Kúpa nehnuteľnosti manželom: Podmienky, hypotéky a BSM

Mladé páry, ktoré plánujú kúpu nehnuteľnosti, často stoja pred otázkou, či je lepšie vziať si hypotéku pred svadbou alebo až po nej. V tomto článku sa pozrieme na to, ako hypotéka súvisí s bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov (BSM) a aké sú podmienky kúpy nehnuteľnosti v rôznych situáciách.

Hypotéka a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický druh spoluvlastníctva, ktorý vzniká výlučne medzi manželmi uzavretím manželstva.

Hypotéka pred uzavretím manželstva

Ak jeden z partnerov nadobudne nehnuteľnosť na hypotéku pred uzavretím manželstva, táto nehnuteľnosť patrí do jeho výlučného vlastníctva a nie je súčasťou BSM. Zodpovednosť za hypotéku a záväzky z nej plynúce nesie sám.

V prípade, že sa obaja partneri rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť spoločne pred svadbou a financovať ju spoločným úverom, nehnuteľnosť nepatrí do BSM, ale do ich podielového spoluvlastníctva, a to v podiele, v akom ju nadobudli (napr. každý má 1/2). Voči banke sú obaja dlžníkmi a za záväzky z úveru zodpovedajú spoločne a nerozdielne. Banka môže žiadať zaplatenie úveru od ktoréhokoľvek z nich, pričom splnením povinnosti jedným zaniká povinnosť druhého.

Dôležité je, že ani po svadbe nehnuteľnosť nadobudnutá pred manželstvom nepatrí do BSM, pretože to vzniká až okamihom uzavretia manželstva a zahŕňa veci nadobudnuté spoločne manželmi. Do BSM nepatria ani záväzky plynúce z hypotéky, a to ani vtedy, keď sa hypotéka po svadbe spláca z prostriedkov patriacich do BSM (napr. z príjmu oboch manželov). Nehnuteľnosť a hypotéka tak ostávajú vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov alebo v podielovom spoluvlastníctve oboch s určenými podielmi.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Ak jeden z manželov nadobudol nehnuteľnosť na hypotéku pred manželstvom a po svadbe ju manželia splácali z ich spoločných príjmov, nehnuteľnosť a hypotéka netvoria BSM. V prípade rozvodu alebo zrušenia BSM sa však zohľadní suma zaplatených splátok z príjmov počas trvania BSM.

Hypotéka po uzavretí manželstva

Ak sa manželia rozhodnú vziať si hypotekárny úver po svadbe, musia do úveru vstúpiť obaja, čím sa stávajú dlžníkmi vo vzťahu k banke. Nehnuteľnosť financovaná hypotékou a záväzky z úveru potom patria do BSM.

Výnimky z tohto pravidla nastávajú v dvoch prípadoch:

• Zúženie BSM: Manželia si môžu u notára formou notárskej zápisnice vopred zúžiť BSM a vylúčiť z neho konkrétny majetok (napr. nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť iba jeden z manželov prostredníctvom hypotéky). Zúženie BSM sa môže týkať len majetku, ktorý jeden z manželov ešte len ide nadobudnúť. V rámci zúženia možno určiť, že do BSM nebudú patriť ani záväzky vyplývajúce zo zmluvy o úvere. Poplatok za zúženie BSM formou notárskej zápisnice sa uhrádza notárovi a jeho výška je určená v sadzobníku vyhlášky o odmene a náhradách notárov. Ak klient žiada o hypotéku vo viacerých bankách, potrebuje pre každú banku samostatnú notársku zápisnicu, čo znásobuje poplatky. Zúženie BSM sa v praxi často realizuje na budúcu nehnuteľnosť a úver z banky, ktorým má byť financovaná. Nehnuteľnosť tak kupuje len jeden z manželov, ktorý ju nadobudne do výlučného vlastníctva a za úver zodpovedá sám. Na získanie úveru musí tento manžel banke predložiť notársku zápisnicu o zúžení BSM na kupovanú nehnuteľnosť a úver. Hypotekárny úver si preto bude môcť manžel vziať výlučne na seba až po tom, keď s druhým manželom uzavrie pred notárom dohodu o zúžení BSM. Pred požiadaním banky o úver je vhodné zvážiť, či manželia chcú spoločne nadobúdať majetok a rovnakým dielom sa podieľať na hypotéke a ďalších výdavkoch, alebo či má byť nehnuteľnosť a hypotéka písaná len na jedného z nich.
• Zrušenie BSM: Ak manželia majú súdom zrušené BSM (napr. z dôvodu podnikania jedného z manželov), môžu nadobudnúť nehnuteľnosť len do podielového spoluvlastníctva (ak ju kúpili spoločne na hypotéku) alebo každý z nich len do svojho výlučného vlastníctva (ak ju na základe hypotéky kúpil len jeden z manželov). Príklad: Ivana a Dávid sú manželia. Po dvoch rokoch manželstva Ivana podala na súd návrh na zrušenie ich BSM z dôvodu, že Dávid si založil živnosť (začal podnikať). Súd ich BSM zrušil, manželstvo trvá ďalej. Teraz si chcú kúpiť rodinný dom, ktorý sa rozhodli financovať spoločnou hypotékou. Vo vzťahu k banke budú obaja vystupovať ako spoludlžníci s tým, že za záväzky z úverovej zmluvy budú zodpovedať spoločne a nerozdielne. Rodinný dom nadobudnú do podielového spoluvlastníctva, každý v podiele 1/2.

