Nájom bez podpisu zmluvy s družstvom: Práva a povinnosti

Článok sa zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskych pozemkov a s tým súvisiacimi právami a povinnosťami, a to aj v kontexte situácií, keď zmluva nie je podpísaná s družstvom. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o legislatíve, postupoch a rizikách spojených s nájmom pôdy, a to aj v prípadoch, keď chýba písomná zmluva.

Právny rámec nájmu bytu

Právna úprava nájmu bytu je obsiahnutá v dvoch hlavných právnych predpisoch:

• Zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník)
• Zákon č. 98/2014 Z. z. (o krátkodobom nájme bytu)

Občiansky zákonník upravuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti (napr. bytu) alebo hnuteľnej veci (napr. prenájom auta). Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje špecifické podmienky pre nájom bytu na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva by mala obsahovať najmä:

• Údaje o zmluvných stranách (prenajímateľ a nájomca).
• Označenie predmetu nájmu (napr. adresa bytu v bytovom dome, poschodie, na ktorom sa byt nachádza a pod.).
• Uvedenie rozsahu užívania bytu (napr. na účely bývania alebo na účely podnikania).
• Výšku nájomného, ktoré je nájomca povinný uhrádzať prenajímateľovi na jeho bankový účet vždy do 15. dňa v mesiaci.
• Výšku úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, t. j. energie (napr. elektrickú energiu, plyn, vodné a stočné).
• Dobu trvania nájmu (treba uviesť konkrétny dátum odkedy dokedy bude nájom trvať napr. od 1. 5. 2023 - 1. 5. 2025).
• Práva a povinnosti zmluvných strán - prenajímateľa i nájomcu (napr. pravidlá užívania bytu, povinnosti týkajúce sa údržby, zodpovednosť za škodu).
• Podmienky skončenia nájmu (napr. výpovedné dôvody a lehoty).
• Opis príslušenstva bytu (napr. pivnica, balkón) a stavu bytu (napr. vybavenie).

Forma nájomnej zmluvy

Podľa Občianskeho zákonníka sa nevyžaduje písomnú zmluvu o nájme bytu. To znamená, že môže byť uzatvorená ústne i písomne. Zákon o krátkodobom nájme bytu však vyžaduje písomnú formu.

Prečítajte si tiež: Ochrana LGBT osôb na Slovensku

Krátkodobý nájom bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje prenajať byt na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Túto dobu je možné predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát (t. j. maximálne na 6 rokov). Prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi najmenej jedno vyhotovenie zmluvy.

Skončenie nájmu bytu

Prenajímateľ nemôže vypovedať nájom bytu bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať výpovedný dôvod. Ak výpoveď neobsahuje výpovedný dôvod, je výpoveď neplatná.

Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď (napr. ak výpoveď bola doručená 10. 10. 2023 - výpovedná lehota začala plynúť 1. 11. 2023 a skončí sa 31. 12. 2023). Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac (napr. ak výpoveď bola doručená 10. 10. 2023 - výpovedná lehota začala plynúť 11. 10. 2023 a skončí sa 11. 11. 2023).

Nájom poľnohospodárskych pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa riadi najmä zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, ako aj Občianskym zákonníkom.

Zmluvný a zákonný nájom

Zákon rozlišuje medzi zmluvným a zákonným nájmom. Zmluvný nájom vzniká na základe dohody medzi vlastníkom pozemku a nájomcom. Zákonný nájom vzniká zo zákona, ak sú splnené určité podmienky (napr. ak užívateľ užíva pozemok bez nájomnej zmluvy a vlastník proti tomu nenamieta).

Prečítajte si tiež: Starostlivosť lege artis: Vysvetlenie

Forma nájomnej zmluvy pri nájme poľnohospodárskych pozemkov

Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (podľa § 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. z.) je písomná forma zmluvy povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Obsah nájomnej zmluvy pri nájme poľnohospodárskych pozemkov

Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky. Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí obsahovať jednoznačné vymedzenie pozemku, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, v rozsahu názov okresu, názov katastrálneho územia, parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ alebo registra „E“ katastra nehnuteľností, výmera pozemku alebo časti pozemku, ktorá je predmetom nájmu, a spoluvlastnícky podiel k pozemku, na ktorý je nájomná zmluva uzatvorená podľa § 14 ods. 1.

Nájomné pri poľnohospodárskych pozemkoch

Ak ide o zmluvu o nájme pozemku podľa § 1 ods. 2 písm. b) na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, vyžaduje sa dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je trojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území.

Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku (ďalej len „obvyklá výška nájomného“) sa na účely tohto zákona rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3.

