Môže Nájomca Prenajímať Prenajatý Byt Podnájom? Príručka pre Nájomcov a Prenajímateľov

Kúpa bytu na účel prenájmu predstavuje rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany svojich peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. Prenajať si byt nie je v aktuálnej dobe žiadny problém, mnohí preferujú riešiť bytovú otázku nájmom namiesto kúpy vlastnej nehnuteľnosti. Naopak, iní vlastnia viaceré nehnuteľnosti, z ktorých niektoré majú ako tzv. investičné byty. Prenajímateľovi tak prenajatý byt prináša príjem navyše a možno aj pomáha splácať hypotéku. Ak zvažujete prenájom svojho bytu, alebo naopak, ak si plánujete prenajať byt, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti. Čo všetko by ste mali vedieť a na čo si dať pozor, ak vstupujete do nájomného vzťahu? V tomto článku sa pozrieme na problematiku podnájmu prenajatého bytu a s tým súvisiace práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov.

Nájom, Podnájom a Prenájom: Rozdiely a Vzájomné Prepojenia

Tri slová, ktoré znejú takmer podobne, no navzájom sa v určitých aspektoch odlišujú. Pri termínoch nájom - podnájom - prenájom často dochádza k zámene a neporozumeniu. Aby tieto pojmy neboli pre ľudí mätúce, v tomto článku objasňujeme ich význam. Taktiež uvádzame zopár príkladov pre lepšie pochopenie daných výrazov.

Jednotlivé formy bývania sa napríklad odlišujú právnou úpravou alebo rozsahom užívania danej nehnuteľnosti. Pre lepšie pochopenie si najskôr charakterizujeme význam konkrétnych slov. Nájom predstavuje právny vzťah upravený Občianskym zákonníkom, na základe ktorého jeden účastník (prenajímateľ) prenechá za odplatu druhému účastníkovi (nájomníkovi) vec. Túto vec môže užívať na určitý alebo neurčitý čas a mať z nej úžitok. Okrem Občianskeho zákonníka je tento právny pomer upravený Zákonom o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.). Podnájom sa vzťahuje k dočasnému užívaniu časti užívaného bytu za dohodnutý poplatok a prenájom je prenechanie veci na užívanie inej osobe za odplatu na určitý čas. Pojmy nájom a podnájom sú právne definované, zatiaľ čo prenájom nie je právne vymedzený - je len zaužívaný medzi ľuďmi. Zároveň sú však tieto pojmy navzájom prepojené.

Praktický príklad k nájmu, podnájmu a prenájmu

Predstavte si, že pán Múdry vlastní byt v Bratislave. Túto nehnuteľnosť sa rozhodne prenajať. O prenájom má záujem pani Mladá. Tieto dve osoby sa dohodnú na prenajatí bytu na základe nájomnej zmluvy. Pani Mladá sa nasťahuje do bytu pána Múdreho, a tým sa stane jeho nájomníčkou. Po 3 mesiacoch sa pani Mladá (nájomníčka) rozhodne, že byt bude prenajímať ďalšej osobe - pánovi Peknému. Pán Pekný sa v tomto prípade stane podnájomníkom. Ak by majiteľ bytu (pán Múdry) nepredĺžil nájomníčke (pani Mladej) nájomnú zmluvu, tak by automaticky zanikla podnájomná zmluva podnájomníkovi (pánovi Peknému).

Z uvedeného vyplýva, že podnájom je „závislý” od prenájmu. Vlastník (majiteľ) bytu/domu dá do prenájmu svoju nehnuteľnosť nájomcovi na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Podnájom však bude dohodnutý maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve medzi vlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Právna Úprava Nájmu a Podnájmu na Slovensku

Nájom bytu sa môže uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka (ust. § 663 a nasl. zák. č. 40/1964 Zb.) alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zák. č. 98/2014 Z. z.).

Nájomná Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka

Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Zmluva môže byť pri nájme podľa Občianskeho zákonníka ústna, avšak o jej obsahu je potrebné vyhotoviť zápisnicu. Ak nie je dohodnutá doba nájmu, predpokladá sa nájom na dobu neurčitú.

Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje flexibilnejšie podmienky, ako sú napríklad kratšie výpovedné lehoty. Taktiež v prípade krátkodobého nájmu podľa tohto zákona nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na poskytnutie bytovej náhrady. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia. Pri nájme podľa zákona o krátkodobom nájme musí byť zmluva písomná a uzatvorená len na dobu určitú podľa vyššie uvedených kritérií.

