Náhrada za neoprávnený nájom: Podmienky a aspekty

Článok sa zaoberá problematikou náhrady za neoprávnený nájom, podmienkami a právnymi aspektmi spojenými s týmto javom. Zameriava sa na situácie, keď nájomca užíva nehnuteľnosť bez právneho titulu, a aké kroky môže prenajímateľ podniknúť na ochranu svojich práv.

Svojpomocná ochrana práv prenajímateľa

V situácii, keď po zániku nájmu bytu nájomca byt nevyprace, prenajímateľ sa môže pokúsiť o svojpomocnú ochranu svojich práv podľa § 6 Občianskeho zákonníka. Prenajímateľ sa môže presvedčiť o vyprataní bytu hneď na prvý deň po uplynutí výpovednej lehoty. Ak zistí, že niekto byt obýva bez právneho titulu, môže pristúpiť k ochrane svojho práva.

Dôležité je, aby prenajímateľ dodržal podmienky primeranosti vo vzťahu k osobám zdržiavajúcim sa v byte a ich majetku. Rovnako musí dodržať podmienku bezprostrednosti, teda priamu časovú súvislosť medzi porušením práva a svojpomocným zásahom.

Počas výpovednej doby nájom bytu trvá. Neoprávnený zásah rušiteľa nastane spravidla v prvý deň po uplynutí výpovednej lehoty, ak bývalý nájomca dobrovoľne byt neuvoľní. Univerzálny časový priestor, v ktorom by mohla byť svojpomocná ochrana považovaná za bezprostrednú, nie je možné presne stanoviť. Zrejme však pôjde o niekoľko hodín, najviac niekoľko dní po tom, čo prenajímateľ zistí, že byt nie je po uplynutí výpovednej doby uvoľnený a niekto ho stále bez právneho titulu užíva.

Svojpomocné vypratanie bytu je pre prenajímateľa spojené s náročným technickým a personálnym zabezpečením. Preto sa v každom konkrétnom prípade musí posudzovať individuálne potrebný čas prípravy na svojpomocnú ochranu. Bezprostrednou by však nebola ochrana, ktorú by prenajímateľ svojpomocne vykonal až po uplynutí dlhšieho času po zásahu do jeho práva, napríklad niekoľko týždňov po zistení, že v byte, ktorý mal byť vyprataný, sa niekto protiprávne zdržiava. V takomto prípade by prenajímateľ dal na protiprávne užívanie bytu “tichý súhlas” a ochrany by sa musel domáhať súdnou cestou.

Prečítajte si tiež: PN pri práci na dohodu s invalidným dôchodkom

Súdne konanie ako alternatíva

Súdne konanie je často neefektívne. Svojpomoc bola a je stále vnímaná ako výnimočný prostriedok ochrany práva. V dôsledku spoločenských, ekonomických a právnych zmien súvisiacich s dynamizáciou spoločenského života a potrebou rýchlej, efektívnej a zákonnej ochrany subjektívnych práv na jednej strane a zdĺhavým, časovo i finančne náročným a často neefektívnym súdnym konaním na druhej strane je potrebné výklad ustanovení o svojpomocnej ochrane práva, ako aj sám výkon svojpomoci prispôsobiť v medziach zákona požiadavkám súčasnosti.

Zákonnú úpravu svojpomocnej ochrany práva podľa § 6 Občianskeho zákonníka je potrebné považovať za kogentnú. Znamená to, že zmluvné dojednania nemôžu odporovať zákonnej úprave. Rovnako ako v prípade hnuteľných vecí ako predmetu lízingu sa vlastník môže domáhať vydania veci na súde, môže prenajímateľ bytu súdnou cestou žiadať vypratanie bytu. Ide o ochranu vlastníckeho práva v zmysle § 126 Občianskeho zákonníka, ktorého obsahom je vec držať, užívať a s vecou disponovať. Pokiaľ však budú splnené zákonné podmienky svojpomoci, obaja môžu pri ochrane svojho práva postupovať i touto cestou.

