Nadobudnutie Vlastníctva Zaplatením Kúpnej Ceny: Podmienky a Bezpečnosť Prevodu

Po úspešnom dohodnutí podmienok predaja alebo kúpy bytu s druhou stranou nasleduje vypracovanie kúpnej zmluvy, známej aj ako zmluva o prevode vlastníctva k bytu. Táto zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Tento článok sa zameriava na podmienky nadobudnutia vlastníctva zaplatením kúpnej ceny, náležitosti kúpnej zmluvy a možnosti bezpečného prevodu finančných prostriedkov.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Byt

Kúpna zmluva na byt musí byť vyhotovená v písomnej forme a musí obsahovať všetky náležitosti vyžadované Občianskym zákonníkom (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.) a Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Základné Prvky Kúpnej Zmluvy

Zákon určuje presné a konkrétne náležitosti, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva na byt (zmluva o prevode vlastníctva bytu). V kúpnej zmluve na byt (tzv. zmluva o prevode vlastníctva bytu) je nutné uviesť aj samotný predmet zmluvy, t. j. presnú identifikáciu bytu, jeho umiestnenie v bytovom dome, podiel na spoločných častiach domu a pozemku.

Spoločné Časti a Zariadenia Domu

V texte kúpnej zmluvy na byt musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemkom, na ktorých je bytový dom postavený, resp. predmetné pozemky sa prevádzajú na kupujúceho v tom prípade, ak vlastnícke práva k ním sú v celom rozsahu vyporiadané. V kúpnej zmluve na byt je taktiež potrebné identifikovať aj subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Taktiež nemôže chýbať vyhlásenie kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o výkone správy, resp. k stanovám spoločenstva vlastníkov bytov.

Spoločnými časťami domu sú časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými zariadeniami domu je potrebné rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Overenie Podpisu Predávajúceho

Keďže predmetom kúpnej zmluvy na byt je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, zákon vyžaduje, aby podpis predávajúceho na zmluve bol úradne overený. Podľa ustanovenia § 46 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) musí byť zmluva o prevode nehnuteľnosti písomná a prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine.

Vypracovanie Kúpnej Zmluvy

Skúsený advokát vám vypracuje kúpnu zmluvu na byt nielen podľa vašich potrieb a požiadaviek ale aj tak, aby obsahovala všetky zákonom vyžadované náležitosti ale aj ďalšie potrebné ustanovenia o ostatných právach a povinnostiach zmluvných strán. Vypracovanie alebo kontrola iných scudzovacích zmlúv pri prevode nehnuteľností (napr. darovacia zmluva, zámenná zmluva).

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva a Zaplatenie Kúpnej Ceny

Všeobecné vymedzenie v § 588 OZ ustanovuje, že z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať. Nadobudnutiu vlastníckeho práva ku kúpenej veci tak predchádzajú dve fázy - na prvom mieste je to titul nadobudnutia, ktorým je uzavretá zmluva. Samotné uzavretie zmluvy ešte nemá translačné účinky. Potrebný je právny spôsob (modus) nadobudnutia vlastníckeho práva. Občiansky zákonník rešpektuje túto koncepciu a v ustanovení § 614 OZ sa zaoberá momentom prevodu vlastníckeho práva a tým aj otázkou prechodu nebezpečenstva škody na veci. Stanovuje všeobecnú zásadu, podľa ktorej vlastníctvo k veci prechádza na kupujúceho jej prevzatím (§ 614 ods. 3 OZ), bez ohľadu na to, či sa jedná o vec individuálnu alebo druhovú.

V praxi môže dôjsť k rôznym situáciám. Obvyklé je, že po uzavretí zmluvy zároveň dôjde aj k prevzatiu predmetu kúpy. Nie je nijako výnimočné, že k prevzatiu veci dôjde až neskôr. V takomto prípade je potrebné vyriešiť, kto znáša riziko poškodenia veci v čase od uzavretia zmluvy po prevzatie veci.

