Kúpna zmluva družstevný byt: Kompletný sprievodca

Kúpa družstevného bytu predstavuje špecifickú formu nadobudnutia bývania, ktorá sa líši od kúpy bytu v osobnom vlastníctve. V tomto článku sa detailne pozrieme na to, čo obnáša kúpa družstevného bytu, aké sú jej špecifiká, ako postupovať a na čo si dať pozor.

Čo je družstevný byt?

V prvom rade je dôležité si uvedomiť rozdiel medzi družstevným bytom a bytom v osobnom vlastníctve. Pri kúpe družstevného bytu nekupujete byt samotný, ale členské práva a povinnosti v bytovom družstve. To znamená, že sa nestávate priamo vlastníkom bytu, ale získavate právo na jeho užívanie na základe nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.

Ako prebieha kúpa družstevného bytu?

Kúpa družstevného bytu prebieha prevodom členských práv a povinností. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe dohody o prevode členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Je to písomná dohoda, ktorú vydá konkrétne bytové družstvo. Súčasne zúčastnené strany uzatvoria dohodu, ktorá obsahuje dohodnutú kúpnu cenu za odstúpenie členstva v bytovom družstve.

Krok za krokom:

1. Získanie informácií: Informujte sa na bytovom družstve o podmienkach prevodu členských práv a povinností a o možnosti odkúpenia bytu do osobného vlastníctva. Vyžiadajte si stanovy družstva a vzor zmluvy o prevode členských práv.
2. Preverenie dlhov: Nezabudnite si na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach (referátoch) preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje na prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k tejto zmluve.
3. Zistenie anuity: Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si na družstve, aká je anuita bytu, ktorý chcete nadobudnúť. Anuita je vlastne zostatkovou hodnotou bytu. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto anuitu zaplatiť, preto je potrebné vedieť jej výšku.
4. Podpísanie zmluvy: Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim.
5. Žiadosť o prevod: Predposledným krokom je požiadanie o prevod členských práv. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva.
6. Odkúpenie do osobného vlastníctva (OV): Teraz ste sa stali právoplatným vlastníkom členských práv v bytovom družstve, posledným krokom je teda jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na ktorej základe bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade.

Financovanie kúpy družstevného bytu

Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je možný, nakoľko kupujete členské práva, nestávate sa vlastníkom bytu. Preto byt nie je možné založiť. Neznamená to ale, že si pri kúpe družstevného bytu nemôžete pomôcť hypotekárnym úverom. Môžete dočasne založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a po odkúpení bytu do osobného vlastníctva ťarchu prenesiete.

Na čo si dať pozor pri kúpe družstevného bytu?

• Nedoplatky: Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch.
• Anuita: Preverte si výšku anuity a podmienky jej splácania. Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach, napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace.
• Stanovy družstva: Dôkladne si preštudujte stanovy bytového družstva, aby ste sa oboznámili s právami a povinnosťami člena družstva a s podmienkami prevodu členských práv a odkúpenia bytu do osobného vlastníctva.
• Zmluva o prevode: Skontrolujte vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve.

Prevod členských práv a Obchodný zákonník

Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Nájomná zmluva a Občiansky zákonník

Keďže podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

Vzor zmluvy o prevode práv a povinností

Vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve vydá každé družstvo na požiadanie. Dohoda sa podpisuje v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov, a jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva.

Odkúpenie sociálneho bytu do osobného vlastníctva

Na Slovensku existuje možnosť odkúpenia sociálnych bytov do osobného vlastníctva, avšak tento proces je spojený s určitými podmienkami a obmedzeniami. Dôležité je rozlišovať medzi rôznymi typmi bytov a spôsobmi ich nadobudnutia. Predpokladom predaja bytu je preukázanie, že v súvislosti s užívaním bytu neexistujú nedoplatky. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa (tu obce) o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Prednostné právo na odkúpenie

Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Podmienkou však je, že nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Za týchto okolností by vám prislúchalo prednostné právo na odkúpenie bytu. Týmto ustanovením však nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.

Strata nájomného vzťahu

Ak nájomcovi nájom bytu skončil z dôvodu hrubého poškodzovania bytu alebo sústavného narušovania pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, alebo z dôvodu, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Obnovenie nájomnej zmluvy

Podľa § 676 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak vy ako nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ a prenajímateľ nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní od skončenia nájmu, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie sa ale nevzťahuje na nájom bytu. Špeciálne ustanovenie o nájme bytu v § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka hovorí, že ustanovenie § 676 ods.

Kúpa pozemku pod bytovým domom

Vlastníci bytov v bytovom dome často riešia otázku odkúpenia pozemku pod bytovým domom a priľahlých pozemkov. Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým domom právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Financovanie kúpy pozemku z fondu opráv

Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a NB v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu.