Účinnejší postih proti nájomcom neplatičom

Potrebu pružnej ochrany práv prenajímateľa bytu jasne podporuje aj novela Občianskeho zákonníka, ktorá zrušila privolenie súdu k výpovedi z nájmu bytu. Zmyslom novelizácie bolo urýchliť proces ochrany práv prenajímateľa bytu voči nájomcom, ktorí dostali z nájmu bytu výpoveď. Pokiaľ má byť naplnený úmysel zákonodarcu, a to účinnejší postih proti nájomcom, ktorí porušujú svoje povinnosti najmä tým, že neplatia nájomné, poškodzujú prenajatý byt alebo sústavne narúšajú pokojné bývanie ostatných nájomcov, je namieste zdôrazniť, že samým zánikom nájmu bytu, hoci aj bez súdneho konania, nie je postih proti týmto nájomcom ukončený. Ochrana práv prenajímateľa dovolenou svojpomocou je preto plne v súlade so zmyslom a duchom novely Občianskeho zákonníka.

Neoprávnené užívanie nehnuteľnosti a ochrana vlastníckych práv

V zmysle čl. 20 ods.1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo rovnako ako ostatné požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 zákona č. 40/1964 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. Často však vlastník vec, ktorú má vo vlastníctve síce vlastní, no neužíva ju. Niekedy však aj napriek vopred dohodnutým podmienkam prenájmu veci dochádza k problémom. Ide o napríklad o situáciu, keď sa nájomník odmieta vzdať užívania veci aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté a teda užíva vec bez právneho dôvodu. V takomto prípade nájomca porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa č. 20 ods.1.

Podľa § 126 ods. 1 OZ má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje, a môže sa domáhať najmä vydania veci od toho, kto ju neprávom zadržiava. Tu je pre vysvetlenie vhodné uviesť rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013,podľa ktorého hmotné právo hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci, teda hnuteľnej aj nehnuteľnej (od toho, kto ju neprávom zadržuje). Procesné právo naproti tomu hovorí o vydaní veci iba vo vzťahoch k hnuteľným veciam a pri nehnuteľných veciach uvádza vypratanie. Z tohto dôvodu pri práve vlastníka domáhať sa ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti je potrebné sa domáhať vypratania nehnuteľnosti (R 53/1973). Teda ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení ako sa brániť je inštitút vypratania nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Náhrada škody a nemocenské

Rozhodcovské konanie ako alternatíva vypratania

Najjednoduchšie vypratanie (domu, bytu) je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou, aby mohol byť neoprávnený užívateľ bytu alebo domu vyprataný rozhodcom (a nie súdom) je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je rýchlosť. V prípade, ak dva subjekty uzavrú zmluvu o nájme v zmysle § 663 OZ, prenecháva prenajímateľ za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Dôležitým prvkom je práve dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 OZ sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. V návrhu je potrebné popísať na základe čoho vznikol medzi navrhovateľom a odporcom právny vzťah. Následne presne špecifikovať o akú nehnuteľnosť sa jedná (podľa listu vlastníctva) popísať okolnosti, najmä uviesť na ako dlhú dobu bol dojednaný nájom nehnuteľnosti.

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu! Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc. Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav). a základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd (inak môže vlastník riskovať trestné stíhanie, ak nesplní podmienky svojpomoci).

Trestnoprávne aspekty neoprávneného vstupu do nehnuteľnosti

Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už v niekoľkých prípadoch rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom. Taktiež je potrebné vedieť, že dokonca ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné, ktorým súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť opustiť ešte nie je podkladom na to, aby vlastník domu (bytu) do nehnuteľnosti vstúpil. Pozrite si toto rozhodnutie: (R 1/1980) Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek. Keď si však všimnete judikát nehovorí o tom, či ide o oprávneného alebo neoprávneného užívateľa.

Exekúcia a vypratanie nehnuteľnosti

Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce. V zmysle § 181 ods. 4 Exekučného poriadku vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného.

Prečítajte si tiež: Náhrada daňového bonusu: Kompletný prehľad

Bezdôvodné obohatenie

Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Najčastejšie potupujeme tak, že necháme vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite.

