Nadobudnutie Nehnuteľnosti s.r.o. a DPH: Podmienky a Aspekty

Dodanie nehnuteľností, hoci nie je bežnou transakciou pre všetkých podnikateľov, môže nastať aj mimo realitnej alebo developerskej sféry. Preto je dôležité mať základné povedomie o tejto problematike. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach nadobudnutia nehnuteľnosti s.r.o. z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH) na Slovensku, s dôrazom na legislatívne zmeny a praktické príklady.

Základná Legislatíva a Definície

Základným právnym predpisom je § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ZDPH), ktorý upravuje dodanie stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, a nájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Stavba a Budova

Pre uplatnenie § 38 ZDPH je kľúčové, aby išlo o stavbu alebo jej časť. Pojem "stavba" je komunitárny a má byť vykladaný jednotne v celej Európskej únii. Definícia pojmu "budova" je uvedená v čl. 12 ods. 2 smernice, pričom ide o akúkoľvek stavbu pripevnenú k zemi alebo v zemi nad alebo pod úrovňou mora, ktorú nemožno jednoducho rozobrať alebo premiestniť.

Výklad pojmov ako "stavba" a "budova" sa opiera aj o ďalšie slovenské právne predpisy, napr.:

• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
• Zákon č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon).
• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Vyhláška č. 259/2008 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Vyhláška č. 532/2002 Z. z. MŽP SR, ktorá ustanovuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu.
• Vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorá ustanovuje klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia.
• Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon.

Budovu možno definovať ako stavbu so strechou a múrmi. Stavba má širší význam a zahŕňa aj iné stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budovy, napríklad cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy, priemyselné zariadenia (elektrárne, veterné turbíny, rafinérie, atď.).

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Stavebný Pozemok

Stavebný pozemok je definovaný v čl. 12/3 smernice ako akýkoľvek neupravený alebo upravený pozemok, ktorý členské štáty definujú ako stavebný pozemok. Na Slovensku je stavebný pozemok upravený v § 43h stavebného zákona. Ide o časť územia určenú územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Je dôležité rozlišovať stavebný pozemok od:

• Poľnohospodárskeho pôdneho fondu (zákon č. 220/2004 Z. z.).
• Lesného pôdneho fondu (zákon č. 326/2005 Z. z.).

Príklad - Stavebný Pozemok

Platiteľ Adam uzatvoril dňa 1.2.2019 kúpnu zmluvu s platiteľom Braňom, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce Olšany, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Kúpna cena bola stanovená vo výške 44 000€. Obecné zastupiteľstvo rozhodlo na svojom zasadnutí dňa 15.11.2018, že uvedený pozemok bol zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie. Predmetný pozemok je na účely zákona o DPH stavebným pozemkom, hoci je na liste vlastníctva zapísaný ako poľnohospodárska pôda, a preto predaj stavebného pozemku podlieha zdaneniu.

Časť Stavby

Časťou stavby sú priestory, ktoré sú súčasťou stavby, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti bytového domu, spoločné zariadenia. Byt je definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Apartmán v bytovom dome je miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.

Oslobodenie od DPH pri Dodaní Nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1 ZDPH. Kľúčovým faktorom je časový test - päť rokov od prvej kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo päť rokov odo dňa začatia prvého užívania stavby.

Prečítajte si tiež: Kúpa nehnuteľnosti a vlastníctvo

Možnosť Zdanenia

Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane (§ 38 ods. 8 ZDPH). Táto možnosť neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.

Ak platiteľ dodáva stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Príklad - Rekreačná Chata

Platiteľ DPH Andrej vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15.5.2011. Andrej túto chatu predal dňa 12.3.2019 za cenu 200.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Andrej sa môže rozhodnúť v zmysle § 38 ods. 8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely. Andrej oslobodil dodanie rekreačnej chaty, preto je povinný v poslednom zdaňovacom období roka 2019 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH, v prípade, ak pri nadobudnutí chaty resp.

Dodanie Pozemku

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 2 ZDPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 ZDPH.

Dôležité Zmeny od Roku 2019

Zákonom č. 369/2018 Z. z. došlo k zmenám v ustanovení § 38 ZDPH s účinnosťou od 1.1.2019. Medzi najdôležitejšie patrí:

Prečítajte si tiež: Úver na Bývanie Prima Banka

• Zrušenie možnosti voľby zdanenia pri predaji stavieb na bývanie, bytov a apartmánov v bytovom dome po 5 rokoch od kolaudácie. Predaj takejto nehnuteľnosti musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH.
• Úprava odpočítanej dane. Ak sa predáva byt, pri ktorého kúpe bola DPH odpočítaná, vzniká povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.

