Nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti maloletou osobou: Podmienky a aspekty

Článok sa zaoberá špecifikami nadobúdania vlastníctva nehnuteľností maloletými osobami na Slovensku. Keďže maloleté osoby nemajú plnú spôsobilosť na právne úkony, proces nadobudnutia nehnuteľnosti, či už darovaním, kúpou alebo dedením, podlieha osobitným pravidlám a súdnemu dohľadu. Cieľom je zabezpečiť ochranu záujmov maloletého a predísť prípadným konfliktom záujmov.

Spôsobilosť na právne úkony a zastupovanie maloletého

V zmysle platného práva Slovenskej republiky, fyzickým osobám vzniká spôsobilosť na právne úkony dovŕšením 18. roku veku života. Do tohto času koná za maloleté dieťa, ako osobu všeobecne nespôsobilú na právne úkony, jeho zákonný zástupca. Maloletí sú spôsobilí len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku.

Môžu však nastať situácie, kedy zákonný zástupca nemôže maloleté dieťa zastupovať. Ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom.

Proces nadobudnutia nehnuteľnosti maloletým

Proces uskutočnenia právneho úkonu, v ktorom jedným zo subjektov je maloleté dieťa, pozostáva z niekoľkých fáz:

1. Posúdenie existencie rozporu záujmov: Je potrebné zvážiť, či pri zamýšľanom právnom úkone existuje rozpor záujmov medzi maloletým a jeho zákonným zástupcom.

   Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

2. Zastupovanie zákonným zástupcom: Ak rozpor záujmov neexistuje, tak za maloletého môže prejaviť vôľu zákonný zástupca.

3. Ustanovenie opatrovníka: Ak existuje rozpor záujmov, je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka, ktorý bude maloletého v danom právnom úkone zastupovať.

4. Schválenie právneho úkonu súdom: Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Je potrebné schválenie právneho úkonu súdom.

5. Návrh na schválenie právneho úkonu: Podanie návrhu na príslušný súd na schválenie právneho úkonu maloletého.

Zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu. Teda v prípade, ak chcú rodičia, napr. darovať svojmu dieťaťu nejakú hodnotnú vec, napr. nehnuteľnosť, je potrebné schválenie právnym úkonom súdom.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Konflikt záujmov a ustanovenie opatrovníka

Potom, čo je zrejmá vôľa uskutočniť právny úkon, je potrebné zvážiť, či zastúpením maloletého dieťaťa jeho rodičom, nenastane konflikt záujmov. Pre ilustráciu uvediem príklad: Matka a otec chcú darovať synovi svoj dom. Subjektmi tohto právneho vzťahu sú na strane darcu: matka a otec a na strane obdarovaného maloleté dieťa. Keďže rodičia majú týmto právnym úkonom stratiť výlučné vlastníctvo, nastáva konflikt záujmov a je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka. Rodičia teda požiadajú súd, aby ustanovil tretiu osobu (opatrovníka) na to, aby v mene maloletého dieťaťa prejavila vôľu, t. j. podpísala darovaciu zmluvu, nakoľko obdarovaný maloletý tak urobiť nemôže.

Potom čo je ustanovený opatrovník, a tento má od súdu povolenie prejaviť vôľu v mene maloletého, môže dôjsť k uskutočneniu právneho úkonu. Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Dôvodom je práve § 28 OZ resp. ust. § 119 Civilného mimosporového poriadku a síce je potrebné schválenie právneho úkonu, v našom prípade darovacej zmluvy, súdom. Účastníkmi tohto konania je zákonný zástupca (matka, otec) a kolízny opatrovník.

Kolízny opatrovník a jeho úloha

V tomto momente nasleduje ďalší dôležitý krok, a to ustanovenie tzv. kolízneho opatrovníka. Častokrát dochádza k zamieňaniu inštitútov opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých detí. Jeho úlohou je hájiť záujmy maloletého a dohliadať na to, aby právny úkon, ktorý má súd schváliť, bol v záujme maloletého dieťaťa. Kolíznym opatrovníkom je Úrad práce sociálnych vecí a rodiny, podľa zákona o sociálnoprávnej ochrane detí a o sociálnej kuratele, resp. jeho poverený zamestnanec na základe ust. zákona o sociálnoprávnej ochrane. Kolízneho opatrovníka, podobne ako klasického opatrovníka, ustanovuje súd. Môže nastať aj situácia, že sa kolízny opatrovník nemôže pojednávania zúčastniť a ospravedlní svoju neprítomnosť.

