Podmienky náhrady za zdedenú nehnuteľnosť: komplexný sprievodca

Dedenie majetku, najmä nehnuteľností, je udalosť, s ktorou sa stretáva mnoho ľudí. Tento proces však nie je len o získaní majetku; zahŕňa aj administratívne, právne a daňové aspekty, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach náhrady za zdedenú nehnuteľnosť, vrátane právnych základov, daňových dôsledkov a praktických rád.

Úvod do dedičského práva

Dedičstvo je upravené v § 460 a nasl. Občianskeho zákonníka. Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Dediť je možné zo zákona, zo závetu alebo z oboch týchto dôvodov. Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona. Ak sa nadobudne zo závetu len časť dedičstva, nadobúdajú zvyšujúcu časť dedičia zo zákona.

Dedičské skupiny

Zákon upravuje dedenie v 4 dedičských skupinách. Uprednostňovaná je prvá skupina, v ktorej dedia deti a manžel/manželka zosnulého. Ak nededí niektoré dieťa, nadobúdajú jeho dedičský podiel rovnakým dielom jeho deti. Podmienkou dedenia manželom je existencia manželstva v čase smrti poručiteľa. Nie je rozhodujúce, či manželia žili v spoločnej domácnosti. V tejto dedičskej skupine neprichádzajú do úvahy ako dedičia tie osoby, ktoré s poručiteľom žili ako druh/družka. Ak poručiteľ nemal manžela a mal v čase svojej smrti iba potomkov, celé dedičstvo sa rozdelí medzi týchto potomkov.

V druhej skupine dedia poručiteľovi rodičia a osoby, ktoré žili s poručiteľom v spoločnej domácnosti najmenej jeden rok pred jeho smrťou a ktoré sa starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázané výživou na poručiteľa. Ak niet manžela a nebude dediť ani žiadny z rodičov, nastupuje tretia dedičská skupina. Za poručiteľových súrodencov sa budú považovať aj súrodenci s aspoň jedným spoločným rodičom. Ak niektorý zo súrodencov poručiteľa nededí, nadobúdajú jeho dedičský podiel rovnakým dielom jeho deti, t.j.

Ak žiadny dedič nededí v tretej skupine, nastupuje štvrtá, posledná dedičská skupina. V tejto štvrtej skupine dedia rovnakým dielom prarodičia poručiteľa, a ak nededí žiaden z nich, dedia rovnakým dielom ich deti, t.j.

Prečítajte si tiež: PN pri práci na dohodu s invalidným dôchodkom

Pri dedení zo zákona je treba upozorniť na to, že do dedičovho podielu sa započíta všetko, čo za života poručiteľa dedič od poručiteľa bezplatne dostal.

Proces dedenia nehnuteľnosti

Štandardný proces dedenia nehnuteľnosti vedie súdom poverený notár. V rámci dedičského konania notár zisťuje, či poručiteľ nezanechal závet, ďalej zisťuje okruh dedičov a samozrejme aj to, aký majetok (aktíva) a dlhy (pasíva) poručiteľ zanechal.

Počas dedičského konania je možná dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a jeho následné rozdelenie. Dedičia môžu dedičstvo aj odmietnuť, deje sa tak hlavne v prípade, ak ide o dedenie dlhu.

V súvislosti s dedením nehnuteľnosti vás notár požiada o predloženie odhadu ocenenia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dedenia. Ocenenie nehnuteľnosti si môžete vyhotoviť vy sami (odporúčam) alebo notár.

Na konci dedičského konania notár vydá uznesenie, ktorým dôjde k potvrdeniu, že dedičia nadobúdajú dedičstvo podľa svojich dedičských podielov. Proti tomuto uzneseniu sa môžu dedičia odvolať. Ak ani jeden z dedičov v zákonnej lehote 15 dní nepodá odvolanie, uznesenie o dedičstve nadobudne právoplatnosť. Dedičia sa môžu odvolania aj vzdať, tým pádom nemusia čakať 15 dní a dedičské uznesenie nadobudne právoplatnosť.

