Nadobudnutie nehnuteľnosti v dražbe: Postup a aspekty

Riešenie vlastného bývania predstavuje pre mnohých ľudí dôležitú životnú prioritu. Hoci je v súčasnosti najbežnejším spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj, kúpa nehnuteľnosti na dražbe, či už dobrovoľnej alebo exekučnej, môže predstavovať zaujímavú alternatívu s potenciálnym cenovým zvýhodnením. Tento článok sa zameriava na proces nadobudnutia nehnuteľnosti v dražbe, s dôrazom na dobrovoľnú dražbu a s prihliadnutím na relevantné právne aspekty a praktické rady pre záujemcov o dražbu.

Úvod do problematiky dražieb nehnuteľností

Financovanie kúpy nehnuteľnosti je často zabezpečené hypotekárnym úverom, čo pre kupujúceho predstavuje dlhodobý finančný záväzok. V prípade finančných ťažkostí, ako je strata zamestnania, môže dôjsť až k dražbe nehnuteľnosti. Hoci je tento inštitút pre dlžníkov nepríjemný, môže im priniesť úľavu od dlhov a znížiť celkové dlhové zaťaženie.

Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej alebo exekučnej dražbe nie je taká bežná ako priamy predaj, hoci ponúka potenciálne cenové výhody. Inštitút dobrovoľnej dražby je však v odbornej verejnosti predmetom polemík a kritiky pre možný nesúlad s ústavným právom, konkrétne s právom na ochranu obydlia a nedotknuteľnosťou vlastníckeho práva. Je však dôležité poznamenať, že právo na ochranu obydlia neznamená, že občan má garantované zotrvanie v obydlí za každých okolností.

V súčasnosti sa na nadobúdanie "zadlžených nehnuteľností" zameriavajú predovšetkým realitní investori.

Právny rámec dobrovoľných dražieb

Proces dobrovoľnej dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľnú dražbu iniciujú najčastejšie záložní veritelia, napríklad banky pri vymáhaní pohľadávok z hypotekárnych úverov, alebo spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri vymáhaní dlhov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Majetok môže na dobrovoľnej dražbe speňažovať aj samotný vlastník, konkurzný správca alebo iní záložní veritelia.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Tento článok sa zameriava na dobrovoľnú dražbu ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Záložní veritelia v pozícii bánk vykonávajú zmluvné záložné právo dohodnuté so záložcom na základe záložnej zmluvy, zatiaľ čo spoločenstvo vlastníkov vykonáva zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome alebo spoločenstva.

V praxi správcovia bytových domov využívajú dražbu v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu zriedkavejšie, pretože domáhanie sa zaplatenia pohľadávky súdnou cestou je zdĺhavé a nákladné. Byty sú na trhu realít najrýchlejšie likvidné a obchodovateľné, preto sa záujem realitných investorov sústreďuje práve na dražby bytov. V súčasnosti sa realizuje viac dobrovoľných dražieb bytov ako exekučných dražieb. Ďalšou výhodou je, že navrhovateľ ani vydražiteľ nie sú povinní poskytnúť predchádzajúcemu vlastníkovi bytu náhradné bývanie.

Riziká a úskalia spojené s dražbou

Dobrovoľná dražba je v podstate núteným výkonom záložného práva. Pred účasťou na dražbe je dôležité preveriť si nehnuteľnosť a vykonať hĺbkovú kontrolu (due diligence), aby sa posúdilo, či je nehnuteľnosť bez právnych vád. Úspech dražby ovplyvňuje atraktivita nehnuteľnosti, dostupnosť informácií, správne vyhodnotenie rizík a skúsenosti vydražiteľa.

Problémy po vydražení:

Problémy pre vydražiteľov nastávajú po vydražení a zaplatení vydraženej sumy. Jedným z prvých problémov je odovzdanie nehnuteľnosti od pôvodného vlastníka. Pôvodný vlastník je povinný odovzdať byt vydražiteľovi na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti bez zbytočných prieťahov. Ak sa pôvodný vlastník odmieta vysťahovať, vydražiteľ sa môže domáhať vypratania bytu súdnou cestou a následne exekúciou.

