľa slovenských zákonov nestačí. Návrh na vklad sa podáva vždy na príslušnom okresnom úrade na katastrálny odbor. Návrh na začatie konania/na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu, teda každá zo zmluvných strán.

Náležitosti Návrhu na Vklad

Aby bol návrh platný, musí obsahovať všetky náležitosti. Návrh na vklad musí obsahovať povinné náležitosti v zmysle katastrálneho zákona. Zmeny v katastrálnom zákone, ktoré priniesla novela účinná od 1. októbra 2018, mení aj náležitosti návrhu na vklad. Návrh na vklad musí vždy obsahovať minimálne povinné náležitosti, ktoré upravuje zákon č. 162/1995 Z. z. Novela katastrálneho zákona z roku 2018 priniesla zmeny aj vo vztahu k náležitostiam návrhu na vklad. V prípade, ak povinné náležitosti návrh na vklad nebude obsahovať, príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o návrhu na vklad preruší. Súčasne vyzve účastníka konania, aby v určitej lehote odstránil nedostatky návrhu alebo jeho príloh.

Každý návrh musí obsahovať údaje o osobe, ktorá ho podáva. Podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona sa o povolení vkladu začína na návrh účastníka. Podľa § 30 ods. 1 katastrálneho zákona účastníkom je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Teda napríklad ak je účastníkom kúpnej zmluvy predávajúci a kupujúci, konanie sa začína na návrh podaný predávajúcim i kupujúcim.

To, ktorému okresnému úradu návrh adresovať, závisí od toho, kde sa nachádza nehnuteľnosť, ktorej sa návrh týka. Podľa § 22 ods. 2 a 3 KZ je príslušný ten okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť.

Novela katastrálneho konania z roku 2018 zaviedla ako jednu z povinných náležitostí aj predmet návrhu. Predmetom môže byť vklad, záznam, poznámka, oprava chýb katastrálneho operátu.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Návrh na vklad musí obsahovať všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Uvedené upravuje § 30 ods. Napríklad ak zmluva obsahuje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti predajom nehnuteľnosti a súčasne zriadenie vecného bremena k určitej nehnuteľnosti. Pozor! Ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok za návrh na vklad sa vyberá za každý právny úkon osobitne. Uvedené upravuje zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v platnom znení v Prílohe, časť I.

V návrhu na vklad sa musí uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu zlomkom k celku. Teda napr.

Prílohy k Návrhu na Vklad

Prílohy k návrhu na vklad sa v návrhu musia označiť. Nestačí ich teda len priložiť. Prílohami návrhu na vklad sú v zmysle § 30 ods. plnomocenstvo, ak je niektorý z účastníkov konania zastúpený splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa (účastníka konania, ktorý udeľuje plnomocesntvo) musí byť úradne overený, ak sa úradne overenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. ďalšie listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad. Týmito listinami môže byť napríklad geometrický plán, pokiaľ ide o geometrický plán vyhotovený pred 1. Pri podaní návrhu na vklad elektronicky, sa aj prílohy prikladajú elektronicky. Musia byť však autorizované v súlade so zákonom č. 305/2013 Z. z.

V prípade, ak sa návrh na vklad do katastra podáva v listinnej podobe, je potrebné túto zmluvu priložiť v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia). Zákon samozrejme obsahuje aj výpočet iných prípadne povinných príloh, ktoré je potrebné priložiť k návrhu na vklad.

Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a prejavy účastníkov zmluvy musia byť na tej istej listine.

Alternatívne Spôsoby Podania Návrhu

Okrem klasického osobného podania písomného návrhu vkladu môžete podať návrh aj elektronicky - prostredníctvom portálu slovensko.sk.

Pri elektronickom podaní je odporúčané, aby boli aj prílohy podané elektronicky a boli autorizované (podpísané elektronickým podpisom). Pred podaním návrhu na vklad môžu účastníci konania vyplniť a zaslať cez portál katastra elektronický formulár - oznámenie o návrhu na vklad. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia okresnému úradu účastník konania realizuje návrh na vklad, má nárok na zníženie správneho poplatku o 15 eur. V návrhu na vklad je nevyhnutné uviesť číslo, pod ktorým bolo oznámenie o návrhu na vklad prijaté, a teda nie je potrebné ho k samotnému návrhu prikladať.

