Vecné bremeno užívania pozemku: Podmienky, vznik a zánik

Zmluvy o zriadení vecných bremien patria medzi bežné právne úkony. Hoci sa môžu zdať jednoduché, ich právna úprava je minimalistická a zrušenie vecného bremena ex lege je fakticky nemožné. Tento článok sa zameriava na podmienky zriadenia vecného bremena užívania pozemku, jeho vznik a zánik, a to s ohľadom na rôzne situácie, ktoré môžu nastať.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien je zmluva. V súlade s Občianskym zákonníkom ide o dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje.

Akceptácia návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena nesmie obsahovať dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, inak sa považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Akceptant prijíma návrh ako celok, ktorý musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, byť adresovaný konkrétnej osobe a musí z neho byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy.

Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa nevyžaduje, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Postačuje písomný návrh a jeho písomné prijatie.

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je potrebné rozlišovať vecno-právnu a záväzkovo-právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na obsah zmluvy, skúmajú sa požiadavky definované v Občianskom zákonníku a prípadne ďalších osobitných predpisoch. Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na povolenie vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Forma zmluvy

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje písomná forma, inak je zmluva absolútne neplatná. Písomná forma sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností. K písomnej forme zmluvy sa vyžadujú overené podpisy.

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť zriadené viaceré vecné bremená.

Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, pretože je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou.

Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvoláva len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. Návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností.

Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena.

Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia.

Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb.

Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle Občianskeho zákonníka dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Subjekty vecného bremena

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu.

Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka Občianskeho zákonníka - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného.

Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu.

Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena. Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov.

Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy.

Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku.

Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti.

Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j. zriadenie vecného bremena in personam).

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv s právnickými osobami

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy).

V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s Obchodným zákonníkom je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti.

Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže likvidátor robí v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov.

Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle Zákona o konkurze a reštrukturalizácii ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení Zákona o konkurze a reštrukturalizácii a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné.

Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona o pozemkových spoločenstvách. Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi.

Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva zo zákona o majetku obcí. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami.

Práva a povinnosti vyplývajúce z vecného bremena

Rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena je potrebné určiť v zmluve o zriadení vecného bremena. Ak nie je rozsah vecného bremena v zmluve konkretizovaný, potom bežnými nákladmi na udržiavanie nehnuteľnosti sú napríklad maľovanie, oprava a výmena bežných vecí, výmena podláh a podobne. Do nákladov na zachovanie nehnuteľnosti nemožno počítať napríklad rekonštrukciu.

Ak sa vlastník a oprávnená osoba nedohodnú iným spôsobom, je oprávnená osoba podieľať sa na nákladoch na zachovanie a opravy nehnuteľnosti. Rozsah sa pritom stanovuje podľa miery spoluužívania.

Právo doživotného bývania v nehnuteľnosti nezahŕňa v sebe oprávnenie užívať nehnuteľnosť bez hradenia si nákladov na energie spojených s jej užívaním. Toto je povinný si platiť sám.

Zánik vecného bremena

Vecné bremeno zaniká rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností.

Vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.

Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.

Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Typy vecných bremien

Vecné bremeno In Personam vs. In Rem

Ďalšou dôležitou zložkou vecného bremena je to, či je zriadené v prospech konkrétnej fyzickej alebo právnickej osoby - vtedy hovoríme o vecnom bremene In personam. Ak bolo zriadené v prospech nehnuteľnosti - vtedy hovoríme o In rem.

Vecné bremeno In personam, napríklad doživotné užívanie nehnuteľnosti, priznáva právo osobe bez toho, aby bola vlastnícky viazaná k predmetnej nehnuteľnosti. Toto bremeno platí iba pre danú osobu a zaniká buď smrťou tejto fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže tiež zaniknúť dohodou medzi osobami z vecného bremena oprávnenou a povinnou.

Čo sa týka vecných bremien typu In rem, tak tieto, keďže sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, oprávňujú a zaväzujú každého vlastníka. Ak sa vlastníctvo zmení, napríklad danú nehnuteľnosť kúpite, tak toto vecné bremeno prejde na vás ako nadobúdateľa nehnuteľnosti, keďže je ním táto nehnuteľnosť zaťažená. Použitie termínu In rem vo výsledku teda zabezpečuje, že práva a povinnosti na základe uloženého vecného bremena budú platiť pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti a nezávisle na ich zmene.

Doživotné právo užívania

Toto vecné bremeno sa zriaďuje „In personam“ a oprávňuje osobu, v ktorej prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, bezplatne užívať predmetnú nehnuteľnosť, pričom vlastníka zaväzuje strpieť užívanie nehnuteľnosti touto osobou v dohodnutom rozsahu.

Náklady, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti (napr. platba za byt), znáša osoba oprávnená týmto vecným bremenom, ale ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, náklady si rozdelia podľa miery spolunažívania.

