Ako fakturovať za prenájom bytu ako fyzická osoba: Komplexný sprievodca

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť lukratívny spôsob, ako si zabezpečiť pasívny príjem, no je dôležité porozumieť daňovým a administratívnym povinnostiam, ktoré s tým súvisia. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o tom, ako fakturovať za prenájom bytu ako fyzická osoba na Slovensku.

Úvod

Každá osoba, ktorá dosahuje príjem, ktorý je podľa zákona o dani z príjmov považovaný za zdaniteľný, má povinnosť platiť dane. Medzi tieto príjmy patria aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímať nehnuteľnosť môže každý, bez ohľadu na to, či je podnikateľom alebo nie.

Prenájom nehnuteľnosti: Podnikanie vs. Súkromná osoba

Fyzické osoby môžu prenajímať nehnuteľnosť dvoma spôsobmi:

• Ako súkromná osoba (bez živnostenského oprávnenia): V tomto prípade sa príjmy zdaňujú podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov ako príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
• Na základe živnostenského oprávnenia: Prenájom nehnuteľnosti sa považuje za podnikateľskú činnosť a príjmy sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, predstavuje prenájom nehnuteľností pre fyzickú osobu podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú posudzované § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako súkromná osoba, máte povinnosť registrovať sa na príslušnom daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Kedy vzniká registračná povinnosť?

Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo DIČ.

Na základe žiadosti daňový úrad vydá žiadateľovi Daňové identifikačné číslo - DIČ.

Výnimky z registračnej povinnosti

Podľa výkladu zákona o dani z príjmov Finančnou správou SR fyzickej osobe - prenajímateľovi nevzniká registračná povinnosť, ak táto osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, tzn. časť bytu, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu na účely Stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu. Z registračnej povinnosti je vyňatý prenájom pozemku, ak prenajímateľ nie je podnikateľom.

Manželia ako prenajímatelia

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a teda je v nej vedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom manželom.

Dôležité upozornenie

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Kde a ako sa registrovať?

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zdaňujú podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia. V takom prípade daňovník nepodniká, preto nie je povinný viesť účtovníctvo ani zostavovať účtovnú závierku. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B, ktoré sa podáva za príslušné zdaňovacie obdobie, teda kalendárny rok, v ktorom bol prenájom realizovaný.

Povinnosť podať daňové priznanie

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (teda nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, zahraničia a pod.) presiahne zákonom stanovenú sumu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura (čo zodpovedá 50 % nezdaniteľnej časti základu dane platnej za rok 2024).

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle Zákona o dani z príjmov vyčísluje ako:

• rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu,
• rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Pojem preukázateľné výdavky znamená, že prenajímateľ je povinný každý výdavok zdokladovať, z čoho vyplýva povinnosť odkladať si faktúry, účty a bločky.

Aké výdavky si môžete uplatniť?

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:

• výdavky na energie (elektrina, plyn, voda, teplo)
• výdavky na služby (upratovanie, odvoz smetí, internet, správcovské poplatky)
• výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti
• daň z nehnuteľnosti
• poistenie nehnuteľnosti
• úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
• ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)

Obmedzenia pri uplatňovaní výdavkov

Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou.

Krátenie výdavkov

Je dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť. V rovnakom pomere, ako boli krátené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je potrebné následne krátiť aj daňové výdavky.

Daňová evidencia

Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti si musia manželia rozdeliť rovnakým spôsobom ako si rozdelili príjmy z prenájmu!

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Fyzická osoba si môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom. Výhodou zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku je širší okruh výdavkov, ktoré je možné uplatniť do daňových výdavkov. Ak prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti.

Preukázateľné výdavky pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku

• výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov
• výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
• výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
• výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností
• výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
• úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
• ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)

Upozornenie

Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku bude predávajúci (prenajímateľ) oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Špecifické situácie

Príjmy z prenájmu a DPH

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 38 ZDPH vstupujú do obratu. Pre registráciu na DPH je hraničný obrat 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov.

Prenájom nehnuteľnosti manželmi (BSM)

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.

Kaucia (depozit)

V prípade, ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá sa nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, táto kaucia nebude podliehať zdaneniu.

Ako vyplniť daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Umiestnenie príjmov v daňovom priznaní

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Sadzby dane z príjmov

Príjem z prenájmu bez živnosti

Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:

• sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima, čiže do sumy 47 537,98 eura,
• sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima, čiže nad sumu 47 537,98 eura.

Príjem z prenájmu na živnosť

Živnostník vypočíta daňovú povinnosť z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti:

• sadzbou dane 15 % sa zdaní základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) neprevyšujúce sumu 60 000 eur,
• základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) prevyšujúce sumu 60 000 eur:
  • 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 eura (neprevyšuje alebo sa rovná sume 176,8 - násobku platného životného minima)
  • 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 eura (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane).

Príklady

Príklad 1: Výpočet základu dane pri príjme z prenájmu

Daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €.

1. Odpočítame oslobodenie od dane: 5 000 € - 500 € = 4 500 € (zdaniteľný príjem)
2. Vypočítame pomer výdavkov: (4 500 / 5 000) × 2 500 € = 2 250 €
3. Vypočítame základ dane: 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €

Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane.

Príklad 2: Manželia prenajímajúci nehnuteľnosť

Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjem vo výške 7 440 eur a daňové výdavky predstavovali sumu 3 840 eur. Dohodli sa, že príjem si rozdelia rovnakým dielom.

1. Príjem na každého z manželov: 7 440 eur / 2 = 3 720 eur
2. Odpočítame oslobodenie od dane: 3 720 eur - 500 eur = 3 220 eur (príjem z prenájmu nehnuteľnosti uvedený v daňovom priznaní)

Príklad 3: Starobný dôchodca prenajímajúci byt

Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur.

1. Uplatníme oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur: 2 000 eur - 500 eur = 1 500 eur (zdaniteľný príjem)
2. Nakoľko nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

tags: #faktura #za #prenajom #bytu #fyzicka #osoba