Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu: Komplexný sprievodca

Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá nie je dokončená. Tento typ zmluvy má svoje špecifiká a vyžaduje si dôkladnú pozornosť pri jej príprave a uzatváraní. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o kúpnej zmluve na rozostavanú stavbu, vrátane jej náležitostí, právnych aspektov a daňových dôsledkov.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu je dôležité rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Občiansky zákonník v § 140 upravuje toto právo, ktoré zabezpečuje, že spoluvlastníci majú prednostné právo na odkúpenie podielu, ak sa ho spoluvlastník rozhodne predať. Toto právo sa nevzťahuje na prevod blízkej osobe.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti ich podielov. Porušenie tohto ustanovenia môže viesť k relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým sa podiel prevedie na tretiu osobu.

Prevod spoluvlastníckeho podielu

Prevod spoluvlastníckeho podielu je možné realizovať dvoma formami: kúpno-predajnou zmluvou alebo darovacou zmluvou. Ak za prevod podielu nechcete nič platiť, darovacia zmluva je vhodnejšia. Prevod spoluvlastníckeho podielu sa riadi ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré zabezpečuje predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe.

Geometrický plán

Geometrický plán je potrebný, ak plánujete odčleniť časť pozemku pre vlastníctvo vo väčšine prípadov, ako je napríklad delenie pozemku alebo zmena vlastníckych pomerov. Odporúča sa zabezpečiť geometrický plán v spolupráci s geodetom, aby ste mali istotu, že zmenu vlastníctva bude možné zanášať aj do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Kúpna zmluva: Náležitosti a odporúčania

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu sa odporúča uzavrieť písomnú kúpnu zmluvu, ktorá presne upraví kúpnu cenu, splátkový kalendár, dátumy splatnosti a podrobnosti o tom, čo sa stane, ak by splátky neboli uhrádzané riadne a včas. Takáto kúpna zmluva poskytne lepšiu právnu istotu a ochranu pri omeškaní dlžníka.

Alternatívy k darovacej zmluve

Pri prevode polovice bytu existuje niekoľko alternatív k darovacej zmluve, ak chcete dosiahnuť spoluvlastníctvo bytu 50/50. Najčastejšie sa využíva kúpno-predajná zmluva, kde kupujúci nadobudne polovicu bytu za dohodnutú cenu. Pri tejto možnosti je dôležité, aby bola zmluva vypracovaná podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a obsahovala všetky potrebné náležitosti stanovené občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom.

Spolumajiteľ bytu

Ak si želáte stať sa spolumajiteľom bytu, ktorý je momentálne vo vlastníctve Vašej družky, existuje niekoľko možností, ako to dosiahnuť. Jednou z bežných metód je, že Vaša družka Vám predá alebo daruje podiel na nehnuteľnosti. V prípade predaja by sa uzatvorila kúpna zmluva, v prípade darovania darovacia zmluva. Táto zmluva musí byť zhotovená v písomnej forme a najčastejšie musí byť overená notárom.

Prevod na blízku osobu

Pri prevode na blízku osobu sa neuplatňuje predkupné právo. Za blízke osoby sa považuje aj druh alebo družka.

Predkupné právo pri podielovom spoluvlastníctve

V prípade podielového spoluvlastníctva, v ktorom máte aj vy danú ornú pôdu spolu s ostatnými spoluvlastníkmi, platí predkupné právo. Toto neplatí, ak by ste chceli previesť svoj podiel na blízku osobu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Kúpna zmluva na dom s pozemkom: Vzor

Potrebujete vzor kúpnej zmluvy na dom s pozemkom? Nižšie nájdete vzor zmluvy, aj vo formáte word na stiahnutie. Kúpna zmluva na dom obsahuje všetky potrebné náležitosti s tým, že je potrebné ju upraviť najmä v časti identifikácie predávajúcich, kupujúcich, špecifikácie domu a pozemku, či v časti o kúpnej cene, atď.

Článok I: Zmluvné strany

  • Predávajúci: [BUDE DOPLNENE]
  • Kupujúci: [BUDE DOPLNENE]

Článok II: Predmet kúpy

  1. Stavba / rozostavaná stavba bez súpisného čísla:
    • Popis stavby: [BUDE DOPLNENE]
    • Nachádzajúca sa v: [BUDE DOPLNENE]
    • Okres: [BUDE DOPLNENE]
    • Ulica: [BUDE DOPLNENE] č. [BUDE DOPLNENE]
    • Súpisné č.: [BUDE DOPLNENE]
    • Postavená na pozemku parcely registra „C“, parc. č. [BUDE DOPLNENE]
    • Zapísaná na liste vlastníctva č. [BUDE DOPLNENE]
  2. Pozemok/pozemky:
    • Druh pozemku: [BUDE DOPLNENE]
    • Parcely registra „C“, parc. č. [BUDE DOPLNENE]
    • O výmere: [BUDE DOPLNENE] m2
    • Nachádzajúceho sa v: [BUDE DOPLNENE]
    • Okres: [BUDE DOPLNENE]
    • Ulica: [BUDE DOPLNENE] č. [BUDE DOPLNENE]
    • Zapísanom na liste vlastníctva č. [BUDE DOPLNENE]
  3. Predávajúci vyhlasuje, že neposkytol a neposkytne, na zmluvnom základe alebo mlčky, užívacie práva žiadnej tretej osobe, nepodpísal a nepodpíše kúpnu zmluvu, resp. inú zmluvu, na základe ktorej by tretie osoby nadobudli práva k Predmetu Kúpy.
  4. Predávajúci vyhlasuje, že na Predmete Kúpy neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, záložné práva, ani iné právne obmedzenia, ktoré by bránili prevodu vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy na Kupujúceho.
  5. Predávajúci vyhlasuje, že Predmet Kúpy je v jeho výlučnom vlastníctve.