Reštituované byty a nájomné vzťahy

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom súboru tzv. reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli od štátu k bytom právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú a v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú. V súlade § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa v týchto prípadoch uplatňuje regulácia nájomného. Vzhľadom na osobitosti reštitúcií tieto byty v reštituovaných domoch nespadajú do transformácie podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z.z.

Zákony č. 260/2011 Z. z. a 261/2011 Z. z.

V období samostatnosti Slovenskej republiky štát viackrát prejavoval snahu a ochotu riešiť nájomné a iné vzťahy, ktoré sa týkali bytov v tzv. reštituovaných bytových domoch, ale až schválením Koncepcie a následným prijatím legislatívneho rámca v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. a zákona č. 261/2011 Z. z. Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu, na ktorý sa zákon vzťahuje, aj bez udania dôvodu, t. j. nad rámec Občianskeho zákonníka. Po podaní, resp. doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách stanovených zákonom, inak jeho nárok zanikol priamo zo zákona. V ustanovení § 4 zákona č. 260/2011 Z. z. bola zároveň upravená možnosť jednostranného zvýšenia nájomného zo strany prenajímateľa raz ročne a to až o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu účinnosti zákona v roku 2011 a o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku v rokoch 2012 až 2015. Podmienkou pre možné uplatnenie tohto jednostranného zvyšovania však bolo, že nájom daného bytu sa skončí na základe výpovede podanej podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Nájomné byty a ich podmienky

Obecný nájomný byt nie je pre každého. Kto doň chce, nemôže mať mesačný príjem vyšší ako trojnásobok životného minima - napríklad pre štvorčlennú domácnosť. Každé tri roky prehodnotia jej príjem za minulý rok a keď zistia, že je vyšší, nepredĺžia jej nájomnú zmluvu. Ministerstvo prispieva mestám a obciam na výstavbu nájomných bytov v Programe rozvoja bývania. Vyžaduje však od nich, aby nájomné zmluvy uzatvárali najviac na tri roky - s možnosťou predĺženia. „Program je určený na pomoc mladým s nižšími príjmami, ide o štartovacie byty. Podľa § 28 zákona č. 182/1993 Z. z.

Ako ovplyvní vašu hypotéku zmena zamestnania?

Môžu to byť aj rodičia pred dôchodkom, ktorí by chceli kúpiť byt deťom, no nemajú dosť peňazí na vyplatenie celej kúpnej ceny. Po získaní podielu v družstve je model financovania družstevných bytov podobný financovaniu kúpy automobilu na lízing či hypotéke. Rozdiel je len v tom, že auto zvyčajne splácate kratšie, napríklad päť rokov. Úver v družstve je dlhodobý aj na obdobie 30 rokov, podobne ako pri hypotéke. Benefitom družstevného bývania je aj to, že členovia družstva sa nezadlžujú, pretože dlžníkom voči banke je družstvo. Úroky, ktoré dostane družstvo na výstavbu družstevných bytov sú podobné ako úroky na hypotékach pre bežných klientov.

Banky a družstevné byty

Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia. “Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva,” potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takého úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke.

Prenájom a predaj družstevného bytu

Áno, i keď nepredávate celý byt, ale len právo na jeho užívanie. Člen družstva môže počas celého obdobia byt prenajímať, predať (členské práva) alebo previesť svoj podiel na niekoho iného. Pri kúpe či prevode družstevného bytu musíte tiež spolupracovať s bytovým družstvom. To by vám malo poskytnúť vzor zmluvy o prevode práv a schváliť predaj či prevod práv. Byt môžete kúpiť do osobného vlastníctva ak už máte splatenú anuitu. To je pravidelná platba, ktorú bytové družstvo vyberá od svojich členov na pokrytie nákladov na výstavbu alebo opravu bytového domu. Nemôže ho predať samostatne, ale v spolupráci s družstvom po schválení na členskej schôdzi.

Popularita družstevných bytov

Družstevné byty nie sú na Slovensku veľmi rozšírené, no v budúcnosti môžu získať na popularite. V okolitých krajinách záujem o družstevné bývanie neustále rastie. V Česku takto býva okolo 12 percent obyvateľov. Vo Viedni skoro polovica ľudí žije v družstevných bytoch. Sú to väčšinou ľudia, ktorí z rôznych dôvodov (príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku a majú už na bývanie našetrenú istú sumu.