Toto riziko je možné rozpoznať vopred, ak majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom alebo obhliadky, prípadne sa vyhrážajú záujemcom o dražbu. Takéto konanie však škodí najmä bývalým vlastníkom, pretože účastníci dražby v takom prípade príliš neprihadzujú, čo znižuje výťažok z dražby a zvyšuje dlh, ktorý bude musieť bývalý vlastník splácať.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Vydražiteľ znáša náklady spojené s odovzdaním a prevzatím predmetu dražby. Tieto náklady, ktoré zavinil pôvodný vlastník, je vydražiteľ oprávnený po ňom vymáhať. Po vydražení bytu by mal vydražiteľ riešiť aj prehlásenie dodávok energií a prihlásenie sa správcovi alebo spoločenstvu a začať uhrádzať preddavky.

Ďalšou komplikáciou môže byť situácia, kedy pôvodný vlastník pred dražbou uzavrie nájomnú zmluvu alebo ak sa k bytu viaže vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva prechádzajú vecné bremená na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa.

Možnosť namietať neplatnosť dražby:

Bývalí vlastníci majú právo domáhať sa neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu pre neplatnosť záložnej zmluvy alebo porušenie zákona o dobrovoľných dražbách. Zákon však nedefinuje, aké porušenie zákona by malo viesť k neplatnosti dražby. Môže ísť napríklad o predaj bytu pred uplynutím 30 dní od oznámenia o začatí výkonu záložného práva, ak hodnota pohľadávky bez príslušenstva neprevyšuje 2 000 eur, alebo ak navrhovateľ dražby nie je záložným veriteľom a navrhol dražbu bez súhlasu záložného veriteľa. Ďalším dôvodom môže byť vykonanie dražby bez zmluvy o vykonaní dražby alebo nezverejnenie oznámenia o začatí dražby v Obchodnom vestníku.

Právne due dilligence pred dražbou:

Pre záujemcu o dražbu je dôležité zistiť, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu alebo spory o určenie neplatnosti záložnej zmluvy. Tieto informácie je možné zistiť z listu vlastníctva alebo lustráciou súdnych konaní. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani v prípade, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dražby. Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď navrhovateľ dražby nebol vlastníkom, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo len na majetkový záujem vydražiteľa.

V rámci právneho due diligence je nevyhnutné posúdiť, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. Ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Vydražiteľ nevstupuje do "dlhov" predchádzajúceho vlastníka, ale musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Ak mal záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Zákonné záložné právo má určité špecifiká a je často náročné určiť, ktoré z nich je prednostné. Občiansky zákonník umožňuje, aby sa záložní veritelia dohodli o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Táto dohoda má význam najmä vtedy, ak zákonné záložné právo je registrované v tzv. nultom poradí.

Často nastane situácia, kedy prednostný (zmluvný) záložný veriteľ (banka) evidovaný na liste vlastníctva ako v 1. poradí navrhne dražbu a byt sa vydraží. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov pritom uvedie, že v prípade neuhradenia dlžnej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a následne aj k dražbe nehnuteľnosti.

Mnoho správcov a niektorí dražobníci zastávajú právny názor, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. moment zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností. Ustanovenie § 15 ods. 1 ZoVB ustanovuje, že predmetom záložného práva sú pohľadávky "vzniknuté", t.j. záložné právo nemôže vzniknúť skôr, ako vznikne pohľadávka zabezpečovaná zákonným záložným právom.

Alternatíva k hypotéke?

Dražba môže predstavovať spôsob, ako získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu ako na trhu, najmä v regiónoch. V Bratislave sa ceny dosiahnuté na dražbe vyrovnávajú bežným cenám bytov či rodinných domov. Novela zákona o dobrovoľných dražbách zabránila zneužívaniu dobrovoľných dražieb vydražením veci pod cenu. Pre dlžníka je výhodné, že platnosť dražby možno namietať v lehote 3 mesiacov odo dňa jej konania. Zákon presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, čo znamená, že ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom.

Pri dobrovoľnej dražbe je väčšia zmluvná voľnosť medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom, najmä pokiaľ ide o cenu predmetu dražby. Na Slovensku sa dobrovoľná dražba využíva v prevažnej miere na výkon záložného práva záložnými veriteľmi, ako sú banky, bytové spoločenstvá a správcovia bytov.

Nehnuteľnosti sa dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Záložný veriteľ pristupuje k výkonu dobrovoľnej dražby spravidla po niekoľkých urgenciách adresovaných dlžníkovi, po ktorých pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne záložný veriteľ oznámi dlžníkovi a záložcovi minimálne 30 dní pred konaním samotnej dražby začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Samotnú dražbu je možné vykonať 30 dní po zaslaní oznámenia o dobrovoľnej dražbe. Dlžník má teda dostatočný časový priestor na vyriešenie vzniknutej situácie.

