Kúpna zmluva na pozemok: Poplatky, náležitosti a dôležité aspekty

Kúpna zmluva na pozemok je kľúčový dokument pri prevode vlastníckeho práva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na pozemok, jej povinné náležitosti, poplatky s ňou spojené a ďalšie dôležité aspekty, ktoré by mali byť zohľadnené pri jej uzatváraní.

Čo je kúpna zmluva na pozemok?

Kúpna zmluva je zmluvný typ, ktorým predávajúci predáva určitú vec (v tomto prípade pozemok) a kupujúci túto vec za dojednanú kúpnu cenu od predávajúceho kupuje. Základnými pojmovými znakmi kúpnej zmluvy sú predmet kúpy a kúpna cena. Bez týchto základných náležitostí nemôžeme ani hovoriť o kúpnej zmluve.

Náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok

Dobrá kúpna zmluva vyžaduje oveľa viac než len označenie zmluvných strán, opis predmetu predaja a kúpnu cenu. Pri nehnuteľnosti je potrebné veľmi podrobne a hlavne správne označiť nehnuteľnosť, a to v súlade s ustanoveniami katastrálneho zákona.

Podľa ustanovenia § 42 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. (Katastrálny zákon) musí byť kúpna zmluva na pozemok uzatvorená v písomnej forme. V prípade zmluvy o prevode vlastníctva pozemku musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Z uvedeného vyplýva, že všetky listiny, ktoré tvoria zmluvu, musia byť pevne spojené/zviazané. Podľa ustanovenia § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. musia byť podpisy predávajúceho ako prevodcu na kúpnej zmluve na pozemok úradne overené.

Kúpna zmluva by mala obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo, trvalé bydlisko (v prípade fyzických osôb) alebo názov, sídlo, IČO (v prípade právnických osôb).
• Podrobný opis nehnuteľnosti: Parcelné číslo, katastrálne územie, druh pozemku, výmera, prípadne aj číslo listu vlastníctva.
• Kúpnu cenu: Presná suma a spôsob jej úhrady (napr. v hotovosti, prevodom na účet, notárska úschova).
• Dátum a miesto uzavretia zmluvy.
• Úradne overené podpisy predávajúceho (prevodcu).

Ďalšie dôležité aspekty v kúpnej zmluve

Okrem obligatórnych náležitostí vyžadovaných zákonom môže kúpna zmluva obsahovať aj ďalšie, tzv. vedľajšie náležitosti. Zmluva by mala riešiť aj situácie, ak by sa niečo po jej uzavretí pokazilo. Čo ak kupujúci nevyplatí časť kúpnej ceny? Čo ak kupujúci odhalí vady? Čo kupujúci zistí, že na zmluve je ťarcha? Čo ak predávajúci nehnuteľnosť neodovzdá, prípadne ju zaťaží ťarchou? A mnoho ďalších…

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

• Spôsob vyplatenia kúpnej ceny: Je potrebné vhodne a vyvážene nastaviť spôsob vyplatenia kúpnej ceny, etapy zaplatenia jednotlivých častí kúpnej ceny. Predávajúci nechce predsa previesť vlastníctvo skôr, než má peniaze a kupujúci zase nechce vyplatiť celú kúpnu cenu skôr, než je vlastníkom.
• Podmienky pre podanie návrhu na vklad: Presne definovať, kedy a za akých podmienok bude podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
• Právo na odstúpenie od zmluvy: Uviesť, za akých podmienok má ktorákoľvek zo strán právo odstúpiť od zmluvy.
• Vyhlásenia zmluvných strán: Napríklad, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnymi ťarchami, vecnými bremenami alebo inými právami tretích osôb.
• Vady nehnuteľnosti: Akékoľvek známe vady nehnuteľnosti by mali byť v zmluve uvedené. Predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predaná vec pri prevzatí kupujúcim. Pri použitých veciach nezodpovedá za vady vzniknuté ich použitím alebo opotrebením. Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.
• Moment odovzdania nehnuteľnosti: Presne stanoviť, kedy dôjde k odovzdaniu nehnuteľnosti a aký je jej stav pri odovzdaní. Ak nie je dohodnuté inak, prechádza na kupujúceho nebezpečenstvo náhodnej skazy a náhodného zhoršenia predmetu kúpy, včítane úžitkov, súčasne s nadobudnutím vlastníctva.
• Záruka: Záručná doba je 24 mesiacov. Pri veciach, ktoré sú určené na to, aby sa užívali po dlhšiu dobu, ustanovujú osobitné predpisy záručnú dobu dlhšiu ako 24 mesiacov. Na žiadosť kupujúceho je predávajúci povinný poskytnúť záruku písomnou formou (záručný list).

