Nadobudnutie ornej pôdy: Podmienky a legislatívny rámec

Nadobudnutie ornej pôdy je proces, ktorý na Slovensku podlieha špecifickým podmienkam a legislatívnemu rámci. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o týchto podmienkach, s dôrazom na zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a jeho novelizácie.

Zákon č. 140/2014 Z. z. a jeho ciele

S účinnosťou od 1. júna 2014 bol prijatý zákon č. 140/2014 Z. z., ktorý upravuje podmienky nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Základným účelom zákona, podľa znenia jeho dôvodovej správy, bolo zákonné obmedzenie nakladania s poľnohospodárskymi pozemkami tak, aby boli uprednostnené osoby vykonávajúce na pozemkoch poľnohospodársku výrobu. Cieľom zmeny právnej úpravy má byť zdokonalenie regulatívov obmedzujúcich špekulatívne nákupy poľnohospodárskej pôdy a taktiež prostredia pre ďalšie nadobúdanie vlastníctva pôdy aktívnymi, najmä miestnymi poľnohospodármi.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Kľúčovým pojmom zákona je "poľnohospodársky pozemok". Za poľnohospodársky pozemok sa na účely zákona považuje:

• Poľnohospodárska pôda v zmysle § 2 písm. b) zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Konkrétne ide o pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada a trvalý trávnatý porast.
• Pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Je dôležité poznamenať, že podľa § 70 katastrálneho zákona je záväzným druhom pozemku len druh pozemku evidovaného ako parcela registra „C“. V prípade pozemkov evidovaných ako parcela registra „E“, druh pozemku uvedený na liste vlastníctva nemusí zodpovedať skutočnému stavu.

Výnimky z pôsobnosti zákona

Zákon sa nevzťahuje na všetku poľnohospodársku pôdu. Z jeho pôsobnosti sú vyňaté:

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

• Záhrady.
• Poľnohospodárske pozemky nachádzajúce sa v zastavanom území obce zobrazenom v katastri nehnuteľností.
• Pozemky s malou výmerou (do 2 000 m2), aj keď sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce.

Postup pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku

Samotný postup pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje § 4 zákona. Vlastník pozemku je povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku najmenej na 15 dní v registri na webovom sídle ministerstva.

Predkupné právo a okruh nadobúdateľov

Takto ponúknutý poľnohospodársky pozemok má právo nadobudnúť v prvom rade nadobúdateľ s trvalým pobytom priamo v obci, kde sa tento pozemok nachádza. Ak takýto nadobúdateľ o ponuku neprejaví záujem, môže byť ponúknutý nadobúdateľovi zo susednej obce.

V prípade, ak ponukové konanie nebude úspešné a žiadny z oprávnených nadobúdateľov neprejaví o ponúkaný pozemok záujem, bude možné tento pozemok previesť na ktorúkoľvek osobu.

Predkupné právo Slovenského pozemkového fondu

Návrh novely zákona okrem iného navrhuje zakotvenie zákonného predkupného práva k pozemkom ponúkaným podľa zákona, a to v prospech Slovenského pozemkového fondu. Zverejnenie ponuky na prevod pozemku podľa zákona sa má považovať za ponuku na prevod na účely predkupného práva Slovenského pozemkového fondu. Predkupné právo Slovenského pozemkového fondu má mať prednosť pred iným zákonným predkupným právom a aj zmluvným predkupným právom.

Výnimky z ponukového konania

Z ponukového konania zavedeného zákonom sú vyňaté prípady, keď prevádzajúci vlastník poľnohospodárskeho pozemku prevádza vlastnícke právo k pozemku na osobu spĺňajúcu výnimku podľa § 4 odsek 1 zákona.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Kritika a novelizácie zákona

Zákon č. 140/2014 Z. z. bol od svojho prijatia predmetom kritiky. Sumarizáciou vyššie uvedeného je teda evidentné, že zákon výrazne zasahuje do zmluvnej slobody vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov a neúmerne limituje okruh potenciálnych osôb oprávnených nadobudnúť prevádzaný poľnohospodársky pozemok. Za najväčšiu a najvýraznejšiu zákonnú limitáciu zmluvnej slobody a možnosti dispozície vlastníka poľnohospodárskeho pozemku so svojim majetkom sa považuje prílišne úzky okruh osôb, na ktoré je v zmysle zákona možné previesť vlastnícke právo. Stanovenie podmienky, že nadobúdateľ musí mať v Slovenskej republike trvalý pobyt alebo sídlo počas najmenej desiatich rokov, sa považuje za neadekvátne obmedzenie obchodovania na trhu s nehnuteľnosťami a za neprimerané obmedzenie vlastníckeho práva príslušných vlastníkov.