Vyporiadanie hypotéky po rozvode manželstva

Zánikom manželstva, teda aj rozvodom, BSM zaniká. Po jeho zániku je potrebné ho vyporiadať, a to nielen samotný majetok (napr. nehnuteľnosti), ale i záväzky (napr. spoločnú hypotéku). Existujú tri spôsoby vyporiadania BSM:

1. Dohodou bývalých manželov: Ide o najjednoduchší a najrýchlejší spôsob, pri ktorom sa bývalí manželia dohodnú na rozdelení majetku a záväzkov.
2. Súdnou cestou: Ak sa bývalí manželia nedohodnú, vyporiadanie BSM prebehne súdnou cestou.
3. Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedôjde k vyporiadaniu dohodou alebo súdom, nastáva vyporiadanie zo zákona.

Vyporiadanie hypotéky vzatej jedným z manželov pred uzavretím manželstva

Ak si hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vzal jeden z manželov ešte pred svadbou a po svadbe ju platil z prostriedkov patriacich do BSM (napr. zo svojho príjmu, ktorý počas manželstva patrí do BSM), tak po rozvode manželstva (zániku BSM) má druhý manžel právo v rámci vyporiadania spravidla žiadať polovicu uhradených splátok. Tento nárok mu vyplýva z Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa pri vyporiadaní vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké a každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a súčasne je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Nehnuteľnosť a na ňu vzťahujúca sa hypotéka spravidla naďalej ostáva na mene manžela, ktorý ju nadobudol pred uzavretím manželstva.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca v zamestnaní

Vyporiadanie hypotéky vzatej obidvoma manželmi po uzavretí manželstva

Ak si manželia po svadbe vzali spoločnú hypotéku, ktorá patrila do ich BSM (nemali ho zrušené ani zúžené), tak po rozvode manželstva a s tým spojeného zániku BSM naďalej zostávajú spoludlžníkmi banky s povinnosťou splácať úver. Ak im tento scenár nevyhovuje, mali by sa dohodnúť, kto bude ďalej hypotéku splácať (napr. že to bude len jeden z nich, ktorý v nehnuteľnosti ostane ďalej bývať). Ak sa dohodnú, že po rozvode v splácaní bude pokračovať len jeden manžel, musia banku požiadať o zmenu úverovej zmluvy (o vyňatie spoludlžníka). Tá následne preverí výšku príjmu tohto manžela, t. j. či môže hypotéku splácať sám. Ak tento manžel nemá dostatočný príjem, banka zmenu nepovolí, a teda exmanželia budú musieť aj po rozvode (po zániku BSM) splácať hypotéku spoločne. V opačnom prípade, ak banka zmenu povolí, hypotéka sa prepíše len na jedného manžela, ktorý ju bude ďalej splácať sám.

Pri žiadosti o novú hypotéku sa výška splátky pôvodnej hypotéky zohľadňuje pri posudzovaní výšky príjmov a rovnako horšia platobná disciplína bývalého manžela/manželky môže skomplikovať klientovi novú žiadosť o hypotéku. Ak sa chcete vyhnúť zbytočným problémom v budúcnosti, tak je nevyhnutné, aby ste upravili aj zmluvný vzťah s bankou, teda vyňali z hypotéky toho z manželského páru, ktorého sa už splácanie nemá týkať.

Ak žiadny z exmanželov nechce zostať bývať v spoločne nadobudnutej nehnuteľnosti, vhodným riešením môže byť aj dohoda o jej predaji (len so súhlasom banky, ktorá poskytla hypotéku). Z kúpnej ceny potom vyplatia spoločný úver, čím sa zbavia tohto záväzku a jej zvyšnú časť si rozdelia na polovicu. Okrem predaja do úvahy prichádza aj prenájom spoločnej nehnuteľnosti s tým, že v takomto prípade budú exmanželia pokračovať v splácaní ich hypotéky.

