Môže Občan Slovenska Kúpiť Nehnuteľnosť v Českej Republike? Komplexný Prehľad

Domy, byty a pozemky v zahraničí sú Slovákmi často vnímané ako dobrá investícia do budúcnosti. Či už ide o susedné krajiny, alebo o vzdialenejšie letoviská, kúpa nehnuteľnosti v cudzine sa stáva čoraz populárnejšou. Zamerajme sa na to, či si občan Slovenska môže kúpiť nehnuteľnosť v Českej republike.

Právne aspekty nadobúdania nehnuteľností v ČR Slovákmi

Vstupom Slovenska do Európskej únie sa mnohé veci zjednodušili, no pri nadobúdaní nehnuteľností v Českej republike existujú určité špecifiká.

Pred vstupom do EÚ

Pred vstupom Slovenska do EÚ platilo, že Slovák mohol vlastniť nehnuteľnosť v Českej republike len v dvoch prípadoch: ak mal v ČR trvalý pobyt alebo pracovné povolenie. Inak musel postupovať tak, že si v ČR založil firmu a vystupoval ako právnický subjekt.

Po vstupe do EÚ

Po vstupe do EÚ sa podmienky nadobúdania českých nehnuteľností na bývanie cudzincami zmäkčili len nepatrne. Česká republika si totiž na rozdiel od Slovenska vyjednala výnimku 5-ročného prechodného obdobia, ktoré neumožňovalo nadobudnutie nehnuteľnosti cudzincovi bez občianstva, dlhodobého či trvalého pobytu, alebo štatútu migrujúceho pracovníka.

Súčasná situácia

V súčasnosti, ak občan Slovenska nemá české občianstvo ani trvalý pobyt v ČR, môže nehnuteľnosť nadobudnúť iba sprostredkovane, napríklad cez vlastnú novozaloženú alebo kúpenú firmu.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Novela devízového zákona

V českom parlamente sa schvaľovala novela devízového zákona, ktorá mala občanom EÚ uľahčiť získanie nehnuteľnosti na tzv. vedľajšie bývanie - chalupy alebo chaty. V prípade, že novela prejde, bude stačiť, ak ako občan EÚ získate v ČR prechodný pobyt dlhší ako tri mesiace, a budete si môcť taký objekt kúpiť.

Kúpa nehnuteľnosti za účelom podnikania

Fyzická osoba (slovenský občan) podnikajúca na Slovensku so slovenskou živnosťou chce kúpiť nehnuteľnosť v Českej republike za účelom podnikania. Jednalo by sa o penzión, ktorý treba ešte trochu prerobiť. Môže si podnikateľ zo Slovenska kúpiť nehnuteľnosť v ČR za účelom podnikania na slovenskú živnosť? Nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku a bude ju odpisovať.

Alternatívy a možnosti pre Slovákov

Založenie firmy v ČR

Ak Slovák nemá trvalý pobyt v ČR, najjednoduchšou cestou je založenie firmy v Českej republike. Táto firma potom môže nehnuteľnosť kúpiť a Slovák ju bude vlastniť prostredníctvom tejto firmy.

Získanie trvalého pobytu v ČR

Ďalšou možnosťou je získať trvalý pobyt v Českej republike. Po jeho získaní môže Slovák nadobúdať nehnuteľnosti rovnako ako občania ČR.

Kúpa nehnuteľnosti na vedľajšie bývanie

Ak ide o kúpu chalupy alebo chaty, môže byť riešením získanie prechodného pobytu v ČR dlhšieho ako tri mesiace, ak prejde spomínaná novela devízového zákona.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Záujem Slovákov o nehnuteľnosti v zahraničí

Najväčší záujem Slovákov sa sústreďuje na stavebné pozemky a byty. Klient môže mať záujem o dom v Nemecku či hocikde inde. Vtedy realitná spoločnosť ponúkne kontakt na partnerskú organizáciu v mieste záujmu. Za sprostredkovaný kontakt si neúčtuje nič. Obchod však sleduje a po jeho skončení sa na prípadnej provízii dohodne s kolegom v zahraničí.

