Dôsledky nepodania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností kupujúcim

Po uzavretí kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je bežnou praxou, že kupujúci podá návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Čo sa však stane, ak kupujúci túto povinnosť zanedbá? Tento článok sa zaoberá dôsledkami takejto situácie a poskytuje komplexný pohľad na problematiku vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Účinnosť zmluvy a vklad do katastra

V zmysle Občianskeho zákonníka (§ 47) platí, že ak je podľa zákona k zmluve potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, zmluva nadobúda právne účinky až týmto rozhodnutím. Vlastnícke právo sa v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam nadobúda až vkladom práva do katastra nehnuteľností. Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Návrh na vklad sa podáva príslušnému okresnému úradu.

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 11. augusta 2011, sp. zn. 3 Cdo 29/2010, rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím, s ktorým by zákon spájal vznik účinnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Účinky vkladu podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka spočívajú v nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, teda vo vecno-právnych následkoch, nie však v obligačno-právnych následkoch, ktoré nastali už platným prijatím návrhu na uzavretie zmluvy (§ 44 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Naopak, podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR z 9. decembra 2005, sp. zn. 3 Sž-o-KS 17/2005, na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka). Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení (§ 28 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon).

Česká odborná právna literatúra (Švestka, J: Občanský zákoník I. II. 2. vydanie, Praha: C.H.Beck 2009) potvrdzuje názor slovenskej: "V případech, kdy se rozhoduje o vkladu vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, jde o založení věcněprávních (translačních) účinků smlouvy, nikoliv o její závazkověprávní (obligačněprávní) účinky (srov. Ústavní soud v nálezu č. I. ÚS 331/98). Pouhou smlouvou (první fáze - právní důvod neboli titulus) vlastnické či jiné věcné právo ještě nevzniká.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Podľa Ústavného súdu Českej republiky, sp. zn. I. ÚS 331/98: “S ohledem na § 133 odst. 2 občanského zákoníku je nutné oddělit závazkověprávní (obligační) účinky prodeje vyvolané kupní smlouvou od věcněprávních (věcných) účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kterým se konstituuje vlastnictví k nemovité věci; k účinkům vkladu, jež jsou s ním bezprostředně spojeny, může dojít pouze následně po účincích vyvolaných smlouvou, neboť ke vkladu dochází právě na základě smlouvy. …není možné souhlasit se závěrem katastrálního úřadu, který vychází ze „zjištění“, že předmětná kupní smlouva není ke dni podání návrhu na vklad účinná, neboť účinnosti má nabýt až dnem, kdy katastrální úřad vloží podle ní právo do katastru nemovitostí. Za splnitelnou odkládací podmínku, s níž rozhodnutí Katastrálního úřadu v Ústí nad Labem v podstatě operuje, nelze považovat parafrázi ustanovení § 47 odst. 1 a § 133 odst.

Povinnosti vlastníka a účastníkov konania

V zmysle ustanovenia § 19 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam sú vlastníci a iné v zákone presne vymedzené osoby povinné dbať, aby všetky údaje v katastri týkajúce sa nehnuteľností alebo jej vlastníka boli riadne evidované a rovnako sú tieto osoby povinné ohlásiť príslušnej správe katastra každú zmenu do 30 dní. Na toto ustanovenie katastrálneho zákona nadväzuje § 30 citovaného právneho predpisu, v zmysle ktorého sú účastníkmi konania o povolení vkladu do katastra nehnuteľností účastníci právneho úkonu, na ktorého základe došlo k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Odporúčania v prípade nepodania návrhu na vklad

Ak kupujúci ani po dlhšom čase nepodal návrh na zápis zmeny vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odporúča sa takýto návrh bezodkladne podať. Dôvodom je, že vecno-právne účinky prevodu nenastávajú uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy, ale až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Do momentu právoplatnosti rozhodnutia príslušnej správy katastra o zápise vlastníckeho práva prináležia všetky povinnosti vlastníkovi zapísanému v katastri nehnuteľností. Vkladom do katastra nehnuteľností sa zakladá, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti. Vklad do katastra nehnuteľností sa vyžaduje pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností - napríklad kúpna zmluva alebo darovacia zmluva na nehnuteľnosti.

Návrh na začatie konania/na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu, teda každá zo zmluvných strán. V prípade, ak sa návrh na vklad do katastra podáva v listinnej podobe, je potrebné túto zmluvu priložiť v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia).

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

Náležitosti návrhu na vklad

Samotný návrh na vklad sa podáva písomne a musí obsahovať podľa § 30 ods. katastrálneho zákona:

• meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania, ktorý je fyzickou osobou a obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania, ktorý je právnickou osobou,
• označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný (Návrh na vklad sa podáva príslušnému okresnému úradu, ktorým je ten okresný úrad, v územnom obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť.
• označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, atď.); ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony

K návrhu na vklad je potrebné priložiť:

• zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach
• vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu).
• verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva,
• identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
• geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku,
• dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom
• oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe, ak najviac 90 dní pred podaním návrhu účastníci konania podali oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva zverejneného na stránke úradu

Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Správne poplatky a lehoty

Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v normálnom konaní je vo výške 66,- EUR, resp. Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v urýchlenom konaní je vo výške 266,- EUR. Ak návrh na vklad do katastra nehnuteľností obsahuje viacero právnych úkonov, tak správny poplatok sa hradí za každý jeden právny úkon.

Okresný úrad, ktorý spravuje príslušný kataster nehnuteľností má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

Priebeh katastrálneho konania

Po podaní návrhu na vklad príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor) preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní splnenie podmienok pre vklad, tak okresný úrad vklad povolí. Toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom vydania - týmto dňom dochádza k prevodu vlastníckeho práva. Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.

Overovanie podpisov na zmluvách

Podpisy účastníkov zmluvy sa často overujú, aby sa zabezpečila pravosť a právna istota, čo je obzvlášť dôležité pri prevode nehnuteľností. Overenie podpisu nespochybňuje platnosť zmluvy; naopak, je to bežný a odporúčaný postup. Zmluva by však mohla byť neplatná, ak by bolo s overením manipulované alebo by neodrážala slobodnú vôľu niektorej zo strán. Samotné overenie podpisov však nepredstavuje dôvod neplatnosti zmluvy.

Podpis predávajúcej osoby môže byť osvedčený na obecnom/mestskom úrade (matrike) aj v prípade, že obec je kupujúcou stranou, ide o prenesený výkon štátnej správy, ktorý len potvrdzuje totožnosť a to, že osoba podpis urobila alebo uznala, bez posudzovania obsahu zmluvy. Samotný fakt, že podpis overila obec ako „druhá strana“ zmluvy, nie je dôvodom neplatnosti kúpnej zmluvy ani dôvodom na zamietnutie vkladu do katastra.

Platnosť overeného podpisu

V zmysle ust. § 47 Občianskeho zákonníka návrh na vklad je potrebné podať v lehote do 3 rokov. Ak nebol podaný návrh na vklad do troch rokov, potom zo zákona platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.

tags: #kupujuci #nepodal #navrh #na #vklad #do