Potom, čo sa vyjadrí kolízny opatrovník k navrhovanému právnemu úkonu, súd posúdi skutkový a právny stav a rozhodne, či právny úkon schváli alebo nie.

Súdna prax a príklady rozhodnutí

Krajský súd v Trenčíne v rozhodnutí 6CoP/63/2013 zamietol návrh na schválenie právneho úkonu maloletých. Starí rodičia ako darcovia maloletých obdarovaných zriadili v darovacej zmluve vo svoj prospech, ako aj v prospech matky obdarovaných, vecné bremeno k predmetu darovania, spočívajúce v práve oprávnených z vecného bremena na bezplatné doživotné bývanie a užívanie predmetu daru a v práve udelenia súhlasu s predajom vyššie uvedenej nehnuteľnosti po dosiahnutí plnoletosti obdarovaných.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Krajský súd v Bratislave v rozhodnutí 20CoP/19/2016 rozhodol tak, že neschvaľuje právny úkon, ktorý v mene maloletého urobil kolízny opatrovník v dedičskom konaní. Maloletý mal nadobudnúť svoj podiel na dedičstve vo výške 1/2 z čistej hodnoty dedičstva až v deň dovŕšenia plnoletosti, čo v tomto prípade bolo o viac ako o 10 rokov. Podľa názoru súdu sa jednalo o neprimerane dlhú lehotu na vyplatenie dedičského podielu pre maloletého, nakoľko maloletý mohol nadobudnúť podiel na predmetnej nehnuteľnosti. V prospech maloletého dediča by bolo napr. vysporiadanie, keby by zostal podielovým spoluvlastníkom na majetku poručiteľa, alebo celý majetok poručiteľa by nadobudla manželka poručiteľa (matka maloletého) s povinnosťou výplaty maloletému v krátkej dobe (napr. 1 mesiac po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o dedičstve).

Keď sa vrátime k nášmu príkladu, tak darovacia zmluva schválená súdom, kde subjektom je maloletý, ako obdarovaný, nadobúda právne účinky až právoplatnosťou rozhodnutia súdu o schválení právneho úkonu. Až následne je možné podať na katastrálnom odbore okresného úradu návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Úskalia a riziká spojené s nadobudnutím nehnuteľnosti maloletým

Je zrejmé, že proces uskutočnenia právneho úkonu maloletým vôbec nie je jednoduchý. Rovnako ani úlohu opatrovníka a kolízneho opatrovníka nie je možné brať ako formálny úkon, spoliehajúc sa na jeho schválenie súdom bez pripomienok. V konečnom dôsledku súd v konaní je povinný zistiť skutočný stav veci a je povinný vykonať aj iné dôkazy, ako navrhli účastníci.

Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletými je síce spôsobom, ako vyporiadať majetok napr. starých rodičov za ich života, ale toto vlastníctvo maloletých prináša so sebou aj svoje úskalia spojené so správou samotnej nehnuteľnosti (odber el. energie, platenie daní atď.) a prípadnou dispozíciou s nehnuteľnosťou v budúcnosti.

Ide o prípady, kedy dochádza k prevodu nehnuteľnosti na maloletých za účelom záchrany majetku plnoletých príslušníkov rodiny a v podstate sa uvedené úkony robia len za účelom tým, aby sa napr. darca ako dlžník sa vyhol výkonu rozhodnutia predajom nehnuteľnosti v exekučnom konaní. Tu treba spomenúť ust. § 42a/ OZ, podľa ktorého veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove (v našom prípade darcu) právne úkony, ak ukracujú uspokojenie vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, sú voči nemu právne neúčinné.

tags: #nadobudnutie #vlastníctva #nehnuteľnosti #maloletou #osobou #podmienky