Prečítajte si tiež: Náhrada škody a nemocenské

Po skončení dedičského konania na rad prichádza ešte prepis zdedenej nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností. Uznesenie notára, ktoré potvrdzuje nadobudnutie nehnuteľnosti dedičmi sa spolu s dedičským spisom zašle na súd, ktorý následne požiada kataster o zmenu vlastníctva nehnuteľnosti. Vybavovanie týchto vecí prostredníctvom súdu je často zdĺhavé. Možnosťou je podať návrh na zmenu vlastníctva na katastri aj osobne, dedičom stačí doložiť k návrhu uznesenie o dedičstve.

Ocenenie nehnuteľnosti v dedičskom konaní

V dedičskom konaní určuje notár všeobecnú hodnotu majetku, ktorá zároveň slúži aj na výpočet odmeny notára. Notár môže určiť hodnotu majetku vlastným odhadom, prípadne môže za týmto účelom požiadať znalca o vyhotovenie znaleckého posudku na majetok. Pri určení vyššej hodnoty nehnuteľnosti notárom oproti trhovej hodnote sa jednak zvýši odmena notára spojená s konaním o dedičstve a jednak môžu mať dedičia pri neskoršom predaji zdedenej nehnuteľnosti problém predať ju za hodnotu určenú notárom. Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti môžu notárovi preukázať aj dedičia. Správne ocenenie nehnuteľnosti je preto pre dedičov veľmi dôležité.

Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Ak už bolo dedičské konanie právoplatne skončené, predaj zdedenej nehnuteľnosti sa od štandardného predaja nehnuteľnosti nelíši. Predaj začína hľadaním kupujúceho. V prípade, ak záujemcu o kúpu už máte, prichádza na rad spísanie kúpnej zmluvy.

V kúpnej zmluve bude ako predávajúci uvedený právoplatný dedič nehnuteľnosti. V prípade, ak nehnuteľnosť zdedí viac dedičov (napr. súrodenci), budú predávajúcimi všetci dedičia. Pred predajom nehnuteľnosti by sa mali dedičia dohodnúť o predajnej cene nehnuteľnosti, termíne predaja a ďalších dôležitých veciach.

Nesmie chýbať dohoda medzi vlastníkom (predávajúcim) a kupujúcim. Je potrebné si dohodnúť všetky detaily kúpnej zmluvy, aby obe strany boli spokojné. Kúpnu zmluvu vám môže vyhotoviť advokát, notár, prípadne iná osoba s právnickým vzdelaním. Po schválení znenia kúpnej zmluvy oboma stranami (predávajúcim aj kupujúcim), môžu zmluvné strany pristúpiť k jej podpisu. Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť osvedčený (notárom alebo na matrike).

Prečítajte si tiež: Náhrada daňového bonusu: Kompletný prehľad

V záujme zabezpečenia väčšej právnej istoty kupujúceho odporúčam kupujúcemu zložiť kúpnu cenu do notárskej úschovy, prípadne vinkulovať v banke. Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné jej podanie na katastri nehnuteľností. Posledným krokom je už len čakanie na prepis vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho a následné fyzické odovzdanie nehnuteľnosti.

Daňové aspekty dedenia a predaja nehnuteľnosti

Daň z dedičstva bola k 01.01.2004 zrušená. Ak sa rozhodnete predať zdedenú nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá aspoň pred 5 rokmi, tento príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane oslobodený. Pozor však na to, či ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v priamom rade (napr. rodičia, starí rodičia, deti, vnuci) alebo v nepriamom rade (napr. sestra, brat, teta, ujo). Ak by ste ako dedič nadobudli nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade, lehota 5 rokov sa vám začína počítať odo dňa nadobudnutia dedičstva.

