Manžel predal dom bez súhlasu manželky: Čo robiť a ako sa brániť?

Predstavte si situáciu: Ste v manželstve, máte spoločný dom a jedného dňa zistíte, že váš manžel ho bez vášho vedomia predal. Znie to ako nočná mora, ale žiaľ, aj takéto prípady sa stávajú. Môže však manžel legálne predať spoločnú nehnuteľnosť bez súhlasu manželky? A čo môžete robiť, ak sa vám to stane?

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Základom všetkého je koncept Bezpodielového spoluvlastníctva manželov, známy pod skratkou BSM. Ak manželia nadobudli nehnuteľnosť počas trvania manželstva, potom je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Znamená to, že podiely manželov nie sú určené a na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností sú ako vlastníci uvedení obaja manželia spoločne.

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka, v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov.

BSM je všetok majetok, ktorý manželia nadobudli spoločne počas trvania manželstva. Nezáleží na tom, či je na liste vlastníctva (LV) napísaný len jeden z vás. Existujú však dôležité výnimky, napríklad veci osobnej povahy. Ak teda predávate byt, ktorý ste zdedili po rodičoch, môžete ho predať sami.

Súhlas manželky s predajom nehnuteľnosti

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá by za obvyklých okolností mala byť predmetom BSM, pretože ju manželia nadobudli za trvania manželstva, no predsa na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, je možné, že stranou zmluvy, na základe ktorej bola nehnuteľnosť nadobudnutá a zapísaná do katastra, bol len jeden manžel, nie obidvaja. Kataster by v takom prípade zapísal ako vlastníka toho manžela, ktorý bol zmluvnou stranou.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach (kam bude takmer vo všetkých prípadoch patriť aj nakladanie s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Na predaj spoločných vecí (nie bežných) musí byť súhlas manželky - aj keď konkludentný (neprotestuje).

Hoci predaj nehnuteľnosti bez súhlasu manželky je neplatným úkonom, neplatným je len relatívne, tvrdí advokát Marek Hraška. „Znamená to, že kým manželka neplatnosť predaja aktívne nenamietne, považuje sa predaj za platný,“ objasňuje.

Ako sa brániť, ak manžel predal dom bez vášho súhlasu?

Ak k takej situácii predsa len došlo, musí sa podľa advokáta manželka obrátiť na súd do troch rokov, odkedy došlo k podpisu kúpnej zmluvy, a namietať neplatnosť prevodu nehnuteľnosti. Potom by ju mala získať naspäť.

Predaj nehnuteľnosti patriacej do BSM bez súhlasu druhého manžela, a to najmä počas lehoty na vysporiadanie BSM, je právne napadnuteľný. Druhý z manželov môže podať žalobu na určenie neplatnosti právneho úkonu a zároveň žiadať súdne vysporiadanie BSM. Ide nielen o morálne, ale aj právne vynútený krok, ktorý môže mať vážne následky. Inými slovami, mohlo by ísť dokonca o zrušenie kúpnej zmluvy.

Podľa § 145 ods. 1 OZ je totiž úkon jedného z manželov, ktorým nakladá so stále spoločnou vecou bez súhlasu druhého, voči nemu neplatný, pokiaľ druhý z manželov úkon následne neschváli. A zároveň môže byť takýto predaj predmetom odporovateľnosti podľa § 42a OZ, ak poškodil právo druhej strany na spravodlivé vysporiadanie BSM.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca v zamestnaní

Trestnoprávny rozmer (napr. podvod) by mohol byť posudzovaný, ak by sa preukázalo, že úmyselne došlo k zatajovaniu predaja a znemožneniu vyplatenia podielu.

Čo robiť po rozvode?

Úplne iná situácia nastáva, ak už je vaše manželstvo právoplatne rozvedené. Tu už nejde o “súhlas s predajom”, ale o to, ako si majetok spravodlivo rozdeliť.

Rozvodom manželstva zaniklo bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a zo zákona sú povinní spoločne nadobudnutý majetok vyporiadať a rozdeliť. Môžu sa s manželkou dohodnúť alebo sa obrátiť na súd, aby vykonal vyporiadanie majetku. Dôležité je, že na súd sa môžete obrátiť len v lehote troch rokov od právoplatnosti rozsudku, ktorým bolo manželstvo rozvedené. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Prihliadne sa na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

Ak po rozvode nedošlo k vyporiadaniu BSM, platí trojročná lehota (§ 149 ods. 4 OZ), počas ktorej možno dosiahnuť vysporiadanie dohodou alebo návrhom na súd.

V prípade, ak už uplynuli tri roky od právoplatnosti rozsudku, ktorým bolo manželstvo rozvedené a bývalí manželia nevyporiadali v tejto lehote spoločne nadobudnutý majetok dohodou o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, potom platí podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka, že sa po uplynutí týchto troch rokov obaja stali podielovými spoluvlastníkmi bytu.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca a daňový bonus na manželku

Darovanie nehnuteľnosti a BSM

Pozor si treba dať ale v prípade, ak chcú vec darovať manželia. Ak ide o byt, dom, pozemok v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia s darovaním súhlasiť obaja manželia, inak je právny úkon darovania neplatný.

Vec nadobudnutá darovaním počas manželstva nepatrí do BSM, a preto nebude ani predmetom vyporiadania. Ak by jeden z manželov zdedil nejaký majetok, takisto by nepatril do BSM a nebol by predmetom vyporiadania.

Dedičstvo a BSM

Rozvodom zaniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a bývalí manželia si ho vyporiadajú buď dohodou, alebo ho vyporiadava súd. Ak do troch rokov od zániku BSM nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak o BSM ešte nerozhodol súd na základe návrhu podaného do troch rokov od zániku BSM, treba vedieť, že súd rozhodne tak, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, tak sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z BSM pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník používa. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spoločné.

Do BSM nepatria veci, ktoré jeden z manželov nadobudol pred uzavretím manželstva, veci darované, zdedené alebo vydané v reštitúcii v prípade, ak boli jeho pred uzavretím manželstva, alebo ich nadobudol po právnom predchodcovi.

Účelom vyporiadania BSM v konaní o dedičstve je určiť, čo z majetku BSM pripadne do vlastníctva pozostalého manžela a čo bude patriť do dedičstva. Výsledkom tohto procesu je potom určenie, ktorá konkrétna vec alebo aká jej časť patrí do dedičstva. Predmet BSM je vymedzený v Občianskom zákonníku. BSM sa vyporiadava medzi pozostalým manželom a dedičmi. Ak je však manžel jediným dedičom, nemožno vykonať vyporiadanie dohodou, ale iba rozhodnutím. V takomto prípade sa BSM vyporiada medzi bývalým manželom a štátom. Ak od zániku BSM uplynuli tri roky, nemožno vykonávať vyporiadanie BSM, pretože v súlade s Občianskym zákonníkom platí pre hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom ich každý výlučne ako vlastník používa.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť zakotvuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), v prípade bytu / nebytového priestoru tiež zákon č. 182/1993 Z. z. Podľa § 42 ods. 2 písm. Podľa § 24 ods. 1 písm. a) bod 1 katastrálneho zákona návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa - fyzickej osoby v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti.

V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu samozrejme obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM.

Dohoda o zúžení rozsahu BSM

Manželia môžu tiež uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM.

tags: #manzel #predal #dom #bez #suhlasu #manzelky