Môže Nájomca Prenajať Byt Ďalej? Súhlas Prenajímateľa

V Občianskom zákonníku sa uvádza, že nájomca môže dať nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu, ak zmluva medzi nájomcom a vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) neurčuje inak. Ak nájomca dá nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu v rozpore so zmluvou, majiteľ nehnuteľnosti (prenajímateľ) môže od zmluvy odstúpiť. Dôležité je teda pozrieť sa do nájomnej zmluvy a zistiť, či podnájom nie je obmedzený alebo zakázaný.

Súhlas Prenajímateľa s Podnájmom: Kedy je Potrebný?

Odpoveď závisí od typu nájomnej zmluvy:

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

• Všeobecný nájom podľa Občianskeho zákonníka (napr. nájom rodinného domu): podľa zákona platí, že nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
• Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka: zákon stanovuje, že prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.
• Nájom nebytového priestoru: podľa zákona je nájomca oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

Práva a Povinnosti Nájomcu a Prenajímateľa

Zákon hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne používanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s používaním bytu. Prenajímateľ je na jednej strane povinný prenechať byt do nerušeného užívania nájomcovi a nájomca je zase povinný pravidelne platiť nájom a úhrady za plnenia. Nájomca by mal byť obzvlášť pozorný, ak ide o platby.

Povinnosti Prenajímateľa Voči Úradom

Čo sa týka povinností voči úradom, v prvom rade je prenajímateľ po prenajatí bytu povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára. Povinnosť registrovať sa vzniká automaticky, bez ohľadu na už dosiahnutú alebo očakávanú výšku príjmu z prenájmu. Ak je prenajímateľ fyzickou osobou, ktorá neprenajíma na základe živnostenského oprávnenia, je následne povinný vyrovnať si daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu podaním daňového priznania k dani z príjmov FO typ B za príslušné zdaňovacie obdobie.

Nájomná Zmluva: Základ Bezproblémového Vzťahu

Pripraviť si kvalitnú nájomnú zmluvu sa oplatí. V snahe ušetriť svoj čas a peniaze si prenajímatelia stiahnu prvú náhodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorú nájdu na internete. Každá zmluva, teda aj nájomná, by mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť ušitá na mieru ich potrebám. Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, prípadne realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy si dôkladne preštudujte jej podmienky a overte si pravdivosť všetkých údajov. Napríklad overte, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú ponúka na prenájom, a skontrolujte aj ostatné tvrdenia (napr. ohľadom lokality, parkovania, susedov, atď.). Ak vám prenajímateľ predkladá zmluvu priamo pri obhliadke bytu, neponáhľajte sa a vyžiadajte si čas na jej dôkladné preštudovanie. Kvalitná nájomná zmluva je základom pre bezproblémový nájomný vzťah a dodržiavanie všetkých povinností je zase kľúčové pre stabilitu tohto vzťahu.

Čo by Mala Obsahovať Kvalitná Nájomná Zmluva?

Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Potrebné je dať si pozor na ustanovenia o podmienkach držby domácich zvierat, stanoviť podmienky vykonávania opráv, upraviť spôsob vyúčtovania energií, prípadne zakotviť priebeh kontrolných návštev prenajímateľa. Čo sa týka úpravy výpovednej lehoty, ustanovenia v zákone sú kogentného charakteru, čo znamená, že nie je možné zmluvne ich skrátiť.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Drobné Opravy a Údržba: Kto Ich Platí?

Pokiaľ sa nedohodne inak, potom platí, že drobné úpravy a náklady spojené s údržbou v byte, ktoré zásadne neovplyvňujú vzhľad ani funkčnosť bytu, hradí nájomca. Zoznam takýchto drobných úprav hradených nájomcom je uvedený v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. (napr. oprava batérie, výmena sifónu, oprava tlakového splachovača), resp. sem zaraďujeme aj opravy nezahrnuté v tomto zozname v prípade, ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 €. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady a požadovať od nájomcu náhradu.

Problémoví Nájomníci a Ako Sa S Nimi Vysporiadať

Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu.

Výpoveď Nájomnej Zmluvy

Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok. Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať.

Ako Sa Vyhnúť Nelegálnym Praktikám Pri Vysťahovaní Nájomníka

Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor.

tags: #moze #najomca #prenajimat #prenajaty #byt #podnajom