Kúpna Zmluva: Sprievodca kúpou pozemku s ťarchou a prístupom

Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o pozemok, byt alebo dom, je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. V súčasnosti nie je ničím neobvyklým kúpa nehnuteľnosti s ťarchou. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku kúpnej zmluvy, s dôrazom na kúpu pozemku s ťarchou a zabezpečením prístupu k nemu.

Úvod do kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Štát vyžaduje kúpnu zmluvu pri kúpe alebo predaji domu, pozemku, bytu alebo nebytového priestoru, aby sa predišlo rôznym pozemkovým nezrovnalostiam, neplatnostiam či prípadne podvodom.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpno-predajná zmluva, resp. zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí byť vyhotovená v písomnej forme a musí obsahovať niekoľko dôležitých obsahových náležitostí. Medzi základné náležitosti patria:

• Označenie zmluvných strán: Presná špecifikácia predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena a priezviska, rodného čísla, dátumu narodenia, trvalého bydliska, rodinného stavu a štátneho občianstva. Ak nehnuteľnosť kupujú manželia, musia byť uvedení obaja, alebo musia predložiť notársku zápisnicu o zrušení alebo zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Špecifikácia predmetu prevodu: Podrobný popis nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, pozemok), vrátane čísla bytu, ulice, popisného čísla, druhu stavby, súpisného čísla a parcelného čísla, druhu a výmery pozemku, čísla listu vlastníctva a označenia katastrálneho územia. Pri pozemkoch treba uviesť číslo parcely, druh pozemku a jeho výmery a tiež označenie katastrálneho územia. Na škodu nie je ani uvedenie listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný. Čo sa bytu týka, treba v zmluve označiť číslo bytu/nebytového priestoru, vchodu a poschodia, bytový dom, v ktorom sa byt nachádza - uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorom je dom postavený, a katastrálneho územia.
• Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu: Ak ide o byt, je potrebné vymedziť veľkosť spoluvlastníckeho podielu bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom alebo aj na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je najčastejšie určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu: Zmluva ďalej musí obsahovať: Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu. Tieto údaje môžete nájsť v znaleckom posudku alebo v pôvodnej zmluve o nadobudnutí nehnuteľnosti. K spoločným častiam bytového domu patria základy domu, chodby, schodiská, strecha, obvodové múry, priečelia, vstupy, terasa, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a tiež zvislé nosné konštrukcie.
• Úprava práv k pozemku: Pozemok môže byť v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo môže byť zriadené vecné bremeno práva stavby na pozemku, ktorý je napríklad vo vlastníctve obce. Tieto skutočnosti musia byť v zmluve uvedené. Ak je pozemok v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, v zmluve musíme uviesť veľkosť podielu konkrétneho bytu na zastavanom alebo priľahlom pozemku.
• Kúpna cena a spôsob úhrady: Dohodnutá kúpna cena za nehnuteľnosť a spôsob jej úhrady. Je totiž rozdiel, ak kupujúci nehnuteľnosť financuje z vlastných prostriedkov a ak to robí prostredníctvom hypotekárneho úveru. Keďže pri úhrade kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru sa nepracuje s hotovosťou, ide o jeden z najbezpečnejších spôsobov, ako vyplatiť nehnuteľnosť. Predávajúci získa peniaze od banky až po splnení zadefinovaných podmienok.
• Vyhlásenie o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov: Zmluva musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úprava práv k účelovým objektom civilnej ochrany: Zmluva musí obsahovať úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sú také objekty v dome.
• Prejav vôle previesť vlastníctvo: Najmä prehlásenie, že predávajúci sú oprávnení s predmetom zmluvy nakladať a že zmluvný prejav je slobodný a vážny, určitý a zrozumiteľný, zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená a právny úkon je urobený v predpísanej forme.
• Prehlásenie o ťarchách: Prehlásenie predávajúcich, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, a že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb.
• Moment prechodu vlastníctva: V zmluve má byť špecifikovaný moment, v ktorom prechádza vlastníctvo na kupujúceho (vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúdajú kupujúci vkladom do katastra nehnuteľností).
• Ostatné ustanovenia: Zmluva by mala obsahovať ostatné všeobecné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli, najmä termín uvoľnenia a odovzdania predmetu prevodu, ustanovenia o odhlásení sa z trvalého pobytu v nehnuteľnosti, ustanovenia o prepise energií na nových majiteľov a podobne, kto platí správny poplatok na katastri a podobne.
• Miesto a dátum uzavretia zmluvy: V prípade kúpno-predajnej zmluvy je potrebné na jej konci uviesť miesto uzavretia zmluvy, teda mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkmi.
• Podpisy: Netreba zabúdať na dátum podpisu a vlastnoručné podpisy predávajúceho aj kupujúceho.