Prevzatie Veci a Dohoda Strán

Občiansky zákonník predovšetkým predpokladá, že zmluvné strany si prevzatie veci upravia dohodou. Ak sa zmluvné strany dohodli o dodaní veci na určené miesto, kupujúci nadobudne vlastnícke právo k veci jej dodaním. Až do tohto okamihu znáša predávajúci riziko poškodenia, straty alebo zničenia veci. Riziko poškodenia veci je zrejme dôvodom, prečo zákonodarca ukladá predávajúcemu povinnosť dodať vec na určené miesto, aj keď sa účastníci na tom výslovne nedohodli.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Ak neexistuje dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim o dodaní veci a osobitosť nie je daná ani povahou veci, platí všeobecné pravidlo, že kupujúci je povinný prevziať vec pri samotnom predaji. Týmto okamihom sa stáva vlastníkom kúpenej veci a prechádza na neho aj riziko poškodenia veci. Uvedené pravidlo má dispozitívnu povahu. Nič nebráni tomu, aby aj v prípade, kedy k prevzatiu veci dochádza priamo pri jej predaji, si strany dohodli, že k nadobudnutiu vlastníckeho práva dôjde inokedy.

Súčinnosť Kupujúceho a Sankcie

Ustanovenie § 614 OZ v druhom odseku upravuje sankcie pre prípad nedostatku súčinnosti zo strany kupujúceho (mora creditores). Ak kupujúci neprevezme vec na mieste, ktoré sám určil, alebo ktoré vyplýva z povahy veci, prípadne v samotnej predajni alebo na mieste, na ktorom sa s predávajúcim dohodli, dostáva sa do omeškania. Omeškaním kupujúceho vzniká predávajúcemu oprávnenie požadovať úhradu poplatku za uskladnenie. Omeškaním prechádza na kupujúceho nebezpečenstvo náhodnej skazy veci a tiež povinnosť nahradiť náklady, ktoré predávajúcemu omeškaním vznikli.

Výhrada Vlastníctva

Podľa § 445 Obchodného zákonníka strany si môžu písomne dohodnúť, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo k tovaru neskôr, než je ustanovené v § 443. Táto dohoda sa nazýva výhrada vlastníctva.

Bezpečnosť Vyplatenia Kúpnej Ceny

Bezpečnosť vyplatenia kúpnej ceny je jeden z hlavných problémov, ktorým musí čeliť každý kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti. V prípade kúpy nehnuteľnosti sa jej majiteľom nestávate momentom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti (kúpna alebo kúpnopredajná zmluva), ale až momentom vydania rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností! To znamená, že kataster musí odsúhlasiť a následne vložiť Vaše vlastnícke právo do katastra nehnuteľnosti.

Platba v Hotovosti

Ak sa dohodnete, že predávajúcemu vyplatíte v hotovosti peniaze pri podpise kúpnej zmluvy, je to jeden z najnebezpečnejších spôsobov vyplatenia kúpnej ceny. Z pohľadu kupujúcej strany dávate všetky peniaze vopred majiteľovi, ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho následného povolenia. Nemáte žiadnu istotu v tom, že po vyplatení kúpnej ceny sa skutočne stanete aj majiteľom nehnuteľnosti. Stačí, ak pred Vami podá iný návrh na vklad s iným kupujúcim XY. V tomto prípade rozhodne kataster v prospech kupujúceho XY a vy nemáte ani nehnuteľnosť ani peniaze. Jediné čo Vám zostáva je súd, ktorý môže trvať niekoľko rokov.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Aby ste zvýšili bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe touto formou platby, je potrebné si pred vyplatením kúpnej ceny vybrať z katastra nehnuteľností overený list vlastníctva na právne účely (správny poplatok je vo výške 8 EUR). List vlastníctva musí byť bez plomby a musí spĺňať všetky náležitosti na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti a rovnako je dôležité si vypýtať od predávajúceho potvrdenie o prijatí kúpnej ceny. I napriek tomu všetkému je to veľmi nebezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť.

Prevod na Účet Predávajúceho

Platba peňazí prostredníctvom prevodu na účet je jedna z častých možností vyplatenia kúpnej ceny. Na druhej strane však v sebe ukrýva obrovskú nevýhodu, rovnako ako v predchádzajúcom prípade - vyplatíme predávajúcemu 100% kúpnej ceny vopred, bez toho, aby sme sa stali majiteľmi nehnuteľnosti - pred právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Bezpečnosť prevodu peňazí zvýšite jednoduchými úkonmi. Je dôležité, aby ste v banke skontrolovali, že bankový účet je účtom predávajúceho (nie rodinného príslušníka, alebo tretej osoby) a rovnako ako v prvom prípade katastrom potvrdený list vlastníctva na právne účely.

