Ako správne formulovať kúpnu zmluvu pri vybavovaní úveru so záložným veriteľom

Tento článok sa zameriava na aspekty správneho formulovania kúpnej zmluvy v prípadoch, keď je do procesu zapojený hypotekárny úver a záložný veriteľ. V súčasnosti je bežné, že na úhradu kúpnej ceny nehnuteľnosti sa využívajú prostriedky z hypotekárneho úveru. Rovnako častá je situácia, keď je nehnuteľnosť predávajúceho zaťažená záložným právom. Preto je dôležité, aby kúpna zmluva zohľadňovala tieto špecifické okolnosti.

Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru

Ak kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hypotekárnym úverom, do zmluvného vzťahu vstupuje hypotekárna banka ako veriteľ a kupujúci ako dlžník. Výška poskytnutého úveru sa pohybuje v rozmedzí desiatok až stotisícov eur. Banka zvyčajne vyžaduje zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť v jej prospech ešte pred vyplatením úveru predávajúcemu.

Zriadenie záložného práva pred poskytnutím úveru:

Keďže banka požaduje záložné právo pred poskytnutím úveru, zmluvu o jeho zriadení uzatvára s bankou vlastník nehnuteľnosti, teda predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy ani zaplatenie kúpnej ceny nemá vplyv na prevod vlastníckeho práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú všetky tri strany: banka, predávajúci (ako vlastník) a kupujúci (ako dlžník). Vklad záložného práva do katastra nehnuteľností je nevyhnutný pre jeho platné nadobudnutie bankou.

Ochrana hypotekárnej banky:

Zriadením záložného práva sa banka chráni pre prípad, že by kupujúci nesplácal úver. V takom prípade môže banka nehnuteľnosť predať na dražbe a získať späť svoje finančné prostriedky. Banka si môže určiť aj ďalšie podmienky poskytnutia úveru, ktoré by mali byť zohľadnené v kúpnej zmluve.

Špecifiká kúpnej zmluvy pri financovaní hypotékou:

Kúpna zmluva by mala predovšetkým vychádzať z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere. Je dôležité, aby zmluva obsahovala nasledovné ustanovenia:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Spôsob úhrady kúpnej ceny: Jasne definovať, že kúpna cena bude uhradená z hypotekárneho úveru poskytnutého konkrétnou bankou.
• Priama platba na účet predávajúceho: Uviesť, že banka prevedie hypotekárny úver priamo na účet predávajúceho, čím sa eliminuje riziko manipulácie s prostriedkami zo strany kupujúceho.
• Súčinnosť zmluvných strán: Dohodnúť povinnosť oboch strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na poskytnutie hypotekárneho úveru.
• Postup pri odstúpení od zmluvy: Upraviť postup v prípade, ak niektorá zo strán odstúpi od kúpnej zmluvy.
• Vrátenie platby pri odstúpení: Dohodnúť, že v prípade povinnosti predávajúceho vrátiť platbu, ktorá bola uhradená z hypotekárneho úveru, sa vyžaduje predchádzajúci súhlas banky.

Príklad zmluvného ustanovenia:

"V prípade, ak bude podľa tejto Zmluvy, na jej základe alebo v súvislosti s ňou Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu platbu, ktorú zaplatil Kupujúci na základe tejto Zmluvy z prostriedkov úveru poskytnutého Hypotekárnou bankou, Predávajúci túto platbu Kupujúcemu vráti len v prípade, ak dá Hypotekárna banka ako záložný veriteľ Predávajúcemu na to písomný súhlas (súhlas s vrátením kúpnej ceny)."

Nehnuteľnosť zaťažená záložným právom predávajúceho

Častým prípadom je aj predaj nehnuteľnosti, ktorá je už zaťažená záložným právom. Kupujúci nemá záujem o kúpu takejto nehnuteľnosti, preto je potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na vyplatenie dlhov predávajúceho a zánik záložného práva.