Priebeh Katastrálneho Konania

Príslušný kataster nehnuteľností - okresný úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Ak bol návrh na začatie katastrálneho konania podaný v listinnej podobe, okresný úrad vyznačí na návrhu dátum a čas prijatia návrhu.

Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a sú priložené potrebné prílohy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Okresný úrad na návrhu na vklad vyznačí dátum, hodinu a minútu doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí, inak návrh zamietne. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu možno podať odvolanie na okresnom úrade, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia.

Okresný úrad, ktorý spravuje príslušný kataster nehnuteľností má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia.

Správne Poplatky

Správne poplatky sú splatné v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia. Ak správny orgán v skrátenom termíne o vklade práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností nerozhodne, vráti rozdiel medzi poplatkom zaplateným za urýchlené rozhodnutie a poplatkom určeným za rozhodnutie v lehote do 30 dní.

Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v normálnom konaní je vo výške 66,- EUR, resp. Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v urýchlenom konaní je vo výške 266,- EUR, resp. Ak návrh na vklad do katastra nehnuteľností obsahuje viacero právnych úkonov, tak správny poplatok sa hradí za každý jeden právny úkon. Napríklad, ak predmetom návrhu na vklad je Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena k nehnuteľnosti, správny poplatok je vo výške 2x 66,- EUR, resp. 2 x 33,- EUR pri jeho podaní v elektronickej podobe.

Výšku poplatku za návrh na vklad je možné znížiť tým, že sa podá vopred oznámenie o návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 katastrálneho konania.

Dodatok k Návrhu na Vklad

V prípade, že ste podávali návrh na vklad do katastra a zistili ste, že v ňom máte chybu, alebo doň potrebujete niečo doplniť, ideálnym riešením je dodatok. Dodatok k návrhu na vklad nie je povinnou prílohou. Kataster ho žiada len v určitých prípadoch.

Na opravu chyby v návrhu na vklad alebo doplnenie údajov máte spravidla 30 dní. Platí ale, že čím skôr tak spravíte, tým lepšie. Ak by vám kataster návrh zamietol napríklad z dôvodu nepredloženia dodatku a rozhodnete sa prechádzať celým procesom znova, katastru budete musieť predložiť úplne nový návrh na vklad.

Dodatok k návrhu na vklad sa podáva na tom istom mieste, kde ste podávali samotný návrh. Ak by ste nestihli dodatok predložiť do 30 dní, kataster návrh na vklad zamietne.

Dodatok k návrhu na vklad nie je náročné napísať. Jeho podoba je totožná so samotným vkladom len s tým rozdielom, že neobsahuje žiadne chyby, prípadne v ňom nechýbajú potrebné informácie.

Zmeny v Katastrálnom Zákone

Novela Katastrálneho zákona účinná od 1. októbra 2018 výrazne upravila konanie pred katastrom. Niektoré zmeny, ako napr. nehnuteľností, môžu byť v praxi prospešné. pre účastníka katastrálneho konania zvýšené nároky, napr. náležitosti návrhu na začatie konania. celkového času, kým sa konanie skončí.

Po novom nebude možné dodatkom k zmluve. Doteraz bola evidovaná len cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena nehnuteľností sa však nebude zverejňovať.

Po novom táto povinnosť odpadá. Postačuje už len uviesť číslo úradného overenia geometrického plánu.

Sprístupňovanie Informácií z Katastra

Zmenami si prešla aj verejnosť katastra. vlastník a iná zákonom oprávnená osoba (napr. Slovenský pozemkový fond). bezprostredne týka. Ide najmä o zmluvy, ktorými získal, resp. nehnuteľností. jednou konkrétnou osobou, a to v rámci územia celej Slovenskej republiky. vlastníctva. osobou, o tie môže požiadať ktokoľvek. zákonom oprávneným osobám. súpis nehnuteľností, ktoré vlastní iná fyzická osoba.

tags: #kupna #zmluva #cudzinec #identifikacne #udaje #vzor