Alternatívne destinácie pre investície do nehnuteľností

Rakúsko

V Rakúsku je situácia odlišná. Od 1. mája minulého roka tam slovenský občan nehnuteľnosť vlastniť môže. Prejavuje sa to vo zvýšenej ponuke stavebných pozemkov v Kittsee, ktoré sú vzdialené len pár minút od štátnej hranice, a teda aj od Bratislavy. Areál, ktorý je v smernom územnom pláne určený na výstavbu rodinných domov, vlastní rakúska akciová spoločnosť a postupne ich rozpredáva. Štvorcový meter stojí 55 eur. Podmienkou je, že dom musí postaviť rakúska firma. "Murovaný dom vychádza na dvojnásobok, montovaný sa dá získať v podobných cenových reláciách ako na Slovensku," uvádza maklérka Nina Bakočková zo spoločnosti Eurobyt v Bratislave. Dom s rozlohou 120 štvorcových metrov vychádza na 100-tisíc eur. Najväčší záujem prejavuje stredná vrstva. Najmä podnikatelia, ktorí nie sú zamestnaní v Rakúsku. Pozemky v Kittsee s rozlohou 450 až 720 štvorcových metrov ponúka aj bratislavský Uniimpex. Mnohí Slováci zatiaľ nezačali stavať, vyčkávajú na zmenu podmienok. "Zveriť sa do rúk rakúskych stavebných spoločností môže vyjsť veľmi draho.

Chorvátsko

"Kto chce získať nehnuteľnosť v Chorvátsku ako fyzická osoba, musí byť veľmi trpezlivý," vysvetľuje konateľ spoločnosti IPC Roman Hliva. Schvaľovanie kúpno-predajnej zmluvy na rôznych inštitúciách trvá minimálne šesť mesiacov. Aj preto každá väčšia realitná chorvátska spoločnosť zamestnáva dvoch až troch právnikov. Po zapísaní vlastníctva do obdoby nášho katastra nehnuteľností vznikajú ďalšie povinnosti, napríklad daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá na Slovensku zanikla. V Chorvátsku ju zo zákona platí kupujúci. Je to päť percent z kúpnej ceny. Nehnuteľnosti v Chorvátsku sú neporovnateľne drahšie ako na Slovensku. Napríklad apartmán s rozlohou 40 štvorcových metrov v historickom centre Dubrovníka stojí vyše 200-tisíc eur.

Španielsko

V Španielsku môže fyzická osoba zo Slovenska vlastniť nehnuteľnosť bez problémov. Najväčší záujem je o prímorské byty, kde sa vlastníci radi rekreujú, ale často ich aj prenajímajú. Cena závisí od viacerých faktorov, najlacnejší jednoizbový byt vychádza na 100-tisíc eur, rodinný dom na 200-tisíc. Bazén v bytovom dome je samozrejmosťou, výhľad na more cenu zvyšuje. "Nehnuteľnosti priamo predávajú aj veľké stavebné spoločnosti. Cena sa zvyšuje, keď už sú v areáli služby, prípadne odrastená zeleň," hovorí Katarína Hečková zo spoločnosti M.D.T.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti v zahraničí

Ak si chcete kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí, musíte mať v prvom rade dostatočnú finančnú hotovosť. Ak nemáte k dispozícii potrebný objem finančných prostriedkov, môže to byť značný problém. Hypotéku na financovanie nehnuteľnosti v zahraničí vám banka neposkytne, pretože jej to nepovoľuje zákon o bankách. V prípade klasického hypotekárneho úveru je nutné doložiť typ nehnuteľnosti výpisom z listu vlastníctva z katastra nehnuteľností. Ak chcete požiadať o hypotekárny úver, vami zvolená nehnuteľnosť sa musí nachádzať výhradne na území Slovenskej republiky. Hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí teda nedostanete.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Možnosť financovať nehnuteľnosť v zahraničí slovenskou bankou

Predsa len existuje - konkrétne ide o bezúčelovú, tzv. americkú hypotéku. Americká hypotéka nie je hypotekárnym úverom na bývanie, ako by sa, paradoxne, mohlo zdať z jej názvu. V skutočnosti sa jedná o bezúčelový spotrebný úver, pri ktorom nemusíte dokladať účel použitých prostriedkov. S klasickou hypotékou má americká hypotéka spoločné iba to, že obe sú zaručené nehnuteľnosťou. Založíte tuzemskú nehnuteľnosť a banka vám poskytne prostriedky v priemere od 50 do 70 % z ceny tejto vami založenej nehnuteľnosti. V porovnaní s klasickou hypotékou, ktorú môžete zo zákona využiť len pre účely bývania, z tej „americkej“ môžete zaplatiť hocičo. Je len na vás, na čo prostriedky použijete.

Proces kúpy nehnuteľnosti na Slovensku

Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu nato, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Cudzinec nemôže nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy (napr.

Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Treba mať však na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo. V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.

Autorizácia zmluvy advokátom alebo notárom

Advokát pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.

Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy. Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Odporúčania

Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vám odporúčame využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.

tags: #moze #obcan #slovenska #kupit #nehnutelnost #v