Poplatky spojené s kúpnou zmluvou na pozemok

S kúpnou zmluvou na pozemok sú spojené rôzne poplatky, ktoré je potrebné zohľadniť:

• Správny poplatok za vklad do katastra nehnuteľností: V súčasnosti je poplatok 100 € v prípade klasického podania na kataster alebo 50 € v prípade elektronického podania na kataster. V prípade urýchleného návrhu na vklad je poplatok 300 € alebo 150 € pri elektronickom podaní.
• Poplatok za overenie podpisov: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne overené notárom alebo na matrike.
• Provízia realitnej kancelárie (ak je sprostredkovateľom realitná kancelária): Výška provízie sa pohybuje približne okolo 3-4 % + príslušná DPH z predajnej ceny nehnuteľnosti v závislosti od výšky ceny nehnuteľnosti, rozsahu a náročnosti nutných súvisiacich úkonov, ale zväčša vzájomnou dohodou s predávajúcim, resp. vlastníkom nehnuteľnosti. Odplatu uhrádza predávajúci sprostredkovateľovi, resp. realitnej kancelárii po uskutočnení vkladu do Katastra nehnuteľností.
• Odměna advokáta alebo notára za vypracovanie zmluvy: Cena za zabezpečenie vypracovania kúpno-predajnej alebo darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je len orientačná a závisí od ostatných okolností prevodu. Pri uzatváraní zmluvy o poskytnutí právnych služieb môže advokát dohodnúť s klientom spôsob a výšku zmluvnej odmeny.

Riziká a ako sa im vyhnúť

Pri kúpe nehnuteľností môžu vzniknúť rôzne riziká alebo právne komplikácie. Najčastejšie je problém s vyplatením ceny, hlavne ak kúpna cena nie je vyplatená pri podpise zmluvy. Na druhej strane býva problém, že vec nie je v stave, v akom by mala byť pri jej odovzdaní.

Existuje viacero spôsobov ako predísť rizikám:

• Notárska úschova Peňazí: Kupujúci najprv prevedie peniaze Notárovi a ten ich vydá predávajúcemu, ak sú splnené dohodnuté podmienky úschovy, t.j. predloží sa notárovi list vlastníctva na právne účely, na ktorom budú nehnuteľnosti prevedené na kupujúceho a budú bez tiarch.
• Kvalitná kúpna zmluva: Neuspokojte sa so vzorom z internetu. Každý obchod a každá zmluva má svoje špecifiká, ktoré treba zohľadniť. Na skoncipovanie kvalitnej zmluvy, ktorá Vás ochráni jednoducho musí mať človek skúsenosti.

Kúpna zmluva formou notárskej zápisnice

Kúpna zmluva na Byt podaná na kataster vo forme notárskej zápisnice, je zavkladovaná v zrýchlenom konaní do 20 dní. Zmluva spísaná vo forme notárskej zápisnice je verejnou listinou. Zmluva spísaná vo forme notárskej zápisnice je po podpise uložená v Notárskom centrálnom registri listín. Zmluvu vo forme notárskej zápisnice môže notár spísať aj s osobou, ktorá je napr. hluchá, nemá, nevidomá, nemôže čítať alebo písať atď. (samozrejme za zákonných podmienok v prítomnosti svedkov, príp. tlmočníka). Notár dbá o to, aby zmluva nebola jednostranne výhodná.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

tags: #kúpna #zmluva #na #pozemok #poplatky