Ďalšie aspekty kúpy nehnuteľnosti a BSM

Podnikanie manželov a BSM

V dnešnej dobe je bežné, že obaja manželia podnikajú. Môžu si manželia medzi sebou fakturovať za dodané tovary alebo poskytnuté služby? Ako sa to posudzuje z daňového a účtovného hľadiska? Ako je to z daňového hľadiska pri uplatňovaní výdavkov na nehnuteľnosť, ktorú manželia vlastnia, ale každý samostatne používa na svoju podnikateľskú činnosť?

Samotná fakturácia medzi manželmi by pravdepodobne nespôsobovala nezrovnalosti. Problém nastáva pri úhrade faktúry. Z podstaty BSM odporcovia fakturácie odvodzujú, že z predmetných finančných prostriedkov nevlastní ani jeden z nich polovicu, ale obaja manželia sú vlastníkmi celých 100 %. Z tohto pohľadu dochádzajú k záveru, že úhradou manželovej faktúry nemôže dôjsť k daňovému výdavku (a na druhej strane k zdaniteľnému príjmu), pretože vlastníkom peňazí, ktorými je príslušné plnenie hradené, je prijímajúci manžel už pred vykonaním platby.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca a daňový bonus na manželku

Občiansky zákonník stanovuje, že na použitie majetku v BSM potrebuje podnikateľ pri začatí podnikania súhlas druhého manžela. Na ďalšie právne úkony súvisiace s podnikaním už súhlas druhého manžela nepotrebuje. Ak podnikajúci manžel má od manželky ústny súhlas na podnikanie, tak potom pri nakladaní s obchodným majetkom vystupuje tak, ako by bol výlučným vlastníkom.

Príslušný súd na návrh zruší BSM v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh môže podať ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Ide o jeden zo spôsobov zániku BSM súdnym rozhodnutím. Ak podnikateľskú činnosť po zrušení BSM vykonáva podnikateľ spoločne alebo s pomocou manžela, ktorý nie je podnikateľom, rozdelia sa medzi nich príjmy z podnikania v pomere určenom písomnou zmluvou; ak taká zmluva nebola uzavretá, rozdelia sa príjmy rovným dielom. Toto ustanovenie je použiteľné iba z hľadiska súkromného práva, t. j. pri rozdeľovaní príjmu medzi manželmi. Toto ustanovenie nie je použiteľné na daňové účely, ak príslušný daňový zákon ustanovuje niečo iné.

Tak živnostenský zákon, ako aj Obchodný zákonník nebránia tomu, aby manželia, ak sú podnikatelia, vstupovali do vzájomných obchodných vzťahov. V opačnom prípade by išlo o určitú formu diskriminácie. Občiansky zákonník taktiež uvažuje s alternatívou, že obaja manželia budú podnikať, a to aj za predpokladu, že bezpodielové vlastníctvo nebude zrušené alebo rozsah bezpodielového vlastníctva nebude zúžený.

Zákon o dani z príjmov nevylučuje z daňových výdavkov u podnikajúceho manžela výdavok (náklad) len z toho dôvodu, že bol obstaraný od podnikajúcej manželky.

Kúpa veci do výlučného vlastníctva počas manželstva

Je možné počas manželstva kúpiť vec do svojho výlučného vlastníctva? Ak chcete, aby počas manželstva nadobudla nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva len Vaša manželka, potom pred uzavretím prevodovej zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti je potrebné uzavrieť dohodu o zúžení BSM, ktorou vlastne vylúčite nadobudnutie v budúcnosti kúpenej nehnuteľnosti do vášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Dohoda o zúžení BSM musí mať formu notárskej zápisnice. Následne môže vaša manželka uzavrieť kúpnu zmluvu, podpísať návrh na vklad a podať ich na kataster aj spolu s dohodou o zúžení BSM.

Nadobudnutie nehnuteľnosti počas rozvodového konania

Ak prebieha rozvodové konanie a jeden z manželov kúpi rodinný dom do svojho vlastníctva z peňazí získaných z predaja nehnuteľnosti patriacej do podielového spoluvlastníctva, dom by nemal patriť do BSM, pokiaľ bol kupujúcim len tento manžel a vec bola kúpená bez použitia spoločných prostriedkov.