Článok III: Práva a povinnosti predávajúceho

  1. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu Predmet Kúpy v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy.
  2. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu všetky záručné doklady a dokumentáciu k vybaveniu Predmetu Kúpy podľa Článku III. ods. 1 tejto zmluvy, ktoré má k dispozícii.
  3. Predávajúci sa zaväzuje strpieť vklad vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy v prospech Kupujúceho do katastra nehnuteľností.
  4. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu Predmet Kúpy po zaplatení celej kúpnej ceny.

Článok IV: Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za Predmet Kúpy bola Zmluvnými stranami dohodnutá vo výške [BUDE DOPLNENE] EUR (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur).
  2. Kúpna cena vo výške [BUDE DOPLNENE] EUR (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur) bude po načerpaní úveru vinkulovaná na účte Kupujúceho č. IBAN: SK00 0000 0000 0000 BUDE DOPLNENÉ v spoločnosti [BUDE DOPLNENE], a bude vyplatená Predávajúcemu formou vinkulácie z účtu Kupujúceho na účet Predávajúceho uvedený v Článku I ods. 1 tejto zmluvy, a to do [BUDE DOPLNENE] dní odo dňa splnenia nasledovných podmienok:
    • a) predloženie listu/listov vlastníctva č. [BUDE DOPLNENE] na Okresný úrad [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor, s povoleným vkladom vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy v prospech Kupujúceho,
    • b) predloženie písomného potvrdenia od banky Kupujúceho, že úver bol Kupujúcemu schválený a je pripravený na čerpanie.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že Kúpna cena je splatná v eurách na účet Predávajúceho.
  4. V prípade, že Kúpna cena nebude Predávajúcemu zaplatená spôsobom uvedeným vyššie, za dohodnutých podmienok, Predávajúci má právo od tejto zmluvy odstúpiť. Odstúpením sú Zmluvné strany povinné vrátiť si všetky vzájomné poskytnuté plnenia.
  5. Kupujúci berie na vedomie, že Predmet Kúpy kupuje v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy.
  6. Kupujúci berie na vedomie, že Predmet Kúpy kupuje bez akýchkoľvek nárokov na záruku za vady.
  7. Kupujúci berie na vedomie, že Predávajúci nezodpovedá za žiadne vady Predmetu Kúpy, ktoré existovali v čase podpisu tejto zmluvy.
  8. Kupujúci berie na vedomie, že Predávajúci nezodpovedá za žiadne vady Predmetu Kúpy, ktoré vzniknú po podpise tejto zmluvy.