Práva nájomcov a najčastejšie chyby

Prenajímanie bytu môže byť pre nájomcu plné neistôt - od nečakaného zvyšovania nájomného, cez svojvoľné vstupy prenajímateľa až po nevrátené kaucie. Aby si sa vyhol nepríjemným prekvapeniam, je dôležité vedieť, aké máš ako nájomca práva, na čo si dať pozor pri podpise zmluvy a aké ustanovenia môžu byť zo zákona neplatné.

Základné právo nájomcu spočíva v užívaní prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu.

Podľa Občianskeho zákonníka sa výška nájomného určuje dohodou v zmluve. Ak nie je výslovne stanovená, platí sa suma obvyklá v danom čase a lokalite, zohľadňujúc hodnosť bytu a spôsob jeho využívania. Prenajímateľ nemôže jednostranne meniť výšku nájomného, ak to nie je výslovne dohodnuté. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje, aby si strany v zmluve dohodli aj podmienky prípadného jednostranného zvýšenia nájomného - napríklad pri náraste cien služieb spojených s bývaním alebo pri inflácii.

Prenajímateľ nemá právo vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu. Musí sa zdržať akéhokoľvek zásahu do jeho užívania. Výnimku tvorí napríklad kontrola, pri ktorej si overuje, či nájomca byt riadne užíva - vtedy má právo na primeraný prístup, ale ten musí byť vopred oznámený a dohodnutý.

Dĺžka a začiatok výpovednej lehoty závisia od toho, podľa ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená. Občiansky zákonník stanovuje výpovednú lehotu spravidla na tri mesiace, pričom začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Naopak, podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť hneď nasledujúci deň po doručení výpovede. Jej minimálna dĺžka je jeden mesiac, no v určitých prípadoch môže byť aj kratšia - najviac však pätnásť dní.

Jednou z najčastejších chýb je, že si nájomcovia zmluvu dôkladne neprečítajú alebo nerozumejú všetkým jej ustanoveniam. Podpisujú dokumenty, ktorých dôsledky si neuvedomujú. Pritom je dôležité zmluvu si prečítať aj viackrát a v prípade nejasností sa poradiť s advokátom alebo niekým skúseným.

Zmluva by mala byť čo najkonkrétnejšia, aby v budúcnosti nedochádzalo k nezhodám. Platí, že čo nie je na papieri, to je právne ťažko vymáhateľné. Preto treba trvať na tom, aby každá dohoda bola uvedená písomne.

Zatiaľ čo Občiansky zákonník neupravuje výšku, úhradu ani vrátenie kaucie, zákon o krátkodobom nájme bytu túto možnosť výslovne pozná - pod pojmom peňažná zábezpeka, známa aj ako kaucia. Prenajímateľ sa s nájomcom môžu v zmluve dohodnúť na tejto zábezpeke ako nástroji na zabezpečenie prípadných pohľadávok, ktoré môžu vzniknúť z dôvodu nezaplateného nájomného, nedoplatkov za energie alebo škôd spôsobených na byte či jeho vybavení. Zákon zároveň stanovuje horný limit výšky kaucie - nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného spolu s úhradami za služby a energie. Po ukončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť kaucie najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt opustil a zároveň vysporiadal všetky záväzky voči prenajímateľovi. Inak to môže byť len v prípade, že sa strany písomne dohodli na iných podmienkach.

Prenajímateľ je povinný odovzdať byt v stave vhodnom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plnohodnotné a nerušené bývanie - vrátane funkčného pripojenia na všetky potrebné inžinierske siete. Nájomca je zodpovedný za drobné opravy a bežnú údržbu, ktoré prirodzene vznikajú počas používania bytu.

Nie, prenajímateľ nemôže nájomnú zmluvu vypovedať svojvoľne. Zákon presne vymedzuje prípady, kedy je výpoveď oprávnená.

