Nájomná zmluva ústne: Platnosť a dôležité aspekty

Príprava nájomnej zmluvy je zásadná pre obe zmluvné strany, pretože ich viažu prísne predpisy a pravidlá. Porušenie týchto pravidiel môže viesť k neplatnosti zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu s dôrazom na jej ústnu formu, platnosť, ako aj ďalšie dôležité aspekty, ktoré by mali byť zohľadnené pri jej uzatváraní.

Vznik a platnosť nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva vzniká zhodným prejavom vôle medzi prenajímateľom a nájomcom, teda akceptáciou návrhu, ktorý obsahuje podstatné náležitosti. Ak zmluva nespĺňa pojmové znaky nájmu, nepovažuje sa za nájom, ale za iný právny vzťah. Napríklad, ak vlastník prenechá vec inému na dočasné užívanie bez odplaty, ide o zmluvu o výpožičke.

Platnosť nájomnej zmluvy nastáva v momente, keď sa obe strany dohodnú na jej podmienkach. Účinnosť zmluvy je spravidla súčasná so vznikom, ak je predmet nájmu v ten deň prenechaný nájomcovi na dočasné užívanie. Bežné sú však prípady, keď sa zmluvné strany dohodnú na neskoršom dátume začiatku nájmu, čo predstavuje odkladaciu podmienku účinnosti zmluvy. V takýchto prípadoch vzniká nájomný vzťah až v dohodnutý deň.

Forma nájomnej zmluvy: Ústna verzus písomná

Občiansky zákonník výslovne nevyžaduje písomnú formu zmluvy o nájme, avšak pri ústnom dojednaní sa odporúča vyhotoviť písomnú zápisnicu. Hoci zákon pri nájme bytu nevyžaduje písomnú formu, pre nájom a podnájom nebytových priestorov je písomná zmluva povinná. V prípade ústnej formy by mal byť dohodnutý obsah spísaný vo forme zápisnice.

Písomná forma nájomnej zmluvy je vždy odporúčaná, pretože pomáha predísť problémom s dokazovaním dohodnutých podmienok. V prípade sporu je preukázanie obsahu ústnej dohody oveľa náročnejšie.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Náležitosti nájomnej zmluvy

Na vznik nájmu sa vyžaduje dohoda o podstatných náležitostiach, ktorými sú:

• Predmet nájmu: Musí byť špecifikovaný už pri uzavretí zmluvy. Označenie bytu by malo obsahovať údaje ako umiestnenie v bytovom dome, poschodie a pod.
• Nájomné a jeho výška: Výška nájomného by mala byť jasne stanovená. Ak nie je výška nájomného v zmluve určená, nemá to vplyv na platnosť zmluvy. Ak však údaj o nájomnom v zmluve figuruje, jeho výška nemôže byť menená jednostranným aktom.
• Rozsah užívania: Určuje, ako môže nájomca prenajatú vec užívať (napr. na bývanie alebo podnikanie).

Zmluva by mala obsahovať aj presné označenie zmluvných strán (meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu pri fyzických osobách; obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri pri právnických osobách).

Časté chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Častou chybou je, ak zmluvné strany uzatvoria zmluvu, v ktorej je výpovedná lehota kratšia, ako stanovuje zákon. Pri krátkodobom nájme bytu nesmie byť výpovedná doba kratšia ako jeden mesiac.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Prenajímateľ má povinnosti:

• Prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Umožniť nájomcovi nerušené užívanie veci.

Nájomca má povinnosti:

• Platiť nájomné v dohodnutej výške a termínoch.
• Užívať prenajatú vec spôsobom určeným v zmluve, alebo primerane povahe a určeniu veci.
• Udržiavať prenajatú vec v stave spôsobilom na užívanie na svoje náklady.
• Starať sa o to, aby na predmete nájmu nevznikla škoda.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, za ktoré zodpovedá prenajímateľ.
• Po skončení nájmu vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Skončenie nájmu

Nájom bytu zaniká:

• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Písomnou výpoveďou.
• Uplynutím času, ak bol nájom dohodnutý na určitý čas.
• Smrťou nájomcu, ak dedičia neoznámia prenajímateľovi, že chcú v nájme pokračovať.
• Zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, najmä ak nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo ak prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Túto dobu je možné predĺžiť najviac dvakrát, vždy maximálne o dva roky.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak má na to dohodnutý dôvod v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru (napr. predaj bytu). Výpovedná doba nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Peňažná zábezpeka (depozit)

Prenajímateľ môže požadovať od nájomcu peňažnú zábezpeku (depozit) na zabezpečenie prípadných pohľadávok voči nájomcovi. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný depozit vrátiť, ak ho nepoužil na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi.

Riešenie sporov

V prípade sporov medzi prenajímateľom a nájomcom sa odporúča najskôr pokúsiť o dohodu. Ak dohoda nie je možná, je potrebné obrátiť sa na súd. V prípade, ak prenajímateľ neoprávnene zasahuje do práv nájomcu (napr. svojpomocne ho vysťahuje), môže sa nájomca domáhať ochrany svojich práv na súde.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

tags: #najomna #zmluva #ustne #platnost