Prevod nehnuteľnosti medzi manželmi

Ak je vlastníkom domu iba jeden z manželov a chcú urobiť kúpno-predajnú zmluvu, aby dom mali na polovicu, je potrebné uzatvoriť zmluvu, ktorou manžel prevedie polovicu vlastníckeho podielu na manželku. Zmluva musí obsahovať základné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a Katastrálneho zákona, ako sú údaje o predávajúcom, kupujúcom, nehnuteľnosti, a pod. Osobitná pozornosť by mala byť venovaná presnému označeniu nehnuteľnosti (teda domu) podľa katastrálnych údajov. Podpisy predávajúceho (manžela) musia byť úradne osvedčené, to znamená, overené notárom alebo na matrike. Po podpise zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Môžete to riešiť formou darovacej zmluvy.

Kúpa pozemku pred manželstvom a výstavba domu počas manželstva

Ak priateľ vlastní pozemok a firma mu na ňom má postaviť hrubú stavbu montovaného domu dva dni pred sobášom, a dom budú dokončovať už ako manželia, ak sa hrubá stavba postaví pred manželstvom (budú zrejmé stavebné prvky dlhodobej životnosti ako múry, stropy, strecha, schodisko a usporiadanie prvého nadzemného podlažia) tak v takom prípade dom nebude patriť do BSM. Ak však budete platiť hypotéku počas manželstva, tak pôjde o investíciu z BSM na výlučný majetok manžela a v prípade zániku BSM a jeho vyporiadania by ste mali nárok žiadať polovicu toho, čo sa zo spoločných peňazí patriacich do BSM použilo na jeho výlučný majetok.

Kúpa auta z úspor pred manželstvom

Ak chcú manželia kúpiť auto a chcú to tak zariadiť, aby právne patrilo výlučne manželke, nie do spoločného majetku, a auto by bolo zaplatené z úspor, ktoré našetrili počas slobodna, ak auto bude kupované z jej výlučných prostriedkov, ktoré vlastnila pred manželstvom (a má o tom dôkaz napríklad vo forme výpisu z bankového spred manželstva), auto bude po právnej stránke patriť iba jej.

Splácanie exekúcie manžela a kúpa domu

Ak chce manželka kúpiť rodinný dom do výlučného vlastníctva, hoci je v manželskom vzťahu a manžel je momentálne nezamestnaný a ona spláca jeho exekúciu z vlastných príjmov, skutočnosť, že bude dom splácať sama zo svojho zárobku nepostačuje na to, aby dom patril do jej výlučného vlastníctva, pretože zárobok manželov je spoločným a primárnym zdrojom BSM. Iná situácia by bola, ak by zdedila v dedičskom konaní majetok a tento majetok by použila na kúpu domu, pretože v tomto prípade by došlo len k pretransformovaniu inak jej výlučného majetku. Preto, ak za Vašej situácie chcete počas manželstva nadobudnúť vec do Vášho výlučného vlastníctva, jedinou možnosťou je zúženie rozsahu BSM dohodou manželov vo forme notárskej zápisnice o tento rodinný dom, pokiaľ ste samozrejme tento už nenadobudli. Notárska zápisnica o zúžení BSM sa môže týkať len budúceho majetku, ktorý manželia mienia nadobudnúť a preto nemožno ňou dosiahnuť zmenu už existujúceho vlastníckeho vzťahu.

Dedenie a kúpa bytu

Ak má manželka s manželom spoločný majetok a chce z jej dedičstva kúpiť byt a zaradiť ho do svojho osobného vlastníctva bez zmeny tohto spoločného majetku, peniaze, ktoré získala na základe dedičského konania sú iba jej výlučnými prostriedkami (veci nadobudnuté dedením sú vylúčené z BSM). Následne ak iba z týchto peňazí kúpi byt, pretransformuje svoj výlučný majetok (peniaze) na iný druh veci (byt). Stále bude tento byt iba jej výlučným vlastníctvom.

Darovanie pozemku počas manželstva

Ak je manželka vydatá a chce kúpiť pozemok od obľúbenej rodinky, a nevie, čo je lepšie - keby jej ho darovali alebo by ho kúpila pomocou kúpnej zmluvy, ak by sa pozemok daroval, tak by išlo o jej výhradný majetok. Veci získané darovaním sú totiž z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) vylúčené. Ak by pozemok kupovala, tak do BSM by nepatril jedine za predpokladu, že by celú kúpnu cenu vyplatila z jej výlučných prostriedkov alebo ak by pre tento prípad notársky zúžili BSM.

Kúpa pozemku z vlastných úspor po sobáši

Ak manžel plánuje kúpiť pozemok z vlastných úspor len pár dní po sobáši, áno, je to možné.

tags: #manzel #kupuje #nehnutelnost #podmienky