Kúpa pozemku s ťarchou

Kúpa nehnuteľnosti so zaťažením (s ťarchou) v liste vlastníctva môže byť pre mnohých kupujúcich odstrašujúca, no s odbornou pomocou a správnym postupom môže byť takáto transakcia nielen možná, ale aj výhodná.

Typy ťárch

Najčastejšie ťarchy, ktoré môžeme nájsť, sú:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Záložné práva: bánk a iných finančných inštitúcií, nebankových inštitúcií alebo fyzických osôb, Štátneho fondu rozvoja bývania.
• Práva exekútorov: Exekučné záložné právo vzniká, keď vlastník nehnuteľnosti nespláca svoje záväzky a exekútor uvalí záložné právo na nehnuteľnosť.
• Vecné bremená: (napr. právo prechodu, právo doživotného užívania). Vecné bremená, ako napríklad doživotné právo užívania nehnuteľnosti, právo prechodu alebo prejazdu, môžu významne ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti.
• Ostatné obmedzenia: ako ochranné pásma. Ochranné pásma sa vzťahujú na infraštruktúrne prvky, ako sú napríklad elektrické vedenia, plynovody alebo vodovody, ktoré prechádzajú cez nehnuteľnosť.

Postup pri kúpe pozemku s ťarchou

1. Preverenie listu vlastníctva: Každý záujemca o kúpu by mal začať dôkladnou kontrolou listu vlastníctva nehnuteľnosti. Ak sú v časti C uvedené ťarchy, je dôležité ich detailne preskúmať a pochopiť, aké záväzky alebo obmedzenia nehnuteľnosť nesie.
2. Konzultácia s právnikom alebo realitným expertom: Odborník vám pomôže vyhodnotiť, či je ťarcha závažná, a či sa dá efektívne odstrániť pred samotnou kúpou.
3. Vyjednávanie s predávajúcim: V prípade, že je ťarcha na nehnuteľnosti, kupujúci a predávajúci sa môžu dohodnúť na spôsobe jej vyrovnania. Často ide o to, že časť kúpnej ceny sa použije na splatenie dlhu, čím sa uvoľní záložné právo.
4. Kúpnopredajná zmluva: Je veľmi dôležité, aby podmienky týkajúce sa vymazania ťarchy alebo iných právnych obmedzení boli jasne uvedené v kúpnej zmluve. Táto zmluva by mala obsahovať presný postup, vrátane termínov a podmienok, za ktorých budú ťarchy vymazané.
5. Zápis do katastra nehnuteľností: Po úspešnej kúpe je potrebné zabezpečiť, aby všetky ťarchy boli vymazané z listu vlastníctva a aby nový majiteľ mal právne čistý zápis v katastri. V prípade, že ťarcha zostáva, musí byť nový vlastník s týmto obmedzením oboznámený.