Úschova Peňazí u Realitnej Kancelárie

Úschova peňazí vo všeobecnosti znamená, že ako kupujúci (zložiteľ) vložíte na účet tretej osoby (uschovávateľ) kúpnu cenu, kde sa na určité časové obdobie vzdávate práva s peniazmi disponovať. Najčastejšie je táto doba dohodnutá na 2 mesiace, aby stihol prebehnúť prevod na katastri spolu s určitou časovou rezervou. V tomto prípade je uschovávateľom realitná kancelária. Kúpna cena z úschovy bude najčastejšie vyplatená v prípade, ak na liste vlastníctva je meno kupujúceho a sú splnené ostatné podmienky podľa zmluvy o prevode nehnuteľností (nadobudnutie nehnuteľnosti bez tiarch predávajúceho a pod.), resp. rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Riziko spojené s touto formou vyplatenia je v tom, že dávate možnosť realitnej kancelárii disponovať s týmito peniazmi.

Úschova Peňazí u Advokáta

Vo svojej realitnej praxi som sa stretol i so spôsobom úschovy peňazí u advokáta. Funguje to podobným spôsobom ako pri úschove prostredníctvom realitnej kancelárie (Zmluva o úschove), len s tým rozdielom, že peniaze zložíte na účet advokáta, resp. na účet advokátskej kancelárie. Rovnako, ako v prípade RK i tu trvajte na tom, aby ten účet bol oddelený (tzv. depozitný účet - účet, ktorý slúži výhradne iba na úschovu finančných prostriedkov klientov za účelom vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti). V prípade úschovy u advokáta je možné v zmluve o úschove dojednať i ďalšie podmienky vyplatenia kúpnej ceny. Na rozdiel od úschovy v realitnej kancelárii, môžeme úschovu u advokáta považovať za bezpečnejší spôsob. Rovnako bezpečný ako v prípade notárskej úschovy. Advokáti sú zo zákona povinní poistiť sa v oblasti zodpovednosti za výkon činnosti, tzv. poistenie profesnej zodpovednosti právnikov.

Banková Vinkulácia

Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu, tzv. vinkulácia, patrí medzi najrozšírenejšie a bezpečnejšie spôsoby vyplatenia peňazí. Kúpna cena je vinkulovaná (zablokovaná) na účte kupujúceho. Predávajúci následne dostane od banky potvrdenie o zriadení vinkulácie a zablokovaní kúpnej ceny (to je pre majiteľa doklad o tom, že kupujúci disponuje potrebným obnosom peňazí). Obyčajne zriadenie vinkulácie trvá od 1 do 3 dní a doba zablokovania peňazí je od 2 do 3 mesiacov. Nakladanie s peniazmi uloženými na vinkulačnom účte je možné iba v tom prípade, ak s tým súhlasí aj predávajúci. Vinkulácia bude uvoľnená predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulácii, ktorá vychádza zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dokladom na uvoľnenie vinkulácie je originál listu vlastníctva potvrdený katastrom, kde v časti „B“ figuruje meno nového vlastníka a zároveň sú splnené ostatné podmienky.

Notárska Úschova

Notárska úschova, spolu s advokátskou úschovou, je najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny, ktorý je momentálne na Slovensku možný. Rovnako ako advokát i notár je zo zákona povinný poistiť sa voči zodpovednosti za výkon činnosti. Postup: kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára, ktorý predtým pripraví notársku zápisnicu (Zápisnica o prevzatí peňazí do notárskej úschovy) na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, následne dôjde k podpisu zápisnice. V zápisnici sú uvedené všetky strany a podmienky za akých budú peniaze z notárskej úschovy uvoľnené. Nakoľko zápisnicu podpisujú obe zmluvné strany spolu s notárom, predávajúci má istotu v tom, že kupujúci disponuje finančnou čiastkou, ktorá bola pred podpisom prevedená na účet notára. Ďalšou výhodou je to, že peniaze v notárskej úschove sú v porovnaní s vinkuláciou v banke ochránené pred exekúciou kupujúceho a teda predávajúcemu odpadá ďalšia pochybnosť.

tags: #nadobudnutie #vlastníctva #zaplatením #kúpnej #ceny #podmienky