Základom ochrany je dôsledná dokumentácia stavu bytu. Pri prevzatí bytu by mal nájomca urobiť fotografie všetkých miestností, zariadenia a prípadných poškodení. Rovnaké fotografie je dôležité vyhotoviť aj pri odovzdaní bytu, aby mal dôkaz, v akom stave nehnuteľnosť zanechal. Odporúča sa takisto spísať preberací a odovzdávací protokol, v ktorom budú uvedené všetky poškodenia, stav vybavenia a tiež stavy meračov energií. Tento dokument by mali podpísať obidve strany - nájomca aj prenajímateľ. Ak sa niečo dohodne ústne alebo telefonicky, je vhodné požiadať o písomné potvrdenie, aspoň formou krátkej správy. Ak sa prenajímateľ vyhráža súdnym konaním, alebo sa spor vyostruje, odporúčame kontaktovať advokáta. Právna pomoc včas môže výrazne pomôcť pri obhajobe nájomcových práv a predísť zbytočným komplikáciám.

Medzi najčastejšie porušenia práv nájomcu patrí neoprávnený vstup do bytu. Prenajímateľ nesmie vstupovať do prenajatých priestorov bez súhlasu nájomcu, pokiaľ to výslovne neumožňuje zákon alebo zmluva - napríklad v prípade havárie alebo predom dohodnutej kontroly. Ďalším častým problémom je neoprávnené zvyšovanie nájomného. Prenajímateľ môže upraviť výšku nájomného len vtedy, ak to výslovne umožňuje zmluva alebo zákon. Po skončení nájmu často dochádza k nevráteniu kaucie, aj keď nájomca nespôsobil žiadnu škodu a nemá nedoplatky na energiách či službách. V takom prípade prenajímateľ porušuje svoju zákonnú povinnosť. V neposlednom rade treba spomenúť svojvoľné ukončenie nájmu. Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať len z dôvodov stanovených zákonom, nie podľa vlastného uváženia.

Áno, rodiny s malými deťmi majú v nájomných vzťahoch určitú právnu ochranu. Maloleté dieťa je podľa zákona považované za chránenú osobu, a preto zákon obmedzuje možnosti, ako môže prenajímateľ postupovať pri ukončení nájomného vzťahu v takýchto prípadoch. Aj keď nájomníci porušia svoje povinnosti - napríklad neplatia nájomné alebo sa správajú nevhodne -, majiteľ bytu ich nemôže z bytu jednoducho vysťahovať.

Áno, existujú situácie, kedy môže byť nájomná zmluva právne neplatná, napriek tomu, že ju podpísali obe strany. Typickým príkladom je chýbajúca výška nájomného alebo aspoň dohoda o tom, ako sa výška nájomného bude určovať. Zmluva bez tejto informácie je právne nedostatočná. V praxi sa objavujú aj prípady, kedy nie je presne definovaný predmet nájmu - napríklad chýba jasný popis bytu alebo jeho adresa, čo môže spôsobiť neplatnosť zmluvy. Ďalším problémom býva, keď zmluvu za prenajímateľa podpisuje osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu. V takom prípade je dôležité overiť si vlastníka bytu prostredníctvom listu vlastníctva. Ak zmluvu nepodpisuje samotný vlastník, daná osoba by sa mala preukázať plnomocenstvom, ktoré ju oprávňuje konať v jeho mene.

Nájomná zmluva vzniká medzi prenajímateľom - teda vlastníkom nehnuteľnosti - a nájomcom. Prenajímateľ prenecháva byt do užívania za vopred dohodnutú sumu a podmienok. Podnájom nastáva vtedy, keď nájomca prenechá byt alebo jeho časť ďalšej osobe, teda podnájomníkovi. Vzniká tak nový právny vzťah, no ten je závislý od pôvodnej nájomnej zmluvy - ak nájom zanikne, podnájom zaniká automaticky spolu s ním. Na uzatvorenie podnájomnej zmluvy je nevyhnutný písomný súhlas prenajímateľa. Bez neho je podnájom právne neplatný.

