Kúpna zmluva na dom s dvoma vlastníkmi: Kompletný sprievodca

Kúpna zmluva je základný dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Ak má dom dvoch vlastníkov, proces sa stáva o niečo zložitejším. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na dom s dvoma vlastníkmi, vrátane povinných náležitostí, odporúčaných klauzúl a praktických rád.

Úvod

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý definuje podmienky predaja nehnuteľnosti. V prípade, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, je nevyhnutné, aby boli v zmluve jasne definované ich spoluvlastnícke podiely a záväzky. Tento článok sa zameriava na kúpnu zmluvu, kde sú dvaja vlastníci, a poskytuje podrobný návod na jej správne vypracovanie a uzatvorenie.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva na dom s dvoma vlastníkmi musí obsahovať niekoľko podstatných náležitostí, aby bola platná a právne záväzná. Medzi tieto náležitosti patria:

1. Označenie zmluvných strán

V kúpnej zmluve musia byť jasne identifikovaní predávajúci (dvaja vlastníci) a kupujúci. Ak ide o fyzické osoby, je potrebné uviesť:

  • Meno a priezvisko
  • Rodné priezvisko
  • Dátum narodenia
  • Rodné číslo
  • Miesto trvalého pobytu

Ak je kupujúci alebo predávajúci právnická osoba, je potrebné uviesť:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  • Názov spoločnosti
  • Sídlo spoločnosti
  • Identifikačné číslo (IČO)

Príklad:## Predávajúci:

  • Mgr. Irena Molnárová, rod. Krštieňová, nar. 06. 05. 1957, r. č. 575506/1234, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č.
  • Dušan Molnár, rod. Molnár, nar. 15. 09. 1955, r. č. 550915/4137, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č.

Kupujúci:

  • PhDr. Ján Novák, rod. Novák, nar. 24. 12. 1980, r. č. 801224/1111, trvalý pobyt Čenčejovce 8, č.

2. Presná špecifikácia predmetu prevodu

Predmetom prevodu je nehnuteľnosť, teda dom. V zmluve musí byť presne špecifikovaný tak, ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A. To zahŕňa:

  • Katastrálne územie: Uveďte katastrálne územie, obec a okres, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
  • Číslo listu vlastníctva: Hoci nie je povinné, odporúča sa uviesť číslo listu vlastníctva.
  • Parcelné číslo: Uveďte parcelné číslo pozemku, na ktorom dom stojí.
  • Druh pozemku: Uveďte, či ide o zastavané plochy a nádvoria, záhrady a pod.
  • Výmera pozemku: Uveďte výmeru pozemku v metroch štvorcových.
  • Súpisné číslo: Uveďte súpisné číslo domu.
  • Druh stavby: Uveďte, či ide o rodinný dom, bytový dom a pod.
  • Podiel na spoločných častiach: Ak ide o byt v bytovom dome, uveďte podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu.

Príklad:

Predmetom prevodu sú nehnuteľnosti vedené v Katastrálnom úrade v Banskej Bystrici, Správa katastra Rimavská Sobota v katastrálnom území Tomašová, v liste vlastníctve číslo 1111, v časti A:

  • parcely registra „C", parc. č. 944/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1544m2
  • stavby: súpisné číslo 8974, na parc. č. 833/10, druh stavby 9 - bytový dom, popis stavby: 128 b. j. Nižná
  • v časti B: vchod: 5, 3.p., byt č. 82, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách, pod B:121 na mene predávajúcich Mgr. Ireny Molnárovej rod. Krštieňovej a Dušana Molnára rod. Molnára v 1/1-ine.

3. Výška spoluvlastníckeho podielu

V prípade dvoch vlastníkov je nevyhnutné presne určiť výšku ich spoluvlastníckych podielov tak, ako sú uvedené na liste vlastníctva.

Príklad:

Predávajúci Mgr. Irena Molnárová rod. Krštieňová a Dušan Molnár rod. Molnár sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností vedených v Katastrálnom úrade v Banskej Bystrici, Správa katastra Rimavská Sobota v katastrálnom území Tomašová, v liste vlastníctve číslo 1111, v časti B:121 na mene predávajúcich Mgr. Ireny Molnárovej rod. Krštieňovej a Dušana Molnára rod. Molnára v 1/1-ine.

4. Kúpna cena

Kúpna cena je suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. V zmluve musí byť uvedená presná suma a mena. Je tiež dôležité uviesť spôsob platby a termín splatnosti.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Príklad:

Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a. s.

5. Záväzok predávajúcich previesť vlastníctvo

Predávajúci sa zaväzujú previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho po splnení dohodnutých podmienok.

6. Záväzok kupujúceho zaplatiť kúpnu cenu a prevziať nehnuteľnosť

Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť predávajúcim dohodnutú kúpnu cenu a prevziať nehnuteľnosť do svojho vlastníctva.

7. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy

Ak ide o byt v bytovom dome, kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Príklad:

Kupujúci ako nadobúdateľ bytu vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy, podľa ktorej správcom bytového domu súp. č. 8974 na Ul. Nižnej v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, v ktorom sa prevádzaný byt nachádza je Mestská bytová správa, s. r. o.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Odporúčané klauzuly v kúpnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné do kúpnej zmluvy zahrnúť aj ďalšie klauzuly, ktoré chránia záujmy oboch strán a predchádzajú prípadným sporom.

1. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia

Je dôležité presne určiť, dokedy a akým spôsobom má kupujúci zaplatiť kúpnu cenu. Odporúča sa, aby úhrada prebehla pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

2. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave nehnuteľnosti

Predávajúci by mali uviesť, či sú im známe nejaké vady nehnuteľnosti. Kupujúci by mal vyhlásiť, že technický stav nehnuteľnosti pozná z osobnej obhliadky.

3. Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti

V zmluve by mala byť stanovená lehota, do ktorej predávajúci odovzdajú nehnuteľnosť kupujúcemu.

4. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva

Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

5. Vyhlásenia predávajúcich

Predávajúci by mali vyhlásiť, že sú výlučnými vlastníkmi nehnuteľnosti, že na nej neviaznu žiadne ťarchy, práva tretích osôb, vecné bremená a pod.

6. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy

Je potrebné určiť, kedy prechádza na kupujúceho nebezpečenstvo škody na nehnuteľnosti.

7. Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy

Zmluvné strany by sa mali dohodnúť na tom, ako budú riešené prípadné vady nehnuteľnosti.

8. Uvedenie stavu meračov

Pri odovzdaní nehnuteľnosti by sa mal spísať protokol o odovzdaní a prevzatí, v ktorom sa uvedie stav meračov energií (elektrina, plyn, voda).

Proces uzatvárania kúpnej zmluvy

  1. Dohoda o podmienkach: Predávajúci a kupujúci sa dohodnú na všetkých podmienkach predaja, vrátane kúpnej ceny, spôsobu platby, termínu odovzdania nehnuteľnosti a ďalších relevantných otázkach.
  2. Vypracovanie kúpnej zmluvy: Kúpna zmluva by mala byť vypracovaná právnikom alebo notárom, aby sa zabezpečila jej právna správnosť a platnosť.
  3. Podpis zmluvy: Predávajúci a kupujúci podpíšu kúpnu zmluvu. Podpisy predávajúcich musia byť overené notárom alebo na matrike.
  4. Podanie návrhu na vklad do katastra: Po podpise zmluvy sa podá návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  5. Rozhodnutie katastra: Katastrálny úrad preskúma zmluvu a rozhodne o povolení vkladu.
  6. Prevod vlastníctva: Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti.

Overenie podpisov a viazanie zmluvy

Podpisy predávajúcich na kúpnej zmluve musia byť overené notárom alebo na matrike. Overenie podpisov zabezpečuje, že osoby, ktoré zmluvu podpísali, sú skutočne tými, za ktoré sa vydávajú. Zmluva, ktorá pozostáva z viacerých listov, musí byť zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Notár alebo obec zmluvu zviaže pri overovaní podpisov.

Podanie kúpnej zmluvy na kataster

Na kataster sa predkladajú dva originály kúpnej zmluvy, ktoré sú podpísané všetkými účastníkmi zmluvy. Na týchto zmluvách musia byť overené podpisy predávajúcich. Každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál zmluvy. Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu, inak platí, že ste od zmluvy odstúpili.

Predkupné právo

V prípade, že predávajúci majú spoluvlastníka, ktorý nie je účastníkom kúpnej zmluvy, je potrebné rešpektovať jeho predkupné právo. Ak sa predkupné právo nerešpektuje, oprávnený sa môže domáhať svojho práva žalobou v trojročnej premlčacej dobe.

Darovacia zmluva na polovicu domu

Ak jeden z vlastníkov nadobudol svoj podiel darovaním, je potrebné si uvedomiť niekoľko špecifík. Darovacia zmluva na polovicu domu je štandardná darovacia zmluva, ktorá prevádza spoluvlastnícky podiel na dome. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať.

Náležitosti darovacej zmluvy

  1. Identifikácia zmluvných strán: Darca a obdarovaný musia byť riadne označení (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt).
  2. Jednoznačné opísanie daru: Dom musí byť označený katastrálnym územím, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku.
  3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje a obdarovaný dar prijíma.
  4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať k protiplneniu.
  5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné.

Dôležité aspekty darovacej zmluvy

  • Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho podiele nie sú zapísané ťarchy.
  • Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom sa obdarovaný stane až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu do katastra.
  • Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastníctvo až po smrti darcu, by bola neplatná.
  • Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje podiel na dome svojmu zákonnému dedičovi, po smrti darcu sa tento dar započíta do dedičského podielu.
  • Predkupné právo: Ak by ste darovali podiel na dome inej ako blízkej osobe, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo.
  • Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie podielu na dome, ak je dom zaťažený hypotékou.

Dodatočné dedičské konanie

Ak je jedným zo spoluvlastníkov zosnulá osoba, je potrebné najprv vyriešiť otázku dedičstva. Majetok zosnulého musí byť predmetom dedičského konania, ktoré potvrdí nových majiteľov jeho podielu na nehnuteľnosti. Váš prvý krok by mal byť podanie návrhu na dodatočné dedičské konanie.

Osvedčenie podpisov

Podpisy prevodcu (predávajúceho) na zmluve musia byť osvedčené notárom alebo na matrike. Ak sú predávajúci zastúpení, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Zmluvná strana a vypracovanie zmluvy

To, ktorá zmluvná strana vypracuje kúpnu zmluvu, je len otázkou dohody medzi zmluvnými stranami. Odporúča sa zveriť vypracovanie zmluvy advokátovi, aby bola právne perfektná.

Znalecký posudok

Kým kúpna cena nebude vyplácaná úverom, nemusíte robiť ani znalecký posudok, ak sa viete na cene nehnuteľnosti dohodnúť. Cena znaleckého posudku závisí od lokality a lehoty, v ktorej ho potrebujete vypracovať.

tags: #kupna #zmluva #na #dom #dvaja #vlastnici

Ďalšie články