Prvou reakciou na vyššie uvedenú žiadosť Európskej komisie bol návrh skupiny poslancov Národnej rady Slovenskej republiky na prijatie zákona, ktorým sa mal predmetný zákon v časti týkajúcej sa obmedzení a postupov pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemkom zrušiť. Národná rada Slovenskej republiky však tento návrh neschválila, samotný zákon zrušený nebol a ostal naďalej v platnosti v jeho pôvodnom znení.

Koncom novembra 2016 bol do medzirezortného pripomienkového konania predložený návrh novely zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý má za cieľ upraviť vybrané ustanovenia zákona týkajúce sa okruhu osôb oprávnených nadobudnúť vlastnícke právo k týmto pozemkom. Návrh novely zákona zároveň zamýšľa zmeniť niektoré podmienky pre postup pri prevode vlastníckeho práva.

Praktické aspekty nadobúdania ornej pôdy

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje podobne ako pri predaji iných pozemkov. To znamená, že je potrebné písomne uzavrieť kúpnu zmluvu, notársky overiť podpis predávajúceho a v kúpno-predajnej zmluve riadne označiť účastníkov zmluvy menom, priezviskom (aj rodným), dátumom narodenia, rodným číslom aj miestom trvalého pobytu. Pri riadnej špecifikácii predmetu predaja - poľnohospodárskej pôdy - je potrebné označiť nehnuteľnosť podľa katastrálneho územia, pôdneho registra (C alebo E), identifikovať druh pozemku a jeho parcelné číslo a výmeru.

Okrem toho sa pripravuje jednoduchý Návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorý slúži ako sprievodný list, je to žiadosť o zápis zmeny vlastníctva v Katastri nehnuteľností, ktorý je vedený na Okresnom úrade. Takýto návrh je potrebné spolu s dvoma originálmi kúpnej zmluvy podať na kataster bez meškania, avšak najneskôr do troch rokov od uskutočnenia prevodu, inak kataster zmenu nevykoná.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Zákaz drobenia pozemkov

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je potrebné myslieť na zákaz drobenia pozemkov, platný od 1. septembra 2022, podľa ktorého platí, že minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extraviláne je 3000 m2, pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5000 m2.

Dane a poplatky

Pri predaji ornej pôdy je dôležité zohľadniť aj daňové aspekty. Ak starí rodičia ako „poručitelia v priamom rade“ vlastnili túto pôdu viac ako 5 rokov, dedičia v priamom rade (dedenie z rodiča na dieťa, zo starého rodiča na vnuka/vnučku alebo od zosnulého manžela/manželky) sú oslobodení od dane z príjmu z predaja. Pokiaľ by ste chceli predať pôdu nadobudnutú napríklad kúpou počas minulých 5 rokov alebo zdedenú iným spôsobom, bude sa na Vás pravdepodobne vzťahovať povinnosť zaplatiť daň vo výške 19% z predajnej ceny.

Pri overovaní podpisu predávajúceho je potrebné zaplatiť poplatok notárovi, prípadne matrike. Druhý poplatok sa platí pri podaní návrhu na vklad prevodu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy. V bežnom konaní s lehotou 30 dní je poplatok 66 EUR a v prípade požiadavky o zápis v zrýchlenom konaní v lehote 15 dní je poplatok 265,50 EUR.

Riešenie spoluvlastníckych vzťahov

Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Pri podielovom spoluvlastníctve podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva rozdelením nehnuteľnosti nie je možné bez geometrického plánu, na ktorom je vyznačené rozdelenie predtým spoločnej parcely, výmera a čísla nových parciel. Pri rozdeľovaní pozemkov musia byť rešpektované zákonné obmedzenia, ako napríklad obmedzenie drobenia pozemkov patriacich do pôdneho a lesného fondu v extraviláne, či zmena druhu pozemku.

tags: #nadobudnutie #ornej #pôdy #podmienky