Základom je vyhnúť sa tzv. „čiernemu“ prenájmu - teda bývaniu bez zmluvy alebo len „na dobré slovo“. Takýto vzťah vás nijako právne nechráni a v prípade sporu budete vo veľmi nevýhodnej pozícii. Zmluvu si vždy prečítajte celú a podpíšte ju až po dôkladnom pochopení jej obsahu. Ak vám niečo nie je jasné, dajte si čas na konzultáciu s advokátom, skúseným známym alebo členom rodiny. Dôležité je nenechať sa do podpisu tlačiť.

Ideálnu zmluvu by sme označili skôr ako kvalitne pripravenú, ktorá vyvažuje práva a povinnosti oboch strán - prenajímateľa aj nájomcu.

Vypovedanie nájmu a bytové náhrady

V zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka ,,Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace…“. Táto doba môže byť naplnená súčtom mesiacov, ktoré nasledujú za sebou alebo aj súčtom mesiacov, ktoré nenasledujú bezprostredne za sebou. Prenajímateľ tak má z vyššie uvedeného dôvodu právo vypovedať nájomnú zmluvu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Ak bola prenajímateľom daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je v trvaní tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď (napr. ak bola výpoveď doručená 15.07.2022, začína plynúť 01.08.2022 a uplynie 01.11.2022). Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu.

Bytové náhrady v tomto prípade upravuje § 712a Občianskeho zákonníka, najmä odsek 4 odkazujúci na odsek 3 predmetného ustanovenia. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Náhradný byt nie je potrebné zabezpečiť, ak nebudú splnené podmienky na uplatnenie práva, t. j. Ak však u takéhoto nájomcu nastane dôvod hodný osobitného zreteľa podľa § 712a ods. 3 OZ, má nájomca právo na prístrešie.

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť okrem Občianskeho zákonníka aj podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Oproti nájomnej zmluve uzavretej v režime Občianskeho zákonníka stačí, ak nájomca neuhradí nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu aspoň dva mesiace. Výhodou tejto nájomnej zmluvy je tá skutočnosť, že prenajímateľovi nevzniká povinnosť zabezpečenia bytových náhrad. Konkrétne to upravuje § 10 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu.

Po uplynutí výpovednej doby (a prípadnom poskytnutí bytovej náhrady, ak sú splnené podmienky) stráca neplatič oprávnenie na užívanie bytu a je povinný sa z bytu vysťahovať.

Možnosti prenajímateľa pri neoprávnenom užívaní bytu

1. Podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný - nájomca povinný vysťahovať sa.
2. Využiť mimosúdny prostriedok ochrany subjektívneho práva - svojpomoc, spočívajúci vo vyprataní bytu vlastníkom bytu bez podania žaloby na vypratanie bytu.

• Primeraný spôsob realizácie svojpomoci, t. j.
• Osobný výkon svojpomoci. Svojpomoc musí vykonať vlastník bytu osobne, prípadne jeho splnomocnenec. Na tomto mieste však musíme konštatovať, že daný postup v praxi neodporúčame, nakoľko iba niektoré súdne rozhodnutia považujú svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti za súladné s právom.

Právna ochrana vlastníckeho práva

Žaloba o určenie vlastníckeho práva a o vydanie veci, resp. o vypratanie nehnuteľnosti (aj bytu), je právnym prostriedkom vlastníka na ochranu svojho vlastníckeho práva. Vlastník pozemku sa môže domáhať ochrany podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka jeho vyprataním bez ohľadu na to, či sa nachádza na pozemku nehnuteľná stavba, vec patriaca osobe, proti ktorej žaloba smeruje. Žaloba o vypratanie pozemku je jednou z vlastníckych žalôb, ktoré majú samostatný skutkový základ, podľa toho, akým spôsobom žalovaný zasahuje do vlastníckeho práva. Žalobou na vypratanie pozemku sa nemožno domáhať vypratania stavby, ktorá je nehnuteľnou vecou. Preto vlastník pozemku, na ktorom je umiestnená stavba, ktorej vlastníkom je niekto iný sa môže (pokiaľ nejde o neoprávnenú stavbu) domáhať len vypratania pozemku, nie stavby.

tags: #náhrada #za #neoprávnený #nájom #podmienky