Nájom, prenájom a podnájom bytu: Rozdiely a vysvetlenia

Pojmy ako nájom, prenájom a podnájom sa v súvislosti s bývaním často používajú, no nie vždy je jasné, aký je medzi nimi rozdiel. Hoci sa slová nájom a prenájom môžu v bežnej komunikácii používať zameniteľne, podnájom má odlišný právny význam. Tento článok objasňuje rozdiely medzi týmito pojmami, ich právnu úpravu a praktické dôsledky pre prenajímateľov, nájomcov a podnájomníkov.

Definície a právna úprava

Nájom a prenájom

Slová nájom a prenájom sa v bežnej reči používajú ako synonymá. Nájomný vzťah vzniká medzi prenajímateľom (vlastníkom nehnuteľnosti) a nájomcom (osobou, ktorá nehnuteľnosť užíva). Medzi prenajímateľom a nájomcom sa spravidla uzatvára písomná nájomná zmluva. To, akým právnym predpisom sa bude nájomná zmluva spravovať, určuje predmet nájmu, teda prenajímaná nehnuteľnosť (byt, rodinný dom, nebytový priestor, lesný pozemok, záhrada atď.). Všeobecným právnym predpisom je Občiansky zákonník. Nájomný vzťah sa však okrem ustanovení Občianskeho zákonníka môže a niekedy dokonca aj musí spravovať ustanoveniami osobitných zákonov. Nájom predstavuje právny vzťah upravený Občianskym zákonníkom, na základe ktorého prenajímateľ prenechá za odplatu nájomníkovi vec, ktorú môže užívať na určitý alebo neurčitý čas a mať z nej úžitok. Okrem Občianskeho zákonníka je tento právny pomer upravený aj Zákonom o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.).

Podnájom

Podnájomný vzťah vzniká medzi nájomcom a podnájomníkom. To, či je a za akých podmienok nájomca oprávnený dať predmet nájmu alebo jeho časť do podnájmu tretej osobe, určuje nájomná zmluva, ktorú má nájomca uzatvorenú s prenajímateľom, a príslušné právne predpisy. Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, platí, že nájomca je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu iba vtedy, ak zmluva neurčuje inak. Podnájom sa vzťahuje k dočasnému užívaniu časti užívaného bytu za dohodnutý poplatok.

Praktické rozdiely medzi nájmom a podnájmom

Závislosť podnájmu od nájmu

Podnájom je „závislý” od nájmu. Vlastník (majiteľ) bytu/domu dáva do nájmu svoju nehnuteľnosť nájomcovi na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Podnájom však bude dohodnutý maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve medzi vlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom. Ak nájomca dá nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu v rozpore so zmluvou, majiteľ nehnuteľnosti (prenajímateľ) môže od zmluvy odstúpiť.

Súhlas s podnájmom

V Občianskom zákonníku sa uvádza, že nájomca môže dať nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu, ak zmluva medzi nájomcom a vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) neurčuje inak. Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka zákon stanovuje, že prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Pri nájme nebytového priestoru je nájomca oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Trvalý pobyt

Nájomník môže mať trvalé bydlisko v prenajatej nehnuteľnosti bez súhlasu majiteľa. Podnájomník však jeho súhlas potrebuje.

Fajčenie a zvieratá

V nájomnej zmluve nemôže majiteľ nehnuteľnosti nájomcovi zakázať fajčiť v prenajatom dome alebo byte. Pri podnájomcovi si majiteľ nehnuteľnosti túto podmienku môže vyžiadať. V prípade nájmu nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve.

Podnikanie

Nájomník môže podľa zákona v byte vykonávať podnikateľskú činnosť a majiteľ mu to v nájomnej zmluve nemôže zakázať. Podnájomník má opäť iné podmienky, pretože podnájomná zmluva je benevolentnejšia a platí to, na čom sa zmluvné strany dohodli.