Riešenie rôznych typov ťárch

• Záložné právo finančných inštitúcií:
  • Predčasné splatenie úveru: Ak má súčasný majiteľ zostatok úveru, môže byť tento dlh vyplatený z kúpnej ceny. Následne banka vydá potvrdenie (kvitanciu) o splatení úveru, ktoré umožní vymazanie záložného práva z listu vlastníctva.
  • Splatenie dlhu z nového hypotekárneho úveru kupujúceho: Ak kupujúci financuje kúpu novou hypotékou, banka najskôr vyplatí pôvodný úver a potom zriadi nové záložné právo na nehnuteľnosť v prospech novej banky.
  • Zmena predmetu zabezpečenia: Predávajúci môže preniesť záložné právo na inú nehnuteľnosť, čím sa nehnuteľnosť, ktorú kupujete, stane právne čistou.
• Exekučné záložné právo: V takom prípade musí byť exekúcia vyrovnaná ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Ak sa exekúcia nevymaže, môže to viesť k riziku, že nehnuteľnosť bude predaná v dražbe.
• Vecné bremená: Je dôležité byť si vedomý toho, aké povinnosti alebo obmedzenia vyplývajú z vecného bremena a zvážiť, či sú akceptovateľné.

Prístup k pozemku

Prístup k pozemku je kľúčový aspekt pri kúpe. Je potrebné overiť, či má pozemok zabezpečený prístup z verejnej komunikácie. Ak prístup nie je priamy, je potrebné zistiť, či existuje vecné bremeno práva prechodu cez susedný pozemok.

Overenie prístupu

• List vlastníctva: Skontrolujte, či list vlastníctva obsahuje informácie o vecnom bremene práva prechodu.
• Územný plán: Overte si v územnom pláne obce, či je prístup k pozemku zabezpečený a či sa v budúcnosti neplánuje zmena prístupovej cesty.
• Dohoda so susedmi: Ak prístup nie je zabezpečený, je potrebné dohodnúť sa so susedmi na zriadení vecného bremena práva prechodu.

Kúpa pozemku: Praktické kroky

1. Vyhľadanie listu vlastníctva: Na katastrálnom portáli vyhľadajte list vlastníctva, ktorý sa viaže k parcele, o ktorú máte záujem. Nájdete v ňom veľa užitočných informácií o vlastníckych vzťahoch k danému pozemku.
2. Preverenie pozemku: Zistite, či sa na pozemok vzťahuje ťarcha, vecné bremeno alebo záložné právo. Ďalej si všimnite, či pozemok nie je v dedičskom konaní, či na ňom nie je plomba alebo či má viacero vlastníkov, prípadne neznámych vlastníkov pozemku. „Preklepnite“ si aj susedné parcely.
3. Druh pozemku a územný plán: Nemenej dôležité je poznať druh pozemku. Teda či ide o pozemok, ktorý je vedený ako zastavaná alebo ostatná plocha. Územný plán obce zároveň určuje, či je na pozemku možné postaviť bungalov alebo poschodový dom. Ďalej určuje odstup stavby od ulice, susedných stavieb a podobne.
4. Inžinierske siete: Zistite, či je možné na pozemok zaviesť všetky inžinierske siete. Či je to možné práve na tom vašom, sa informujte priamo u dodávateľov týchto služieb.
5. Ochranné pásma: Myslite aj na to, či pozemok, ktorý chcete kúpiť nie je v nejakom ochrannom pásme sietí (stavby plynární, elektrární, vodárenských spoločností) alebo ochrannom pásme stavieb (napr. cesty, železnice, letiská a iné).
6. Podpísanie kúpnej zmluvy: V záujme ochrany predávajúceho aj kupujúceho by mala byť vypracovaná alebo aspoň skontrolovaná odborníkmi z advokátskej kancelárie. Kúpnu zmluvu na pozemok je potrebné podpísať minimálne v štyroch vyhotoveniach. V prípade predávajúceho je nutné, aby k podpísaniu kúpnej zmluvy došlo na notárskom úrade a podpis bol riadne overený notárom.
7. Úhrada kúpnej ceny: Najlepším riešením je preto notárska úschova alebo vinkulácia v banke. Ich princíp spočíva v tom, že sa kupujúci dočasne vzdáva práva disponovať peniazmi.
8. Správny poplatok: Kto a v akej miere sa bude podieľať na platbe správneho poplatku za návrh na vklad na kataster je dobré si dohodnúť ústne, alebo ešte lepšie písomne v kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kupna #zmluva #tarcha #pozemok #pristup