Vplyv Zvýšenia Nájomného o DPH pri Stavebných Prácach

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou vplyvu zvýšenia nájomného o daň z pridanej hodnoty (DPH) v kontexte vykonaných stavebných prác. Analyzuje sa pohľad nájomcu a prenajímateľa na technické zhodnotenie nebytových priestorov a jeho daňové dosahy. Tiež sa bližšie pozrieme na problematiku dane z pridanej hodnoty (DPH) v Slovenskej republike.

Technické Zhodnotenie Prenajatého Priestoru a DPH

Definícia Technického Zhodnotenia

Pojem „technické zhodnotenie“ (TZH) nie je právnymi predpismi presne definovaný. Avšak, § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov ho definuje ako výdavky na dokončené nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie majetku. Zákon o dani z príjmov odkazuje aj na stavebný zákon. Firma by si však mala definíciu TZH uviesť do internej smernice. Užívateľ nehnuteľnosti má štandardne záujem na tom, aby priestor vyhovoval účelu, na ktorý sa bude používať.

Možnosti Riešenia Technického Zhodnotenia

V zmluve medzi nájomcom a prenajímateľom môžu nastať rôzne situácie:

1. Záväzok nájomcu na vlastné náklady: V zmluve môže byť vymedzený záväzok nájomcu, že nebytový priestor dokončí alebo upraví na svoje náklady.
2. Úhrada technického zhodnotenia prenajímateľom: Prenajímateľ uhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia jednorazovo alebo postupne. Nájomca by mal vystaviť faktúru.
3. Odpisovanie technického zhodnotenia nájomcom: Prenajímateľ neuhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia a uzatvoria písomnú dohodu o tom, že technické zhodnotenie bude odpisovať nájomca. Na strane prenajímateľa z toho dôvodu nepríde k zvýšeniu ocenenia nebytového priestoru.

Ak odpisuje TZH nájomca, ide o tzv. technické zhodnotenie prenajatého majetku.

Účtovné a Daňové Dosahy

Technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru má významné účtovné a daňové dosahy. Ak by došlo k zlúčeniu nájomcu a prenajímateľa, zmluva o prenájme z právneho titulu zaniká. Avšak z účtovného hľadiska nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu. Finančná správa deklaruje, že v prípade zlúčenia prenajímateľa a nájomcu sa neuplatní postup podľa § 17 ods. Ak by nájomca v priebehu nájmu odkúpil budovu, nemôže samostatne odpisovať technické zhodnotenie (ktoré bolo u neho účtované na prenajatom majetku) a osobitne kúpenú nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Refundácia Nákladov na Nájomnom

Ak hodnotu TZH čakárne ambulancie zabezpečí a uhradí nájomca s tým, že prenajímateľ hodnotu TZH refunduje nájomcovi prostredníctvom zľavy na nájomnom, nájomca účtuje o prijatých faktúrach za stavebné práce od ich dodávateľa a následne účtuje o refundácii voči nároku prenajímateľa na nájomné. Hodnota nájomcom uhradeného TZH je uňho daňovým výdavkom v zdaňovacom období, v ktorom bolo TZH vykonané a súčasne prefakturácia TZH prenajímateľovi je zdaniteľným výnosom. Prenajímateľ po zaradení a zvýšení obstarávacej ceny nebytového priestoru, na ktorom bolo vykonané TZH, bude uplatňovať účtovné odpisy zo zvýšenej obstarávacej ceny a následne daňové odpisy v závislosti od zvoleného spôsobu odpisovania buď zo zvýšenej vstupnej ceny, alebo zvýšenej zostatkovej ceny.

Nájom Nehnuteľnosti z Hľadiska DPH

Nájom ako Služba

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma.

Oslobodenie od Dane

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.

Opakované Dodávanie Služby

Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Prenos Daňovej Povinnosti

V prípade, že rakúsky podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, uplatní sa ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Parkovacie Miesta

Ak vlastník budovy prenajíma nebytové priestory vrátane nájomného za parkovacie miesta, v danom prípade zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti.

Rozhodnutie o Zdaňovaní Nájmu

Slovenský platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať.

Ubytovacie Služby a DPH

Ubytovacie Služby ako Služby Vzťahujúce sa na Nehnuteľnosť

Ubytovacie služby sú službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú. Miesto ich dodania sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Zdaňovanie Ubytovacích Služieb

Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaňované (na rozdiel od možnosti oslobodenia od dane pri nájme nehnuteľnosti). Za ubytovacie zariadenie sa podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH považuje napríklad hotel, motel, penzión a iné zariadenie, ktoré poskytuje prechodné ubytovanie.

Ubytovanie v Školských Internátoch

Poskytovanie ubytovania v školských internátoch, ktoré poskytujú ubytovanie študentom škôl počas školského roku, patrí medzi služby úzko súvisiace s výchovnými a vzdelávacími službami a je oslobodené od dane podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH. Avšak ubytovanie poskytované v internátoch (väčšinou počas prázdnin) spĺňa definíciu ubytovacieho zariadenia podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Miesto Dodania Služby Vzťahujúcej sa na Nehnuteľnosť

Pri tých druhoch služieb, poskytovanie ktorých sa vzťahuje k nehnuteľnosti, sa miesto dodania služby z hľadiska DPH určí podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza (§ 15 ods. 2 zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov). Ide o rôzne stavebné práce, stavebné opravy a údržby, zemné, murárske práce, stavebno-inštalačné práce, projektové práce, služby realitných kancelárií, znalcov, architektov, stavebného dozoru, práce spojené s výstavbou infraštruktúry (diaľnic, železníc), s výstavbou inžinierskych sietí (elektrických vedení, plynovodov, vodovodov, telekomunikačných rozvodov a pod.). Podstatným znakom nehnuteľného majetku je, že sa viaže k určitej časti zemského povrchu.

Dodanie Stavby alebo Jej Časti

Od dodania stavebných prác vzťahujúcich sa k nehnuteľnosti je potrebné odlíšiť dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy (dodávateľ nedodáva jednotlivé stavebné práce, ale dodáva stavbu ako celok). Pri dodaní stavby ide z hľadiska DPH o dodanie tovaru (§ 8 ods. 1 zákona o DPH). Miestom dodania tovaru, ak je dodanie tovaru bez odoslania alebo prepravy, je miesto, kde sa tovar nachádza v čase, keď sa jeho dodanie uskutočňuje.

Obstaranie Stavebných Prác Vzťahujúcich sa na Nehnuteľnosť

Ak zdaniteľná osoba na základe komisionárskej alebo inej obdobnej zmluvy, na základe ktorej koná vo svojom mene, na účet inej osoby obstará dodanie služby, podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH platí, že táto zdaniteľná osoba službu sama prijala a sama dodala. Potom aj pre zdaniteľnú osobu, ktorá obstará vykonanie stavebných prác vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť, platí, že zdaniteľná osoba tieto stavebné práce sama prijala a sama dodala.

tags: #zvýšenie #nájomného #za #vykonané #stavebné #práce