Kúpna zmluva na byt zaťažený hypotékou: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva je základný dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Ak je byt zaťažený hypotékou, proces sa stáva zložitejším a vyžaduje si zvýšenú pozornosť. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na byt zaťažený hypotékou, vrátane vzoru a dôležitých náležitostí, ktoré by mali byť zohľadnené.

Úvod

Kúpa alebo predaj bytu je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. V prípade, že je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, je nevyhnutné správne nastaviť podmienky financovania a nadobudnutia tak, aby bolo záložné právo v prospech financujúcej banky odstránené.

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva, alebo zmluva o prevode vlastníctva, musí obsahovať všetky právne náležitosti, aby sa naplnil prevod vlastníctva a nedošlo k prerušeniu alebo zamietnutiu konania. Medzi základné náležitosti patria:

  1. Označenie zmluvných strán:
    • Predávajúci: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (pre fyzickú osobu). Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO) (pre právnickú osobu). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné uviesť podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
    • Kupujúci: Rovnaké údaje ako pri predávajúcom.
  2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (byt) je potrebné riadne identifikovať, aby nebol zameniteľný s iným predmetom.
    • Katastrálne územie (obec a okres).
    • Súpisné číslo bytového domu, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
    • Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
    • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
    • Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
    • Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
  5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Ďalšie dôležité náležitosti

  • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.
  • Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Odporúča sa upraviť otázku zaplatenia kúpnej ceny tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
  • Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Odporúča sa stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, prípadne ho stručne opíšu.
  • Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
  • Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
  • Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
  • Uvedenie stavu meračov.
  • Ostatné dojednania a podmienky: Sú vždy individuálne a môžu sa líšiť. Niekedy sa jednotlivé časti kúpnych cien vyplácajú na viaceré účty, lebo je viac predávajúcich alebo je na nehnuteľnosti ťarcha banky, ktorú je potrebné vyplatiť.

Kúpa bytu zaťaženého hypotékou - možnosti

  1. Vyplatenie úveru aktuálneho vlastníka: Kupujúci si vezme hypotéku a z nej sa vyplatí úver predávajúceho. Banka kupujúceho vyplatí úver ešte stále aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti a banka predávajúceho následne vystaví potvrdenie o splatení úveru, tzv. kvitanciu.
  2. Prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť: Predávajúci prevedie hypotéku na inú svoju nehnuteľnosť.
  3. Prevzatie hypotéky kupujúcim: Kupujúci prevezme hypotéku predávajúceho, ak spĺňa podmienky banky.

Postup pri kúpe bytu zaťaženého hypotékou

  1. Zistenie ťarchy: Zistiť, či je na nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, zapísaná ťarcha, si môžete jednoducho sami - vyžiadaním listu vlastníctva od katastra nehnuteľností.
  2. Informovanie banky: Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas.
  3. Vyčíslenie dlžnej čiastky: Predávajúci si dá u svojej banky vyčísliť dlžnú čiastku a požiada banku o súhlas s predčasným splatením úveru.
  4. Predloženie potvrdení: Kupujúci predloží banke potvrdenie o dlžnej čiastke na úvere predávajúceho a súhlas banky predávajúceho s predčasným splatením úveru.
  5. Zníženie ceny nehnuteľnosti: Cena nehnuteľnosti sa zníži o zostatkovú dlžnú čiastku úveru predávajúceho.
  6. Vyplatenie úveru: Banka kupujúceho vyplatí úver ešte stále aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti.
  7. Vystavenie kvitancie: Banka predávajúceho následne vystaví potvrdenie o splatení úveru, tzv. kvitanciu.
  8. Výmaz ťarchy: Kataster na základe kvitancie do 60 dní vymaže ťarchu (záložné právo) zapísanú v prospech banky predávajúceho.

Financovanie kúpy bytu hypotékou

V súčasnosti je jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. Hypotekárna banka spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte pred tým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu.

Dôležité body pri financovaní hypotékou

  • V kúpnej zmluve by malo byť uvedené, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim.
  • Zmluvné strany by si mali navzájom poskytovať súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver.
  • Je potrebné dohodnúť sa na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy.
  • V prípade, ak bude predávajúci povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

Kúpna zmluva a byt zaťažený záložným právom

Ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená záložným právom, je potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Postup pri byte zaťaženom záložným právom

  1. Vyčíslenie zostatku dlhu: Predávajúci predloží kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu u záložného veriteľa.
  2. Úhrada dlhu: Časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu predávajúceho.
  3. Vystavenie súhlasu s výmazom záložného práva: Záložný veriteľ po vyplatení celej pohľadávky vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“.
  4. Podanie návrhu na výmaz záložného práva: Predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

Riziká a ako sa im vyhnúť

Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Preto je dôležité dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný.

Ako minimalizovať riziká

  • Overenie listu vlastníctva: Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno.
  • Kontrola nedoplatkov: Vyžadujte potvrdenie správcu domu, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na zálohách za chod bytového domu.
  • Znalecký posudok: V prípade, že o to kupujúci požiada, je za účelom zistenia technického stavu bytu potrebné vyhotoviť znalecký posudok.
  • Právna pomoc: Obráťte sa na právnika s praxou, ktorý vám môže navrhnúť pripomienky a zmeny, aby vám bola poskytnutá čo najväčšia ochrana.

Vzor kúpnej zmluvy na byt zaťažený hypotékou

(Upozornenie: Nasledujúci vzor je len ilustračný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii. Odporúča sa konzultácia s právnikom.)

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov

medzi

Predávajúci:

Meno a priezvisko:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Trvalý pobyt:

Rodné číslo:

(ďalej len „predávajúci“)

a

Kupujúci:

Meno a priezvisko:

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Trvalý pobyt:

Rodné číslo:

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom bytu č. …, nachádzajúceho sa na … poschodí bytového domu so súpisným číslom …, na ulici … v …, katastrálne územie …, zapísaného na liste vlastníctva č. … vedenom Okresným úradom …, katastrálnym odborom.
  2. Byt pozostáva z … obytných miestností a príslušenstva, ktorým je … .
  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva byt špecifikovaný v ods. 1 tohto článku zmluvy (ďalej len „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok II.Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. Byt pozostáva z … obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je … m2, z toho podlahová plocha bytu je … m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je … m2.
  3. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…

Článok III.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške … EUR (slovom: … eur).
  2. Kupujúci uhradí kúpnu cenu nasledovne:
    • Časť kúpnej ceny vo výške … EUR bude uhradená z hypotekárneho úveru poskytnutého bankou … na účet predávajúceho č. … .
    • Zostatok kúpnej ceny vo výške … EUR bude uhradený z vlastných zdrojov kupujúceho na účet predávajúceho č. … najneskôr do … .
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že záložné právo v prospech banky predávajúceho bude vymazané z kúpnej ceny.

Článok IV.Odovzdanie predmetu prevodu

  1. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať predmet prevodu kupujúcemu do … dní odo dňa zaplatenia celej kúpnej ceny.
  2. O odovzdaní predmetu prevodu bude spísaný preberací protokol, ktorý podpíšu obe zmluvné strany.

Článok V.Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami.
  2. Vlastnícke právo k predmetu prevodu prechádza na kupujúceho dňom právoplatnosti rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
  3. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.
  4. Táto zmluva je vyhotovená v … rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží … rovnopisov.

V …, dňa …

Predávajúci

Kupujúci

tags: #kupna #zmluva #na #byt #zatazeny #hypotekou

Ďalšie články