Prečítajte si tiež: Sirotský dôchodok – vaše práva

Užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy

Ak užívateľ užíva pozemok na poľnohospodárske účely alebo jeho časti bez preukázateľného oprávnenia, vznikne mu oprávnenie užívať pozemok na poľnohospodárske účely, ak po dobu piatich rokov nepretržite užíva pozemok alebo jeho časť na poľnohospodárske účely a vlastník alebo osoba, ktorá má preukázateľné oprávnenie pozemok alebo jeho časť užívať, nenamietla toto užívanie, nevyzvala na vrátenie pozemku ani nenavrhla uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo dala užívateľovi pozemku súhlasné písomné vyhlásenie o oprávnenom užívaní pozemku; to sa nevzťahuje na pozemky vo vlastníctve štátu alebo nezisteného vlastníka, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) alebo iný správca.

Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku.

Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez preukázateľného oprávnenia užívať pozemok, vlastníkovi preukázateľne doručil návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok; to neplatí, ak ide o pozemky v správe a nakladaní fondu. Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa prvej vety poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne.

Nájom a pozemkové úpravy

Pri nájme a užívaní pôdy, kde situácia je z pohľadu vlastníctva zložitá, sú pozemkové úpravy jedným z nástrojov ako dosiahnuť stav, kedy každý užívateľ by užíval pôdu len v takom rozsahu, v akom má nájomné zmluvy. Pri spracovaní úvodných podkladoch vedia tieto problémy efektívne vyriešiť a súčasne vytvárajú podklady k ďalším etapám. Jedným zo základných problémov hospodárenia na pôde je nesúlad medzi vlastníctvom, nájmom a užívaním. Zjednotenie týchto pojmov je predmetom základných zákonov, týkajúcich sa vlastníctva, nájmu, užívania a podpôr v poľnohospodárstve.

Riešenie sporov

Orgánom verejnej moci, ktorý rozhoduje o právach a povinnostiach vlastníkov, nájomcov a užívateľov v prípade, ak sa nedohodnú, je okresný úrad, odbor pozemkový a lesný. V prípade, že sa užívatelia nevedia dohodnúť, treba využívať nástroje, ktoré poskytuje hlavne zákon č.504/2003 Z.z.

Právo nájmu bez podpisu zmluvy s družstvom

V kontexte práva nájmu bez podpisu zmluvy s družstvom je dôležité rozlišovať medzi situáciami, kedy užívateľ užíva pozemok s vedomím a bez námietok vlastníka, a situáciami, kedy družstvo (alebo iný subjekt) užíva pozemok bez právneho titulu.

Užívanie pozemku s vedomím vlastníka

Ak družstvo užíva pozemok s vedomím vlastníka a vlastník proti tomu nenamieta, môže po piatich rokoch vzniknúť zákonný nájom. V takom prípade má družstvo právo užívať pozemok, ale je povinné platiť nájomné.

Užívanie pozemku bez právneho titulu

Ak družstvo užíva pozemok bez právneho titulu (napr. bez nájomnej zmluvy alebo iného oprávnenia), vlastník má právo požadovať od družstva vrátenie pozemku a náhradu škody, ktorá mu vznikla neoprávneným užívaním pozemku.

Odporúčania

V prípade, že vlastník pozemku zistí, že jeho pozemok užíva družstvo bez právneho titulu, odporúča sa, aby:

• Písomne vyzval družstvo na vrátenie pozemku.
• Navrhol družstvu uzatvorenie nájomnej zmluvy.
• Ak družstvo odmietne vrátiť pozemok alebo uzatvoriť nájomnú zmluvu, obrátil sa na súd so žalobou o vrátenie pozemku a náhradu škody.

Dôležité aspekty nájomných vzťahov

• Elektronická evidencia pozemkov: Nájomca je povinný viesť elektronickú evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté, pozemkov, ku ktorým má iné preukázateľné oprávnenie pozemok užívať podľa § 1a, § 12a až 12c alebo podľa osobitných predpisov, a pozemkov, ktoré sám vlastní a obhospodaruje, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Nájomca je povinný viesť elektronickú evidenciu ním obhospodarovaných pozemkov.
• Riziká a opatrenia: Dôležité je venovať pozornosť rizikám spojeným s nájomnými vzťahmi, ako napríklad nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov. Na zmiernenie tohto rizika sa vyžaduje grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami a vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z.
• Užívanie pozemkov viacerými nájomcami: Ak viacerí nájomcovia preukazujú zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom, je potrebné túto situáciu riešiť v súlade so zákonom, aby sa predišlo sporom a nejasnostiam.

tags: #právo #nájom #bez #podpisu #zmluvy #s