Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť: Overenie a právne aspekty

Úvod

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je dôležitý dokument, ktorý predchádza samotnému prevodu nehnuteľnosti. Upravuje vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim v období, keď ešte nie je možné uskutočniť priamy prevod vlastníctva. Často sa využíva v situáciách, keď kupujúci potrebuje čas na zabezpečenie financovania, napríklad prostredníctvom hypotéky. Tento článok sa zameriava na otázku overenia podpisov na zmluve o budúcej kúpnej zmluve a ďalšie právne aspekty, ktoré je potrebné zvážiť.

Potreba úradného overenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Podľa platnej legislatívy SR, zmluva o budúcej kúpnej zmluve nemusí byť úradne overená notárom. To znamená, že na jej platnosť nie je nevyhnutné, aby podpisy zmluvných strán boli overené notárom alebo na matrike.

Odporúčania pre zabezpečenie právnej istoty

Hoci úradné overenie nie je povinné, odporúča sa uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve za účasti svedka alebo tretej osoby, ktorá potvrdí pravosť podpisov na zmluve. Svedok môže svojim podpisom na zmluve potvrdiť, že bol prítomný pri podpise zmluvy oboma stranami, čo môže byť užitočné v prípade sporu o pravosť podpisov. Alternatívne, je možné zvážiť spísanie zmluvy notárom vo forme notárskej zápisnice, čo zabezpečí maximálnu právnu istotu.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve a banka

V praxi banky často vyžadujú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve ako podklad pre schválenie hypotéky. Banka potrebuje mať istotu, že kupujúci má právny nárok na kúpu nehnuteľnosti, a že predávajúci sa zaviazal nehnuteľnosť predať. Banka bude neskôr k čerpaniu úveru vyžadovať riadnu kúpnu zmluvu, ktorá sa už overuje.

Náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve by mala obsahovať všetky podstatné náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva. Medzi tieto náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (u fyzických osôb) alebo názov, sídlo, IČO (u právnických osôb) predávajúceho a kupujúceho.
• Popis nehnuteľnosti: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy, vrátane adresy, parcelného čísla, čísla listu vlastníctva a prípadných ďalších relevantných údajov.
• Kúpna cena: Výška kúpnej ceny, ktorú sa kupujúci zaväzuje zaplatiť predávajúcemu za nehnuteľnosť.
• Spôsob úhrady kúpnej ceny: Dohoda o spôsobe, akým bude kúpna cena uhradená, napríklad prostredníctvom hypotéky, v hotovosti alebo kombináciou oboch.
• Termín uzavretia kúpnej zmluvy: Presný dátum alebo lehota, do ktorej sa zmluvné strany zaväzujú uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu.
• Podmienky odstúpenia od zmluvy: Dohoda o podmienkach, za ktorých môže ktorákoľvek zo zmluvných strán odstúpiť od zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
• Sankcie za porušenie zmluvy: Dohoda o sankciách, ktoré budú uplatnené v prípade, ak niektorá zo zmluvných strán poruší svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
• Ďalšie dojednania: Akékoľvek ďalšie dojednania, ktoré si zmluvné strany želajú zahrnúť do zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, napríklad dohoda o predaji nehnuteľnosti so zariadením, prípadne dohoda o úhrade nákladov spojených s prevodom nehnuteľnosti.

Právne aspekty zmluvy o budúcej zmluve

Forma zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve musí mať písomnú formu, inak je neplatná.

Obsah zmluvy

Okrem vyššie uvedených náležitostí by zmluva o budúcej zmluve mala obsahovať záväzok strán uzavrieť budúcu zmluvu. V zmluve by mala byť určená doba, do ktorej má byť budúca zmluva uzavretá. Ak táto doba nie je určená, záväzok zanikne, ak oprávnená strana nevyzve druhú stranu na uzavretie zmluvy v lehote jedného roka od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve.

Vymáhateľnosť zmluvy

Ak jedna zo strán odmieta uzavrieť budúcu zmluvu, druhá strana sa môže domáhať na súde, aby súd nahradil prejav vôle povinného účastníka. Súd môže rozhodnúť, že zmluva je uzavretá, a to aj napriek nesúhlasu jednej zo strán.

Rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve

Je dôležité rozlišovať medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Rezervačná zmluva slúži najmä na rezerváciu nehnuteľnosti, zatiaľ čo zmluva o budúcej kúpnej zmluve obsahuje záväzok uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu. V praxi sa často stretávame s rezervačnými zmluvami, ktoré obsahujú prvky zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V takom prípade je dôležité, aby zmluva obsahovala všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy, inak ju nemožno považovať za platnú.

Overenie podpisu na darovacej zmluve

Ak sa prevod nehnuteľnosti uskutočňuje darovacou zmluvou, podpis darcu (prevodcu) musí byť úradne overený. Darovacia zmluva bez úradne overeného podpisu nie je spôsobilým podkladom pre zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v katastri.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre odchod hasiča do dôchodku

Overenie podpisu obce ako kupujúceho

V prípade, ak je kupujúcim obec, môže obec overiť podpis predávajúcej osoby na kúpnej zmluve. Overenie podpisu nespochybňuje platnosť zmluvy a je bežným postupom.

Dodatok k zmluve o vysporiadaní BSM

Ak sa po rozvode manželstva uzatvára dohoda o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a je potrebné ju doplniť dodatkom, podpisy na dodatku musia byť úradne overené.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre nemocenské dávky

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #nehnutelnost #overenie