Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť v Slovenskej Republike a Vyporiadanie BSM

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť v Slovenskej republike, s dôrazom na jej náležitosti a súvislosti s vyporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Cieľom je poskytnúť čitateľovi ucelený prehľad o tejto problematike, od základných definícií až po praktické rady.

Vyporiadanie Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je majetkový režim, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Po zániku manželstva (napríklad rozvodom) je potrebné BSM vyporiadať. Existujú tri spôsoby vyporiadania BSM:

1. Dohoda o vyporiadaní BSM: Tento spôsob je preferovaný Občianskym zákonníkom.
2. Rozhodnutie súdu: Ak sa manželia nedohodnú, BSM vyporiada súd.
3. Zákonná domnienka: Ak do troch rokov od rozvodu nedôjde k dohode ani k podaniu žaloby na súd, uplatní sa zákonná domnienka vyporiadania BSM. To znamená, že nehnuteľné veci sú v podielovom spoluvlastníctve manželov a hnuteľné veci sú vo vlastníctve toho z manželov, ktorý ich pre svoju potrebu alebo potrebu svojej rodiny výlučne ako vlastník užíva.

Dohoda o Vyporiadaní BSM: Kľúčový Dokument

Dohoda o vyporiadaní BSM je právny úkon, ktorým sa bývalí manželia dohodnú na rozdelení majetku, ktorý patril do BSM. Pre platnosť dohody je dôležité dodržať trojročnú lehotu od rozvodu manželstva. Dohoda musí obsahovať:

• Všeobecné zákonné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka.
• Určenie masy BSM (veci, ktoré patrili do BSM a budú predmetom vyporiadania).
• Určenie ďalších nárokov podľa ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka (napríklad vnos jedného z manželov do manželstva, prípadne investície zo spoločného majetku na výlučný majetok manžela).
• Spôsob vyporiadania BSM (t.j. ktorý z manželov nadobudne veci patriace do BSM).

Dohoda môže obsahovať aj ďalšie ustanovenia, na ktorých sa bývalí manželia dohodli. Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

Dôležité upozornenie: Nie je možné, aby sa manželia o vyporiadaní BSM (napríklad o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti) dohodli v rámci kúpnej zmluvy. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti patriacej do BSM kúpnou zmluvou obchádza ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce inštitút BSM. Na zmenu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti patriacej do BSM je spôsobilým právnym úkonom dohoda o vyporiadaní BSM a nie kúpna zmluva.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Katastrálne Konanie a Dohoda o BSM

Hoci dohoda o vyporiadaní BSM môže obsahovať osobitné a súkromné dojednania medzi bývalými manželmi, iba tento právny úkon je spôsobilý na zápis do katastra vlastníckeho práva. Kataster v rámci katastrálneho konania skúma iba to, či má dohoda všetky zákonné náležitosti. Neskúmajú sa ostatné dojednania, ktoré nemajú vplyv na prevod vlastníckeho práva.

Podľa ustanovenia § 31 ods. 5 katastrálneho zákona, okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Podľa ustanovenia § 42 ods. 3 katastrálneho zákona, podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť: Základné Informácie

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Písomná forma sa vyžaduje pre všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností, medzi ktoré treba zahrnúť kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zámenné zmluvy, zmluvy podľa zákona č. 182/1993 Z.z.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona a to najmä označenie účastníkov konania. V kúpnej zmluve na nehnuteľnosť musí byť vymedzený aj predmet prevodu a to presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor aj uvedenie čísla bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať a) identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu, 2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu, b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný, c) uvedenie predmetu návrhu, d) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad, f) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku, g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Účastník konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec.

Odstúpenie od Kúpnej Zmluvy

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“

Kúpna Cena

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“ Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať.

Kúpna Zmluva na Byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uvedené vyššie aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. Vyplýva to aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.06.2008 sp. zn. 2Cdo/122/2007 „Pri posúdení otázky, či miestnosť alebo súbor miestností je bytom vychádzajúc z ustanovenia § 118 ods. 1, 2 a § 685 a nasl. OZ treba vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický, t.j.

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Hypotéka a Kúpna Zmluva

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Záverom tejto časti upozorňujeme, že podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.

Kúpna Zmluva podľa Obchodného Zákonníka

V Obchodnom zákonníku je kúpna zmluva upravená v § 409 a nasl. Podľa Obchodného zákonníka nie je možné uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, len na vec hnuteľnú. Nie všetky ustanovenia kúpnej zmluvy obsiahnuté v Obchodnom zákonníku majú kogentnú povahu a nemožno sa tak od nich ani dohodou zmluvných strán odkloniť.

Poplatky Spojené s Kúpnou Zmluvou

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje. Úradne overený podpis sa vyžaduje len v týchto prípadoch uvedených v § 42 ods. 3 katastrálneho zákona.

Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Kúpna Zmluva na Garáž

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.

Praktické Rady a Upozornenia

• Vypracovanie zmluvy: Vypracovanie zmluvy zverte vždy odborníkovi, rôzne vzory zmlúv často neriešia problémy, ktoré môžu v tom-ktorom prípade vzniknúť dostatočne podrobne.
• Realitná kancelária: Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúčame uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta.
• Družstevné byty: Pri "predaji" družstevných bytov nejde vlastne o predaj bytu, ale o prevod členských práv a povinností. Ak sa nájomca takéhoto bytu rozhodne odstúpiť byt inej osobe, obe strany navštívia príslušné bytové družstvo, kde si vyzdvihnú všetky potrebné doklady k prevodu členských práv a povinností k družstevnému bytu. Toto však neplatí pre byty v domoch postavených po 1. 08. 03. 12. 02.
• List Vlastníctva: Pred kúpou nehnuteľnosti si vždy vyžiadajte aktuálny list vlastníctva.
• Potvrdenie o nedoplatkoch: Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, vyžadujte potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Záver

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je komplexný právny dokument, ktorého príprave a uzatvoreniu je potrebné venovať náležitú pozornosť. Dôkladná znalosť právnych predpisov a praktické skúsenosti sú nevyhnutné pre zabezpečenie právnej istoty a predídenie prípadným problémom v budúcnosti. V prípade vyporiadania BSM je dôležité pamätať na to, že kúpna zmluva nie je vhodným nástrojom na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti patriacej do BSM. Na tento účel slúži dohoda o vyporiadaní BSM. Vždy je vhodné konzultovať sa s odborníkom, aby ste sa uistili, že vaše práva sú chránené a že všetky náležitosti sú splnené.

tags: #kúpna #zmluva #nehnuteľnosť #Česká #republika #vzor