Ako sa zúčastniť dražby?

Ak plánujete kúpiť dom či byt na dražbe, mali by ste sa oboznámiť s Oznámením o dražbe, ktoré je zverejnené na webovej stránke www.notar.sk, v Obchodnom vestníku, na stránke www.justice.gov.sk alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza.

Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom. Záujemca o nadobudnutie nehnuteľnosti na dražbe musí mať so sebou doklad totožnosti a doklad o zložení dražobnej zábezpeky. Na dražbe sa nemôže zúčastniť ten, kto nemôže nadobúdať vlastnícke právo, ak bol na majetok vyhlásený konkurz, dlžník, manžel či manželka dlžníka, dražobník a zamestnanci dražobníka. Účasť na dražbe je bez poplatkov.

Na dražbe je možné získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu, najmä v menej lukratívnych oblastiach Slovenska, kde je možné ušetriť aj 25-40 % z ceny na realitnom trhu. Pri dražbe vydražiteľ neplatí žiadne poplatky.

Problémy a komplikácie po dražbe

Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou môže byť samotné odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré je protokolárnou záležitosťou a závisí od dohody medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom. Ak dohoda nefunguje, malo by nasledovať vysťahovanie súdnou cestou. Ťažkosti pri dražbách nehnuteľností spôsobuje aj prístup vlastníkov, ktorí si paradoxne svojim negatívnym prístupom ubližujú najviac sami.

Dražby sa môžu opakovať aj viackrát, ak o dražené veci nie je záujem. Pri nútenej dražbe navrhuje zníženie ceny exekútor súdu, pri dobrovoľnej dražbe sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, ak dražiteľ neurobí ani najnižšie podanie. Najnižšie podanie môže určiť až na úroveň hodnoty znaleckého posudku, ak ide o byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, v ostatných prípadoch na úroveň 50 % znaleckého posudku.

Úspešnosť predaja nehnuteľnosti na dražbe je približne 70 %, a to z dôvodu, že dlžník pri lukratívnejších nehnuteľnostiach vyplatí pohľadávku hoci aj v deň konania dražby. Malé percento nepredajných nehnuteľností pripadá na nehnuteľnosti, ktoré sa medzičasom dostali do havarijného stavu, prípadne na nehnuteľnosti nachádzajúce sa v oblasti, kde úplne upadol záujem o kúpu realít, prípadne sa vyskytli iné zákonné prekážky.

Ako prebieha dražba?

V zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách môže byť navrhovateľom dobrovoľnej dražby buď vlastník nehnuteľnosti alebo záložný veriteľ. V praxi sa najčastejšie stretávame s prípadmi, kedy sú navrhovateľmi záložný veritelia, respektíve banky. Celý proces sa začína návrhom, po ktorom nasleduje komunikácia s vlastníkmi, ktorým sa oznámi, že sa ich nehnuteľnosť ide do dražby.

Pre účely dobrovoľnej dražby je nevyhnutné zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku. Ak dotknuté osoby nespolupracujú a nehnuteľnosť nesprístupnia, môže znalec vypracovať znalecký odhad zo starého znaleckého posudku a ďalších materiálov, čo však môže spôsobiť výrazný pokles odhadnutej ceny predmetu dražby, a tým aj výťažku z dražby.

Následne sa stanovia termíny dražby a obhliadok, zabezpečí sa miesto konania dražby a vypracuje sa Oznámenie o dražbe, ktoré sa posiela na podpis do banky a registruje sa v Notárskom centrálnom registri dražieb u notára. Po dvoch obhliadkach nasleduje dražba.

V deň dražby je dražobná miestnosť otvorená pol hodiny pred stanovenou hodinou dražby. Ak je dražba neúspešná, vrátia sa účastníkom dražobné zábezpeky, notár vyhotoví notársku zápisnicu a zaregistruje sa Oznámenie o výsledku dražby. V opačnom prípade začína plynúť vydražiteľovi 15 dní na zaplatenie zvyšku vydraženej sumy. Po zaplatení zvyšnej časti peňazí sa posielajú osvedčené odpisy notárskej zápisnice správe katastra a vydražiteľovi. Poslednou fázou je odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré je len protokolárnou záležitosťou.