Príklad 1: Zdedíte byt po rodičoch, ktorí ho vlastnili 6 rokov a vy ho následne hneď predáte. Znamená to, že vám nevznikla povinnosť platiť daň z príjmu z predaja tohto bytu.

Príklad 2: V roku 2019 zdedíte pozemok po bratovi, ktorý ho nadobudol v roku 2010 a rozhodnete sa ho predať v roku 2020, v takomto prípade príjem z predaja pozemku nie je od dane oslobodený.

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je od dane oslobodený, daňovník (predávajúci) je povinný zaplatiť z tohto príjmu daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti. To znamená, že z dedenia daň dedič neplatí, ale ak nehnuteľnosť predá a tá nebola vo vlastníctve poručiteľa, prípadne dediča (pri nepriamom dedení) dlhšie ako 5 rokov, tak dedič bude musieť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. Ak by teda poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť pred smrťou menej ako 5 rokov, odporúčam dedičom, aby s predajom počkali, v opačnom prípade im vznikne daňová povinnosť.

Zdanenie príjmov z prenájmu zdedenej nehnuteľnosti

V prípade majetku nadobudnutého zdedením je práve hodnota tohto majetku v momente dedenia vymedzená ako výnimka z predmetu dane uvedená v § 3 ods. 2 písm. a) ZDP. Uvedené znamená, že v okamihu nadobudnutia vlastníctva dedením k nehnuteľnosti, hnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty daňovník získal príjem (peňažný alebo nepeňažný), ktorý však v tomto momente nie je u daňovníka (dediča) predmetom dane.

Príklad: Daňovník zdedil nehnuteľnosť, ktorú dal do prenájmu. Hodnota tejto nehnuteľnosti v momente jej nadobudnutia dedením je príjmom vylúčeným z predmetu dane podľa § 3 ods. 2 písm. Ak ale dedič dá túto zdedenú nehnuteľnosť do prenájmu, príjem, ktorý mu z prenájmu plynie, je už zdaniteľným príjmov. V prípade prenájmu nehnuteľnosti, kde dedič poskytuje len základné služby spojené s prenájmom (napr. zabezpečuje dodávku energií, upratovanie spoločných priestorov…), resp. nejde o prenájmom nehnuteľnosti, ktorú by dedič zahrnul do obchodného majetku v rámci výkonu svojej podnikateľskej činnosti, je tento príjem zdaniteľným príjmom zahrnovaným medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP. K týmto príjmom sa viaže oslobodenie od dane, a to vo výške nepresahujúcej 500 eur ročne podľa § 9 ods. 1 písm.

Náklady dedičského konania

V dedičskom konaní vzniknú náklady súvisiace najmä s odmenou notára. Tá je upravená vo Vyhláške o odmenách a náhradách notárov. Základom odmeny je trhová hodnota majetku poručiteľa. V zmysle ustanovenia § 50 zákona č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Civilný mimosporový poriadok“) „v konaní o dedičstve platí odmenu notára a jeho hotové výdavky dedič, ktorý nadobudol dedičstvo. Trhovú hodnotu majetku si notár určuje pomocou realitných portálov alebo vlastným odhadom. Notár si nevyhotovuje znalecký posudok.

Riešenie sporov medzi spoluvlastníkmi zdedenej nehnuteľnosti

Častým problémom pri dedení nehnuteľnosti je spoluvlastníctvo, kedy nehnuteľnosť zdedí viacero osôb. To môže viesť k nezhodám a sporom ohľadom užívania, údržby a správy nehnuteľnosti.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v takom rozsahu, v akom zodpovedá veľkosti podielov podielových spoluvlastníkov.

Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Možnosti riešenia sporov

Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, existuje niekoľko možností riešenia sporov:

1. Dohoda: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na spôsobe užívania, správy a údržby nehnuteľnosti. Dohoda by mala byť písomná a podpísaná všetkými spoluvlastníkmi.
2. Súdne vyporiadanie: Ak dohoda nie je možná, môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o prikázaní nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov za náhradu, o predaji nehnuteľnosti a rozdelení výťažku, alebo o inom spôsobe vyporiadania.
3. Mediácia: Spoluvlastníci sa môžu obrátiť na mediátora, ktorý im pomôže nájsť kompromisné riešenie sporu.

Príspevok na náklady spojené s nehnuteľnosťou

Každý spoluvlastník je povinný prispievať na bežnú údržbu, opravy a správu spoločnej veci v pomere svojho podielu, aj keď vec neužíva. Ak jeden zo spoluvlastníkov znáša všetky náklady sám, má právo požadovať od ostatných spoluvlastníkov náhradu za ich podiel na týchto nákladoch.

Dodatočné konanie o dedičstve

V praxi je bežné, že množstvo pozemkov nebolo v minulosti prededených a na listoch vlastníctva sú evidovaní ľudia, ktorí už dávno zomreli. Je však potrebné vedieť základné údaje o predkoch a to najmä meno, priezvisko a mesto alebo katastrálne územie, v ktorom by sa mohol neprededený majetok nachádzať. V zmysle § 211 ods. 1 z. č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok súd na návrh vykoná dodatočné konanie o dedičstve v prípade, že sa po právoplatnom skončení dedičského konania objavil nový majetok či dlhy po poručiteľovi.

Navrhovateľom v dodatočnom konaní o dedičstve je dedič, ktorý žiada o prejednanie majetku po poručiteľovi. Návrh musí obsahovať všeobecné náležitosti podania a to identifikáciu súdu, ktorému je určený, identifikáciu navrhovateľa, špecifikáciu veci, v akej sa robí, čo sa ním sleduje a podpis navrhovateľa. Okrem toho je potrebné uviesť údaje o poručiteľovi, najmä meno, priezvisko, dátum narodenia, bydlisko, dátum úmrtia a štátne občianstvo. Taktiež informácie o objavenom majetku a dlhoch, titul nadobudnutia majetku, čísla listov vlastníctva alebo údaje o ďalších dedičoch ak sú známe. K návrhu je vhodné pripojiť všetky listinné dôkazy, ktoré má dedič k dispozícii. Ak takéto dôkazy nebudú priložené, súdny komisár je povinný si ich vyžiadať a v súvislosti s vyhľadávacou zásadou a zásadou oficiality je povinný zhromaždiť a získať všetky potrebné informácia na prededenie majetku. V odôvodnených prípadoch súd začne takéto konanie aj ex offo, teda z úradnej povinnosti. Podnet na začatie konania z úradnej povinnosti môže podať súd, notár, štátny orgán, orgán územnej správy. Tento výpočet nie je taxatívny a teda takýto podnet je oprávnený podať ktokoľvek. Ak návrh na začatie konania podá osoba, ktoré nie je oprávnená byť navrhovateľom, súd takýto návrh môže požadovať za podnet a prejednať novoobjavený majetok z úradnej moci.

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladne sa informujte: Pred prijatím dedičstva sa informujte o všetkých právnych, daňových a finančných aspektoch dedenia.
• Spolupracujte s odborníkmi: V prípade nejasností alebo sporov sa obráťte na advokáta, notára alebo daňového poradcu.
• Dbajte na správne ocenenie nehnuteľnosti: Správne ocenenie nehnuteľnosti je dôležité pre výpočet odmeny notára a pre prípadný predaj nehnuteľnosti.
• Riešte spory dohodou: Snažte sa riešiť spory so spoluvlastníkmi dohodou, aby ste predišli súdnym sporom.
• Nezabúdajte na daňové povinnosti: Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti nezabúdajte na daňové povinnosti a overte si, či je príjem z predaja oslobodený od dane.

tags: #nahrada #za #zdedenu #nehnutelnost #podmienky