Nadobudnutie nehnuteľnosti na Slovensku občanom Českej republiky: Podmienky a legislatíva

Tento článok sa zaoberá problematikou nadobúdania nehnuteľností na Slovensku občanmi Českej republiky. Analyzuje súčasné podmienky a legislatívu, ako aj zmeny, ktoré priniesol vstup Slovenska do Európskej únie. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právnych aspektoch kúpy nehnuteľnosti pre českých občanov, či už na súkromné alebo podnikateľské účely.

Súčasná situácia pred vstupom do EÚ

Pred vstupom Slovenska do Európskej únie (1. mája 2004) bola situácia v oblasti nadobúdania nehnuteľností cudzincami, vrátane občanov Českej republiky, regulovaná Devízovým zákonom č. 202/1995 Z. z. v platnom znení, konkrétne § 19. V tomto období sa na občanov ČR hľadelo ako na akýchkoľvek iných cudzincov. To znamená, že v zásade nemohli priamo nadobúdať nehnuteľnosti na Slovensku, pokiaľ neexistovala medzinárodná zmluva, ktorá by ich v tomto smere privilegovala a mala prednosť pred slovenskými zákonmi.

Zmeny po vstupe do Európskej únie

Vstupom Slovenska do Európskej únie nastala v oblasti nadobúdania nehnuteľností cudzincami významná zmena. Devízový zákon bol novelizovaný zákonom č. 456/2002 Z. z., pričom § 19 bol nahradený § 19a, ktorý priniesol liberalizáciu podmienok.

Všeobecné pravidlo: Od 1. mája 2004 mohol cudzinec (fyzická alebo právnická osoba) v zásade nadobúdať slovenské nehnuteľnosti.

Výnimky z pravidla:* Poľnohospodárska a lesná pôda: Cudzinec nemohol nadobudnúť vlastnícke právo k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond alebo lesný pôdny fond nachádzajúci sa za hranicou zastavaného územia obce. Toto obmedzenie sa nevzťahovalo na cudzincov, ktorí sú štátnymi občanmi SR alebo štátnymi príslušníkmi členského štátu EÚ s registrovaným prechodným pobytom na Slovensku, ak ide o nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, na ktorej bude hospodáriť najmenej tri roky po vstupe SR do EÚ.

• Nehnuteľnosti obmedzené osobitnými predpismi: Nadobúdanie nehnuteľností mohlo byť obmedzené osobitnými predpismi, napríklad Banským zákonom alebo Vodným zákonom.

Z uvedeného vyplýva, že po 1. máji 2004 mohol občan Českej republiky kúpiť na Slovensku napríklad byt alebo rodinný dom. Nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy alebo lesného pozemku však bolo zložitejšie.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Obchádzanie platnej právnej úpravy

Platná právna úprava o nadobúdaní nehnuteľností cudzincami v Devízovom zákone sa dala obísť založením spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.) na Slovensku. Táto spoločnosť, hoci vlastnená cudzincom, sa považovala za slovenský právny subjekt a z hľadiska Devízového zákona za devízového tuzemca, na ktorého sa obmedzenia nevzťahovali.

Aktuálna právna úprava a podmienky nadobúdania nehnuteľností

V súčasnosti môžu cudzinci na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Cudzinec nemôže nadobudnúť nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy (napr. zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch, zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku). Tieto predpisy sa však vzťahujú na nadobúdanie osobitných pozemkov ako je poľnohospodárska pôda a lesy mimo zastavaného územia obce a pod.

Proces nadobudnutia nehnuteľnosti

1. Výber nehnuteľnosti: Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
2. Zmluva o prevode vlastníckeho práva: V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.
3. Autorizácia zmluvy: Autorizácia zmluvy advokátom preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.
4. Služby notára: Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov.
5. Vklad do katastra nehnuteľností: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku.
6. Návrh na vklad: Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti.
7. Konanie na katastri: Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní.
8. Rozhodnutie o vklade: Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Odporúčania

Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa odporúča využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúča sa vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti sa taktiež odporúča preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Ak ste občanom EÚ a na území SR ste predali nehnuteľnosť, príjem z jej predaja je zdaniteľný na území SR v súlade so zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia s príslušným štátom EÚ. Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti na území SR upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. Príjem z predaja nehnuteľnosti na území SR môže byť oslobodený od dane z príjmov, ak spĺňate zákonom stanovené podmienky.

Štátne občianstvo Slovenskej republiky

Podmienky pre udelenie, stratu, vydanie dokladu o štátnom občianstve SR upravuje zákon NR SR č. 40/1993 Z. z. o štátnom občianstve Slovenskej republiky, ako vyplýva zo zmien a doplnení vykonaných zákonom č. 222/1996 Z. z., č. 70/1997 Z. z., zákonom č. 515/2003 Z. z., zákonom č. 36/2005 Z. z., zákonom č. 265/2005 Z. z., zákonom č. 344/2007 Z. z., 445/2008 Z. z., 250/2010 Z. z. a 131/2015 Z. z. O žiadosti o udelenie ŠO SR rozhoduje Ministerstvo vnútra SR. Na udelenie štátneho občianstva SR nie je právny nárok.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

tags: #nadobudnutie #nehnuteľnosti #na #Slovensku #občanom #Českej