Príklad - Predaj Polyfunkčného Domu

Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky (predajňa nábytku, predajňa potravín, predajňa elektroniky, predajňa kožušín a predajňa kancelárskych potrieb). V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Podľa §38 ods.1 zákona o DPH je dodanie domu oslobodené od dane. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§38 ods.8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane. - časť vzťahujúca sa k nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ - časť vzťahujúcu sa k bytom vo výške 550 000,-€. Kúpnu cenu časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k 5-tim nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ sa platiteľ rozhodol zdaniť, avšak výšku DPH nevyúčtuje. Iba slovnú informáciu, že sa jedná o prenesenie daňovej povinnosti, uvedie vo faktúre resp. kúpnej zmluve (§74 ods.1 pism. k)) zákona o DPH). Na základe rozhodnutia platiteľa je povinnosť platiť daň prenesená na kupujúceho platiteľa K (§69 ods.12 pism. c)) zákona o DPH).

Nájom Nehnuteľnosti a DPH

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 ZDPH).

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:

• Ubytovacích služieb.
• Nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel.
• Nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov.
• Nájmu bezpečnostných schránok.

Odpočet DPH pri Kúpe Bytu

Posúdenie nároku na odpočet DPH pri kúpe bytu sa týka platiteľov DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Platiteľ si môže DPH odpočítať z tých tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH (§ 49 ods. 2 ZDPH).

Ak spoločnosť využíva nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, ako aj na tie, ktoré nie sú predmetom DPH, využíva sa inštitút zákona tzv. koeficientu (§ 50 zákona o DPH).

Prenájom Nehnuteľnosti na Bývanie

Od roku 2019 je prenájom nehnuteľností určených na bývanie oslobodený od DPH, ak sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Ak spoločnosť obstarala byt za účelom prenájmu, nemôže si odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenie, ktoré je od DPH oslobodené v zmysle § 38.

Kúpa za Účelom Podnikania

Ak sa spoločnosť rozhodne využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH (zriadi si v danom byte sídlo/kanceláriu, prípadne kupuje byt za účelom následného predaja), má nárok na odpočet DPH.

Kúpa Bytu na Firmu vs. Fyzickú Osobu: Výhody a Nevýhody

Rozhodnutie, či kúpiť byt na firmu alebo na fyzickú osobu, závisí od individuálnej situácie a cieľov.

Kúpa Bytu na Firmu: Výhody

• Možnosť odpisovania dane a zahrnutia vzniknutých výdavkov do základu dane.
• V prípade predaja po kúpe, možnosť uplatniť daň z príjmov právnických osôb vo výške 21 %, respektíve 15 %.
• Vrátenie sumy DPH z ceny bytu, ak vznikol nárok na odpočet DPH.
• Odpočet DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti.

Kúpa Bytu na Firmu: Nevýhody

• Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve - zvýšené riziko likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
• Povinnosť odvedenia DPH, ak by sa firma rozhodla nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania.
• Možná zmena odpočítavania DPH v prípade, ak by sa byt rozhodli v čase oslobodenia od daní z príjmu využívať na súkromné účely.
• Zložitejšie výpočty pri odpočte dane a komplikovanejšia evidencia.
• Nadmerný odpočet DPH, ktorý býva vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.

Kúpa Bytu na Fyzickú Osobu: Výhody

• Pri príjme z predaja po 5 rokoch, oslobodenie od dane aj zdravotných odvodov.

Kúpa Bytu na Fyzickú Osobu: Nevýhody

• Pri predaji bytu do 5 rokov, príjem podlieha dani z príjmov.

Prenos Daňovej Povinnosti

Pri predaji nehnuteľnosti medzi dvoma platiteľmi DPH sa môže uplatniť prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) ZDPH, ak sa dodávateľ rozhodne uplatniť zdanenie v zmysle § 38 ods. 8 ZDPH. V takom prípade dodávateľ neuplatní DPH na faktúre, ale uvedie poznámku "prenesenie daňovej povinnosti".

tags: #nadobudnutie #nehnutelnosti #sro #dph #podmienky