Predkupné právo

Predkupné právo definuje Občiansky zákonník a ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve ho nájdete v Občianskom zákonníku. V skratke ale hovorí o tom, že ak sa nehnuteľnosť prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo s výnimkou situácie, kedy by šlo o prevod blízkej osobe. Tú zákon definuje v Občianskeho zákonníka. Zároveň, ak sa spoluvlastníci na výkone predkupného práva nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Právo prejazdu a prechodu

Ako už bolo vysvetlené vyššie, toto právo zaväzuje vlastníka pozemku strpieť prechod cez pozemok osobou, ktorá je z vecného bremena oprávnená, aby sa napríklad táto osoba mohla dostať k svojej nehnuteľnosti.

Ak by ste zriaďovali takéto vecné bremeno, je treba dať pozor, aby bolo zapísané In rem, teda na nehnuteľnosť, inak sa môže stať, že po smrti osoby, na ktorú by sa viazalo, by sa opäť musel zápis tohto vecného bremena riešiť, keďže by zaniklo. Zriadiť takéto vecné bremeno môže aj súd.

Vecné bremeno uloženia inžinierských sietí

Ide o bremeno, ktoré je potrebné zriadiť v prípade vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej alebo plynovej prípojky. Zriaďuje ho osoba povinná z vecného bremena (čiže majiteľ nehnuteľnosti) a slúži napríklad preto, aby bolo možné na týchto inžinierskych sieťach vykonať údržbu. Môžete ho nájsť na liste vlastníctva napríklad na parcelách, kde leží cesta.

Právo vstupu

Existuje aj takzvané právo vstupu, čo samo o sebe nie je vecným bremenom, ale je dobré ho poznať. Občiansky zákonník hovorí: „Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.“

Z toho vyplýva, že vstup na svoj pozemok musíte umožniť susedovi v prípade, že na tomto pozemku chce sused vykonať nevyhnutnú údržbu alebo pozemok obhospodáriť. Vstup musí byť umožnený aj osobe, ktorá je vlastníkom na údržbu alebo obhospodárenie poverená.

Kúpa nehnuteľnosti s vecným bremenom

Pri kúpe nehnuteľnosti nájdete ako kupujúci na liste vlastníctva v časti C „Ťarchy“ pojem ‚‚Vecné bremená‘‘. Článok prináša sumár informácií o vecných bremenách a cieľom je tiež pomôcť vám orientovať sa a byť pripravený v situácii, pokiaľ na liste vlastníctva v časti C „Ťarchy“ nejaké vecné bremeno nájdete.

Pred podpisom kúpnej zmluvy je nevyhnutné dôkladne preveriť list vlastníctva nehnuteľnosti. Ten by mal obsahovať informácie o všetkých ťarchách, vrátane vecných bremien.Ak sa na liste vlastníctva objavia zmienky o vecných bremenách, je načase spozornieť. Vyžiadajte si kópie zmlúv alebo rozhodnutí, na základe ktorých vecné bremená vznikli a podrobne sa s nimi oboznámte.Nezabúdajte, že vecné bremeno môže významne ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti a jej hodnotu. Preto by ste mali poznať jeho presný rozsah a podmienky ešte pred kúpou.Ak máte pochybnosti o vplyve vecného bremena na vašu budúcu nehnuteľnosť, neváhajte sa obrátiť na skúseného právnika alebo realitnú kanceláriu.

Čo platí pri predaji nehnuteľnosti s vecným bremenom?

• Vecné bremeno prechádza na nového vlastníka - teda ak kúpite nehnuteľnosť s bremenom, ste ním viazaný.
• Ako predávajúci ste povinný kupujúceho upozorniť, že nehnuteľnosť je zaťažená - inak hrozí zodpovednosť za škodu (osobitne, ak ide o vecné bremeno, ktoré ešte nie je zapísané v katastri)
• Kupujúci si musí zvážiť, či s bremenom súhlasí a ako ho chce riešiť - nie vždy je problémom (napr. inžinierske siete sú bežné), ale doživotné bývanie môže byť výrazné obmedzenie
• Zrušenie vecných bremien nemusí byť jednoduché a niekedy právne nemožné.

Ak kupujete nehnuteľnosť, vždy si:

• pozrite kataster (oddiel C) a najmä znenie zmluvy, ktorou bolo bremeno zriadené,
• zakomponujte do kúpnej zmluvy vyhlásenie predávajúceho, že neexistuje žiadne iné existujúce či budúce právo tretej osoby k nehnuteľnosti pod hrozbou sankcie (náhrada škody/zmluvná pokuta),
• zistite konkrétnu osobu a práva, ktoré si môže uplatniť,
• a zvážte, či je nehnuteľnosť aj napriek bremenu pre vás vhodná (napr. kvôli prenájmu, rekonštrukcii alebo predaju v budúcnosti).

Ako sa zbaviť vecného bremena?

Ak ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti s vecným bremenom, nie je všetko stratené. Existujú možnosti, ako sa nepríjemnej ťarchy zbaviť, no cesta býva tŕnistá.

Prvým krokom je komunikácia s osobou oprávnenou z vecného bremena. Niekedy sa dá dosiahnuť dohoda o zrušení bremena za primeranú kompenzáciu. Buďte však pripravení na zdĺhavé rokovania a právne náklady.

tags: #vecne #bremeno #uzivania #pozemku #podmienky