Kúpna zmluva a geometrický plán: Kompletný sprievodca

Úvod

Kúpna zmluva je právny akt, ktorého predmetom je prevod vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade, že sa kúpna zmluva týka časti pozemku, alebo ak je potrebné zmeniť údaje v katastri nehnuteľností, vstupuje do procesu geometrický plán. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o úlohe geometrického plánu pri kúpnej zmluve, procese jeho zápisu do katastra a ďalších súvisiacich aspektoch.

Čo je geometrický plán?

Geometrický plán je technický podklad pre právne úkony, verejné a iné listiny, ktoré potvrdzujú alebo osvedčujú práva k nehnuteľnostiam, vrátane nájomných práv. Môže slúžiť aj na zápis zmeny údajov katastra nehnuteľností, ako podklad na vytyčovanie lomových bodov hraníc pozemkov a katastrálnych území.

JUDr. M. Sudzina vo svojom príspevku "Právna povaha geometrického plánu" uvádza, že geometrický plán je neoddeliteľnou súčasťou právnych úkonov týkajúcich sa nehnuteľností.

Kedy je potrebný geometrický plán?

Geometrický plán je potrebný v nasledujúcich prípadoch:

• Rozdelenie pozemku: Ak sa pozemok rozdeľuje na viac častí, napríklad pri predaji časti pozemku.
• Zmena hraníc pozemku: Ak sa menia hranice pozemku, napríklad pri zlúčení dvoch pozemkov.
• Zápis stavby do katastra: Ak sa do katastra zapisuje nová stavba alebo zmena jej obvodu.
• Vysporiadanie vlastníckych práv: Ak je potrebné vysporiadať vlastnícke práva k pozemkom, na ktorých sú nehnuteľnosti a stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva.
• Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Ak sa ruší a vyporiadava podielové spoluvlastníctvo na základe rozsudku súdu reálnou deľbou pozemku.

Kúpna zmluva a geometrický plán

Geometrický plán je často nevyhnutnou súčasťou kúpnej zmluvy, ak sa zmluva týka prevodu časti pozemku. V takomto prípade musí byť v kúpnej zmluve presne definovaná časť pozemku, ktorá je predmetom prevodu, a to s odkazom na príslušný geometrický plán.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Rozsudok Krajského súdu v Brne sp. zn. 35 Ca 3/94 z 7. decembra 1994 uvádza, že "označenie predmetu zmluvy ako časť parcely bez vyznačenia časti parcely v príslušnom geometrickom pláne spôsobuje neurčitosť a nezrozumiteľnosť celej kúpnej zmluvy".

Postup po vyhotovení geometrického plánu

Ak už máte vyhotovený geometrický plán, ktorý je autorizačne overený geodetom a úradne overený správou katastra (pečiatky so štátnym znakom v rozpiske geometrického plánu), treba si tento geometrický plán nechať zapísať do katastra nehnuteľností. Treba pripomenúť, že geometrický plán je iba technickým podkladom pre zmeny v katastri a samotný na túto zmenu nepostačuje. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďalšie úkony.

Zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností

Postup a náležitosti zápisu geometrického plánu súvisia s účelom, na ktorý bol geometrický plán vyhotovený.

Žiadosť o zápis geometrického plánu

Ak pozemky v novom stave ostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu. Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu. Vzor žiadosti o zápis geometrického plánu nájdete v sekcii Na stiahnutie.

Návrh na vklad

Ak pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, prípadne ide o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva a doterajší vlastníci rozdelia pôvodný pozemok podľa spoluvlastníckych podielov, geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad. V geometrickom pláne sa určia vlastnícke práva k pozemkom, na ktorých sú nehnuteľnosti a stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva a je nutné ich vysporiadať. Najčastejším prípadom je vysporiadanie a následný výkup častí pozemkov a geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad. Ak je nová parcela predmetom predaja, darovania atď. geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Zápis stavby do katastra nehnuteľností

Geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku, pričom aj určí jej výmeru. Ak už stavba v doterajšom stave má parcelné číslo, vyznačí sa iba zmena jej obvodu. Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis novej stavby do katastra (platí pre novostavby). Vzor žiadosti o zápis novej stavby nájdete v sekcii Na stiahnutie. Pokiaľ sa jedná o zápis stavby kolaudovanej pred rokom 1976, treba použiť Žiadosť o zápis stavby do katastra (skolaudovanej pred 1.10. 1976). Vzor žiadosti o zápis stavby spred r. 1976 nájdete v sekcii Na stiahnutie.

Zápis rozostavanej stavby

Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis rozostavanej stavby. Vzor žiadosti o zápis rozostavanej stavby nájdete v sekcii Na stiahnutie.

Právna úprava geometrického plánu

Geometrický plán je upravený najmä v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“), v zákone č. 215/1995 Z. z.

Zápis geometrického plánu bez právneho úkonu

Údaje o pozemkoch, ktoré vzniknú na základe geometrického plánu sa zapíšu do katastra nehnuteľností na žiadosť vlastníka aj bez právneho úkonu. V minulosti do 14. apríla 2004 sa geometrický plán nedal zapísať samostatne (bez právneho úkonu). Napr. ak si niekto chcel rozdeliť pozemok na dve parcely, takýto geometrický plán sa nedal zapísať samostatne. Zapísaný mohol byť až vtedy, keď vlastník dal na zápis zmluvu o prevode časti parcely na inú osobu (napr. bol podaný návrh na vklad darovacej zmluvy, kúpnej zmluvy na časť pozemku a k tomu bol priložený geometrický plán). V súčasnosti (od 15. apríla 2004 - účinnosť novely katastrálneho zákona č. 173/2004 Z. z.) sa geometrický plán môže zapísať aj bez právneho úkonu. Návrh na zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností podáva vlastník nehnuteľnosti.

Opatrenia proti drobeniu pozemkov

Pri zápise práv k nehnuteľnostiam na základe geometrického plánu treba dodržiavať opatrenia proti drobeniu pozemkov upravené v zákone č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov, aby nevznikli menšie výmery pozemkov, ako stanovuje zákon č. 180/1995 Z. z. (2000 m2 pri poľnohospodárskych pozemkoch a 5000 m2 pri lesných pozemkoch, ak sa nachádzajú v extraviláne - mimo zastavaného územia obce). Ak ide o pozemnú komunikáciu, zapíše sa geometrický plán bez právneho úkonu do katastra evidenčným spôsobom na žiadosť právnickej osoby zriadenej štátom (Národná diaľničná spoločnosť).

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kúpna #zmluva #po #geometrickom #pláne