Neplatiči v družstevnom byte

Družstvo ho môže zažalovať a vymáhať od neho nezaplatené nájomné aj penále z omeškania. Vysťahovať neplatiaceho nájomníka z bytu je zložitý a zdĺhavý proces. Za neplatiča však musia platiť ostatní členovia družstva. Preto je vhodné si pred kúpou družstevného bytu zistiť aj to, či jeho majiteľ nie je neplatič a v akom stave je družstvo. Za určitých podmienok, ktoré si určí družstvo v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. Vtedy príde aj o byt. Vylúčený člen družstva má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel. Ten sa vypočíta z majetku družstva a je to zvyčajne výška jeho vkladu do družstva pri vstupe.

Konkurz na bytové družstvo

Nie vždy. V prípade, že na bytové družstvo bol vyhlásený konkurz, tak byty síce sú zaradené do konkurznej podstaty avšak podľa podmienok zákona o konkurze je správca konkurznej podstaty povinný ponúknuť takýto družstevný byt jeho nájomcovi teda členovi bytového družstva. Ak na byt nemá, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak nezaplatí, byt pôjde do konkurzu, kde sa predá v dražbe.

Kúpna zmluva na byt

V celom procese predaja či kúpy bytu, domu alebo pozemku predstavuje kúpna zmluva najzásadnejší dokument. Skôr ako zbrklo prijmete jej prvý návrh, dôkladne si ho prečítajte! V prípade, že vlastník predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, návrh kúpno-predajnej zmluvy resp. zmluvy o prevode vlastníctva, vyhotovuje zväčša ňou zazmluvnený právny poradca. Právnik, ktorého oslovíte zvyčajne navrhne ďalšie pripomienky a zmeny, s cieľom poskytnúť vám čo najväčšiu mieru ochrany. Rovnaký postup je vhodné zvoliť aj v prípade, že predaj nehnuteľnosti nie je pod gesciou realitnej kancelárie.

Náležitosti kúpnej zmluvy

V hlavičke zmluvy je vždy potrebné uviesť, že ide o kúpnu zmluvu resp. V zmluve musia byť vždy označené zmluvné strany - predávajúci a kupujúci. Ak na strane predávajúceho stojí viacero osôb (spoluvlastníkov bytu) musia byť v zmluve uvedení a identifikovaní všetci. Rovnako v prípade viacerých kupujúcich je potrebné uviesť podiel v akom nehnuteľnosť nadobúdajú. Predmet kúpy musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie. V prípade nehnuteľností kúpna zmluva musí obsahovať osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. Zákonom o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. Úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom a k priľahlému pozemku, ak sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Každá kúpna zmluva musí obsahovať aj výšku dohodnutej kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Spôsob vyplatenia kúpnej ceny sa odvíja od toho, či kupujúci financuje nehnuteľnosť v hotovosti v plnej výške (z vlastných prostriedkov) alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru. Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je v skutočnosti ten najbezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe presne definovaných a neskôr splnených podmienok uvoľní peniaze predávajúcemu priamo na účet. Ak plánujete kúpnu cenu vyplatiť čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov zriaďte si buď vinkuláciu v banke, alebo notársku úschovu u notára. Zákonom o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. Zákonom vyžadovanou osobitnou náležitosťou, ktorú by mala obsahovať kúpna zmluva na byt, je určenie popisu bytu a jeho príslušenstva. Je potrebné uviesť o aký byt ide a aká je jeho presná výmera. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Väčšinu týchto náležitostí je možné zistiť na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu. Majiteľ by nemal mať problém, poskytnúť vám jej kópiu. Ak kupujúci ako nadobúdateľ bytu o to požiada, je potrebné vyhotoviť znalecký posudok za účelom zistenia technického stavu bytu spolu s uvedením opráv, ktoré je nevyhnutné vykonať v najbližších 12 mesiacoch. V kúpnej zmluve je potrebné identifikovať subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu, v ktorom sa byt nachádza (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Nevyhnutné je tiež v kúpnej zmluve upraviť aj práva k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú takéto zariadenia v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Na konci kúpnej zmluvy je potrebné uviesť miesto uzavretia zmluvy. Okrem nich však dobrá zmluva obsahuje aj iné ustanovenia, ktoré bližšie upravujú práva a povinnosti zmluvných strán. Ak ste sa dočítali až sem, je vám už jasné čo by každá kúpna zmluva na byt, pozemok a dom (označovaná aj ako zmluva o prevode vlastníctva) mala obsahovať. Ak máte možnosť si dať skontrolovať zmluvu osobe s právnickým vzdelaním, tak nad tým ani nerozmýšľajte. Kúpna zmluva v prípade kúpy nehnuteľnosti nie je práve priestor, kde sa oplatí šetriť.

tags: #kúpna #zmluva #družstevný #byt #vzor