Článok V: Odovzdanie predmetu kúpy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdávaní Predmetu Kúpy bude vyhotovený Preberací protokol. Preberací protokol bude obsahovať celkový aktuálny stav Predmetu Kúpy ku dňu jeho odovzdania Predávajúcim a prevzatia Kupujúcim. Preberací Protokol bude rovnako obsahovať aj všetky súčasti a príslušenstvo k Predmetu Kúpy podľa článku III. ods. 1 tejto zmluvy.
  2. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu Predmet Kúpy v stave spôsobilom na riadne užívanie.
  3. Predávajúci je povinný ku dňu odovzdania Predmetu Kúpy uhradiť všetky poplatky, prípadné nedoplatky za spotrebu elektrickej energie, plynu, vodné a stočné, prípadne za ďalšie služby spojené s užívaním Predmetu Kúpy, a to za obdobie až do dňa odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu. Prípadné nedoplatky, za vyúčtovanie nákladov za plnenia spojené s užívaním Predmetu Kúpy za rok a do dátumu odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu, sa Predávajúci zaväzuje uhradiť v plnej výške Kupujúcim.
  4. Predávajúci a Kupujúci sa zaväzujú do 30 dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho oznámiť správcovi dane vznik a zánik daňovej povinnosti k dani z nehnuteľností.
  5. Kupujúci je povinný uhradiť daň z prevodu nehnuteľností.
  6. Predávajúci je povinný zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.
  7. Zmluvné strany sa dohodli, že všetky náklady spojené s prevodom vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy znáša Kupujúci.
  8. Ak Okresný úrad [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor, vyzve Zmluvné strany na odstránenie nedostatkov podania, resp. na doplnenie podkladov potrebných na rozhodnutie o návrhu na vklad vlastníckeho práva, Zmluvné strany sa zaväzujú bezodkladne tieto nedostatky odstrániť, resp. požadované podklady doplniť.
  9. Zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si vzájomnú súčinnosť v rámci konania o povolenie vkladu tejto kúpnej zmluvy na Okresnom úrade [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor a svojim podpisom na tejto kúpnej zmluve sa týmto navzájom splnomocňujú na prípadné opravy zrejmých nesprávností, v písaní tejto kúpnej zmluvy, v rámci uvedeného konania o povolenie vkladu tejto kúpnej zmluvy na Okresnom úrade [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor. Splnomocnenie sa v žiadnom prípade nevzťahuje na opravu iných ustanovení ako zrejmých nesprávností, alebo na opravu Článku IV. tejto zmluvy.
  10. V prípade, že z akýchkoľvek príčin do 4 mesiacov odo dňa podpisu tejto kúpnej zmluvy nebude povolený vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho do katastra nehnuteľností, táto kúpna zmluva na dom sa od počiatku zrušuje.
  11. Každá zo Zmluvných strán je oprávnená od tejto kúpnej zmluvy odstúpiť, ak druhá Zmluvná strana podstatným spôsobom poruší svoje povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy.
  12. Za podstatné porušenie povinností sa považuje najmä:
    • a) nezaplatenie kúpnej ceny v dohodnutom termíne a spôsobom,
    • b) neodovzdanie Predmetu Kúpy v dohodnutom termíne a stave,
    • c) existencia právnych vád na Predmete Kúpy, ktoré bránia prevodu vlastníckeho práva.
  13. Odstúpenie od tejto kúpnej zmluvy musí byť urobené písomne s uvedením dôvodu odstúpenia, inak je neplatné. Táto kúpna zmluva na dom zaniká dňom doručenia písomného oznámenia o odstúpení druhej Zmluvnej strane.
  14. V prípade, ak dôjde k odstúpeniu od tejto kúpnej zmluvy, Zmluvné strany sú povinné vrátiť si všetky vzájomne poskytnuté plnenia.
  15. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade odstúpenia od tejto kúpnej zmluvy z dôvodu podstatného porušenia povinností druhej Zmluvnej strany, je Zmluvná strana, ktorá porušila svoje povinnosti, povinná zaplatiť druhej Zmluvnej strane zmluvnú pokutu vo výške [BUDE DOPLNENE] EUR.

Článok VI: Záverečné ustanovenia

  1. Práva a povinnosti Zmluvných strán, ktoré táto kúpna zmluva na dom neupravuje, sa spravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
  2. Zmluvné strany sa zaväzujú riešiť všetky spory vzniknuté z tejto zmluvy alebo v súvislosti s ňou prednostne vzájomnou dohodou.
  3. Ak sa stane niektoré ustanovenie tejto kúpnej zmluvy celkom alebo sčasti neplatným, kúpna zmluva na dom ostáva v platnosti. Neplatnosť niektorého ustanovenia tejto zmluvy nemá vplyv na platnosť zostávajúcej časti zmluvy.
  4. Zmluvné strany deklarujú svoju vôľu, riešiť každý spor vyplývajúci z tejto zmluvy rokovaním a dohodou.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pozorne prečítali, jej obsahu porozumeli a bez výhrad s ňou súhlasia.
  6. Táto kúpna zmluva na dom nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva Kupujúceho.
  7. Táto kúpna zmluva je vyhotovená v štyroch rovnopisoch, z ktorých každá zo Zmluvných strán obdrží po jednom rovnopise a dva rovnopisy sú určené pre Okresný úrad [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor.

Predaj rozostavanej stavby: Špecifiká

Predaj rozostavanej stavby je právne náročnejší než predaj skolaudovaného domu. Je potrebné zohľadniť niekoľko špecifík:

  1. Zápis do katastra nehnuteľností: Rozostavaná stavba musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností.
  2. Geometrický plán: K návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je potrebné pripojiť geometrický plán, ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018. Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01. Október 2018, geometrický plán sa neprikladá.
  3. Znalecký posudok: Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti.

Zápis rozostavanej stavby do katastra

  • Po povolení vkladu sa na liste vlastníctva objaví položka: „rozostavaná stavba na parcele č. …“
  • Katastrálny zákon upravuje zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.
  • Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Daňové aspekty predaja rozostavanej stavby

  • Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, posudzujú sa tieto dve nehnuteľnosti samostatne.
  • Ak je rozostavaná stavba zapísaná v katastri a vlastníte ju viac ako 5 rokov od nadobudnutia, ste oslobodení od platenia daní a odvodov.
  • Ak nie je rozostavaná stavba zapísaná v katastri, príjem z predaja nebude nikdy oslobodený od platenia dane a odvodov.

Vecné bremená

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou.

Forma a náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ), inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ).

Vecné bremeno a spoluvlastníctvo

Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kúpna #zmluva #vzor #rozostavaná #stavba

Ďalšie články