Spolubývajúci

Pri nájme sa počet obyvateľov uvádza v nájomnej zmluve, ktorú je možne ľubovoľne upravovať. V prípade podnájmu je potrebný pri väčších zmenách súhlas majiteľa nehnuteľnosti. Existuje však výnimka, kedy nájomník a podnájomník bývajú v byte súčasne. Vtedy súhlas majiteľa nie je potrebný.

Výpovedné podmienky

Pri nájomnej zmluve totiž podmienky výpovede upravuje zákon, pri podnájomnej si tieto podmienky určuje nájomca bytu v úlohe prenajímateľa bytu na základe dohody s podnájomcom. Na podmienkach výpovede je preto vhodné dohodnúť sa písomne. Podnájom bytu nie je chránený, t.j. nájomca sa môže s podnájomníkom dohodnúť na akýchkoľvek podmienkach ukončenia podnájmu. Nájom môže byť dohodnutý na vopred určenú dobu alebo na dobu neurčitú. Podnájom sa dohaduje maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve, teda na dobu stanoveného nájmu. Nárok na využívanie nehnuteľnosti nájomcom zaniká predovšetkým uplynutím doby, na ktorú bolo zapožičanie nehnuteľnosti dohodnuté zmluvnými stranami, alebo písomnou výpoveďou z nájmu na základe dôvodov uvedených v Zbierke zákonov. Od podania výpovede začína plynúť výpovedná lehota, ktorá má spravidla dĺžku tri mesiace, a je platná od prvého dňa nasledujúceho mesiaca. Prenajímateľ však môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Podnájom zaniká spolu s trvaním nájmu. Nezáleží na tom, na akú dobu bol podnájom vopred dohodnutý. Je však aj možnosť vypovedania nájmu bez uvedenia dôvodu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Príklad z praxe

Pán Slovák je vlastníkom bytu v Bratislave. Túto nehnuteľnosť sa rozhodne prenajať pani Bežnej. Uzatvoria nájomnú zmluvu. Pani Bežná sa nasťahuje do bytu pána Slováka a stane sa jeho nájomníčkou. Po nejakom čase sa pani Bežná rozhodne, že byt bude prenajímať ďalšej osobe - pánovi Kováčovi. Pán Kováč sa v tomto prípade stane podnájomníkom. Ak by pán Slovák (majiteľ bytu) nepredĺžil pani Bežnej (nájomníčke) nájomnú zmluvu, tak by automaticky zanikla podnájomná zmluva pánovi Kováčovi (podnájomníkovi).

Na čo si dať pozor

Podnájom družstevného bytu

Pri družstevnom byte je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti je družstvo. Znamená to teda, že si byt prenajímate a vy ho môžete ďalej iba „podnajímať“. Poskytnúť byt ďalej podnájomníkovi síce nie je nemožné, vie to však potrápiť nejedného nájomcu. V prvom rade je dôležité naštudovať si stanovy družstva a samotnú nájomnú zmluvu. Ak dokumenty neobsahujú ustanovenia týkajúce sa podmienok podnájmu, nie je možné byt poskytnúť podnájomníkovi.

Zneužitie podnájmu

Podnájomný vzťah je v porovnaní s nájomným voľnejší. Môžu sa s ním však spájať aj nekalé praktiky, ako napríklad obohatenie na úkor podnájomníka, kedy prenajímateľ nastaví na podnájom vyššiu čiastku ako platí na nájme on sám. Podnájomník sa môže brániť iba tak, že pred uzatvorením zmluvy požiada o nahliadnutie do nájomnej zmluvy prenajímateľa.

Zmluva

Zmluvu medzi nájomcom a podnájomcom je potrebné uzatvoriť písomnou formou. Aby bola zmluva platná, je potrebné mať písomný súhlas prenajímateľa (majiteľa) bytu, v opačnom prípade sa to považuje za hrubé porušenie povinností nájomcu vyplývajúcich z nájmu bytu.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #najom #a #podnajom #bytu #rozdiel