Postup pri vyplácaní dlhu predávajúceho:

Ak je nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, hypotekárny úver sa nepoužije celý na vyplatenie predávajúceho. Časť úveru sa použije na vyplatenie dlhu predávajúceho. Táto suma sa určí na základe tzv. vyčíslenia, ktoré vystaví záložný veriteľ pohľadávky (zvyčajne banka, ktorá poskytla predávajúcemu úver). Po splatení úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - súhlas s výmazom záložného práva. Následne predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností a priloží kvitanciu.

Príklad zmluvného ustanovenia:

"sumu vo výške _ € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-_, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor."

Odporúčania:

• Predloženie dokladu o zostatku dlhu: Odporúča sa, aby zmluvné strany uviedli v kúpnej zmluve, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu u záložného veriteľa.
• Presné sumy v zmluve: Je dôležité, aby sumy uvedené v kúpnej zmluve zodpovedali skutočnosti, inak by dlh predávajúceho nemusel byť splatený a záložné právo by trvalo naďalej.

Dobrovoľné dražby a ich transparentnosť

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky predložilo návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o dobrovoľných dražbách. Cieľom novely je transparentnejší proces dobrovoľných dražieb a zamedzenie nekalostiam.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Kľúčové zmeny:

• Efektívnejšie doručovanie: Zefektívnenie procesu doručovania s využitím rôznych spôsobov, vrátane doručovania súdnym exekútorom alebo dražobníkom.
• Právna ochrana vlastníka: Zvýšenie právnej ochrany vlastníka veci, ktorá má byť predmetom dražby, a právnej ochrany vydražiteľa.
• Oznamovacia povinnosť dražobníka: Dražobník bude povinný oznámiť dlžníkovi alebo vlastníkovi predmetu dražby výšku pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby.
• Rozšírenie publikačných zdrojov: Rozšírenie publikačných zdrojov, v ktorých sa zverejňujú informácie o konaní dražieb (napr. Obchodný vestník, periodická tlač).
• Kontrola a sankcie: Doplnenie právnej úpravy týkajúcej sa kontroly dodržiavania zákonných podmienok organizovania a priebehu dražieb a sankcie za porušenia.
• Limity najnižšieho podania a odmeny dražobnej spoločnosti: Stanovenie limitov najnižšieho podania a stropu pri odmene dražobnej spoločnosti.
• Rozšírenie dôvodov na upustenie od dražby: Rozšírenie dôvodov na upustenie od dražby a odbúranie formalizmu pri uplatnení práv na súde.

Zabezpečenie záväzkov prevodom práva

Novela Občianskeho zákonníka sa dotýka aj inštitútu zabezpečenia záväzkov prevodom práva. Cieľom je minimalizovať zneužívanie tohto inštitútu a zvýšiť ochranu dlžníka.

Kľúčové zmeny:

• Náležitosti zmluvy: Rozšírenie platnej právnej úpravy o ďalšie náležitosti zmluvy o zabezpečení pohľadávky prevodom práva.
• Úprava výkonu práva: Úprava výkonu tohto práva pre prípad, že dlžník svoj dlh splní alebo nesplní.
• Zákonné rozväzovacie účinky: Explicitné upravenie zákonných rozväzovacích účinkov spojených so zánikom pohľadávky.
• Ochrana dlžníka: Dlžník bude mať možnosť monitorovať zámer veriteľa previesť nadobudnuté právo a zabrániť tomu.

Ochrana spotrebiteľa

Vláda SR sa zaviazala vytvárať podmienky pre zamedzenie nekalých praktík na finančnom trhu a pre ochranu jeho účastníkov.

Kľúčové oblasti:

• Spotrebiteľské zmluvy: Relevantné pripomienky k právnej úprave spotrebiteľských zmlúv a neprimeraných úrokov.
• Moderačné právo súdov: Moderačné právo súdov na zníženie celkovej ročnej percentuálnej miery nákladov (RPMN) pri neprimerane vysokých úrokoch a poplatkoch.
• Transparentnosť: Zvýšenie transparentnosti procesu dražieb a ochrana dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby pred nekalými úmyslami.

Odporúčania na záver

Pri spisovaní kúpnej zmluvy a návrhu na vklad sa odporúča obrátiť sa na odborníkov. Väčšina realitných kancelárií poskytuje právny servis ako súčasť svojich služieb.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kupna #zmluva #vysporiadanie #uveru #zalozny #veritel