Výhody dobrovoľnej dražby

Dobrovoľná dražba je z časového i ekonomického hľadiska výhodnejšia ako nútená dražba. Kým pri nútenej dražbe by sa dražba konala pravdepodobne v sídle subjektu, ktorý dražbu vykonáva, dražobná spoločnosť vykoná dobrovoľnú dražbu v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Aj z časového hľadiska je dobrovoľná dražba výhodnejšia, keďže spravidla netrvá dlhšie ako 3 mesiacov, na rozdiel od nútenej dražby, ktorej realizácia trvá aj rok vzhľadom na skutočnosť, že udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom. Odmena pri nútenej dražbe je až 20 %, na rozdiel od dobrovoľnej dražby kde sa pohybuje na úrovni 3-5 % pre dražobnú spoločnosť.

Regionálne rozdiely a finančná kríza

Regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. Najlepšie sa dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, tiež výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách.

Rady pre dlžníkov v krízovej situácii

Ak sa človek rozhoduje o úvere alebo hypotéke, musí si spočítať, do akej výšky sa môže zadlžiť, a čo vtedy, keď nebude schopný splácať svoje záväzky v prípade podstatnej zmeny v živote alebo zmien vo svetovej ekonomike. Aj v živote dlžníka môže dôjsť k podstatnej zmene, napríklad úmrtím manžela či manželky, stratou zamestnania, ťažkým úrazom. V takomto prípade sa odporúča navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), oznámiť mu svoju situáciu a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.

Priebeh dražby a úloha licitátora

V praxi prebieha dražba nehnuteľností najmä podľa režimu zákona o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z. z. Cieľom dražby je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk. Príklepom licitátora prejde vlastnícke právo k predmetu dražby na účastníka dražby, ktorý urobí najvyššiu cenovú ponuku (vydražiteľ). Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba.

Dražobná zábezpeka

Dražobná zábezpeka plní úlohu klasickej zálohy a môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Ak záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade úspešného vydraženia nehnuteľnosti bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky.

Kontrola dražobníkov

Kontrolu dražobníkov vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR, a to náhodnými, účelovými alebo pravidelnými previerkami dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov, alebo preskúmaním podnetov na postup pri činnosti dražobníkov.

Časté otázky a problémy spojené s dražbou

Vypratanie domu po dražbe: Lehota na vypratanie nehnuteľnosti je určená v oznámení o uskutočnení dražby a nie je zákonom stanovená ani limitovaná. Vo väčšine prípadov sa pohybuje okolo 60-90 dní.

Neplatnosť dražby: Ak sa nekonala dražba v súlade so zákonom, nie ste povinný sa z bytu vysťahovať a je potrebné urobiť všetky právne kroky, aby Vás z bytu nemohli vysťahovať (žaloba o neplatnosť dražby).

Bývanie s deťmi v draženom byte: Ak ste sa dohodli s novým majiteľom, aby ste mohli v byte bývať, ale on s tým nesúhlasí, a nemáte nájomnú zmluvu, môže iniciovať konanie o vypratanie nehnuteľnosti. Súd však bude skúmať, či vyprataním maloletých detí z nehnuteľností nebude ohrozené ich bývanie (t.j. či ste schopný si zabezpečiť aj iné bývanie).

Dražba bytu pri bezúčelových úveroch: Ak sa bezúčelové úvery nebudú splácať a dôjde k exekúcii, nie je vylúčené, že v rámci exekúcie sa dražba vykoná, ak teda nebude iný exekvovateľný majetok alebo príjem, z ktorého by sa dali dlhy uspokojiť.

Predaj domu napriek nesúhlasu: Ak bol udelený príklep na dom, v ktorom je viac majiteľov a pre dražbu ste nedali dobrovoľný súhlas, dom bol predaný podvodne a vec je pred súdom, máte právo ostať v dome až do rozhodnutia súdu.

Vysťahovanie majiteľa pred rozhodnutím o neplatnosti dražby: Keďže vlastník nehnuteľnosti podal žalobu na súde, nemôžete ho vysťahovať z nehnuteľnosti svojpomocne, ani za účasti polície prípadne exekútora, lebo by došlo k porušeniu Ústavy SR (ochrana obydlia).

Osobný bankrot a dražba: Ak bude dražba vedená podľa zákona o dobrovoľných dražbách tak v zmysle ustanovenia § 51 Z.č. 7/2005 Z.z. Ak podľa osobitného zákona bol udelený príklep k predmetu dražby, ktorý podlieha konkurzu, pred vyhlásením konkurzu a vydražiteľ dražobníkovi zaplatil cenu dosiahnutú vydražením, vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby prechádza na vydražiteľa.

tags: #nadobudnutie #nehnuteľnosti #v #dražbe #postup