Nájomné povinnosti, keď nebývam v byte

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú skvelú voľbu, ak máte k dispozícii financie navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Registrácia na daňovom úrade

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“

Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Príklady registračnej povinnosti

• Príklad 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom.
• Príklad 2: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu).
• Príklad 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
• Príklad 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
• Príklad 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
• Príklad 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť.
• Príklad 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v X.
• Príklad 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou.
• Príklad 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.

Daňové priznanie

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme izby: dôležité body

Príklady zdaňovania príjmov z prenájmu

• Príklad 1: Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad 2: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.
• Príklad 3: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Uplatniteľné výdavky

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

• Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn.
• Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Prečítajte si tiež: Faktory ovplyvňujúce cenu prenájmu 2-izbových bytov

Príjmy z prenájmu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady delenia príjmov u manželov

• Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad 2: Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok.
• Príklad 3: Manželia prenajímali v roku nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Nezdaniteľná časť základu dane

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť resp.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, tzn. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Prečítajte si tiež: Porovnanie cien nájmov: Viedeň a Bratislava

Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod. Záleží na tom, z ktorej strany sa na to pozeráme.

Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je naopak výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Áno, zmluva sa dá kedykoľvek zmeniť, samozrejme, len ak s tým zmluvné strany súhlasia.

Nájomné a platby spojené s užívaním bytu

„Nájomné“, ako sa ľudovo nazýva odplata za užívanie prenajatého bytu, sa skladá z dvoch oddelených častí - jednak zo samotného nájomného (ako odplaty za užívanie bytu), jednak z úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu - tzv.

Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu akýmkoľvek spôsobom, ktorý je dohodnutý v zmluve. Nájomné možno zvýšiť vo väčšine prípadov len po dodatočnej dohode oboch zmluvných strán. Nájomca môže kedykoľvek požiadať o zníženie nájomného, ale či strany dospejú k dohode, záleží len na ich rokovaní. Nájomca má však právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné byt riadne užívať, t.j. napr. byt sa rekonštruuje, dlhšie obdobie netečie voda, byt je bez elektriny alebo je tu iná závada, ktorá výrazne znižuje kvalitu bývania nájomcovi. Výška zľavy sa určí podľa toho, ako dlho nemohol nájomca byt riadne užívať.

Kaucia

Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného.

Zatiaľ čo Občiansky zákonník neupravuje výšku, úhradu ani vrátenie kaucie, zákon o krátkodobom nájme bytu túto možnosť výslovne pozná - pod pojmom peňažná zábezpeka, známa aj ako kaucia. Prenajímateľ sa s nájomcom môžu v zmluve dohodnúť na tejto zábezpeke ako nástroji na zabezpečenie prípadných pohľadávok, ktoré môžu vzniknúť z dôvodu nezaplateného nájomného, nedoplatkov za energie alebo škôd spôsobených na byte či jeho vybavení. Môže ísť aj o iné záväzky, ktoré súvisia s užívaním bytu.

Zákon zároveň stanovuje horný limit výšky kaucie - nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného spolu s úhradami za služby a energie. Po ukončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť kaucie najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt opustil a zároveň vysporiadal všetky záväzky voči prenajímateľovi. Inak to môže byť len v prípade, že sa strany písomne dohodli na iných podmienkach.

Stavebné úpravy a údržba bytu

Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy alebo inú podstatnú zmenu v byte iba so súhlasom prenajímateľa. Súčasne je však povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek, údržbu bytu a pod. Áno, ale len s písomným súhlasom vlastníka bytu - prenajímateľa.

Zodpovednosť za opravy počas nájmu upravuje Občiansky zákonník. Prenajímateľ je povinný odovzdať byt v stave vhodnom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plnohodnotné a nerušené bývanie - vrátane funkčného pripojenia na všetky potrebné inžinierske siete.

Nájomca je zodpovedný za drobné opravy a bežnú údržbu, ktoré prirodzene vznikajú počas používania bytu. Ide napríklad o opravy vypínačov, kľučiek, vložiek do zámkov či výtokových ventilov. Za drobnú opravu sa tiež považuje oprava, ktorej náklady neprevyšujú 6,64 eura - pri viacerých opravách tej istej veci sa suma spočítava. Do bežnej údržby patria práce ako maľovanie, pastovanie parkiet či opravy vstavaného nábytku.

Ak však potreba opravy vznikla ešte pred začiatkom nájmu, alebo ju zapríčinil technický stav bytu, opravu má zabezpečiť a uhradiť prenajímateľ.

Ukončenie nájmu a vysťahovanie

Pred vysťahovaním je najskôr potrebné, aby sa nájom platne skončil. Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však prenajímateľ musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu.

Nový zákon o krátkodobom nájme bytu priniesol zásadné zmeny pri skončení nájmu bytu. Jednou z najdôležitejších je, že je už možné od nájomnej zmluvy aj odstúpiť. Dôvody odstúpenia sú upravené v zákone, ale je možné si ich dohodou v zmluve rozšíriť o ďalšie. Okrem toho je po novom možné, aby si zmluvné strany dohodli vlastné výpovedné dôvody (iné než ustanovuje zákon o krátkodobom nájme bytu), ako aj kratšiu výpovednú lehotu než sú tri mesiace.

Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona o krátkodobom nájme, podľa ktorého, ak niektorá zo zmluvných strán napadne výpoveď alebo odstúpenie od nájomnej zmluvy na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu. Podľa Občianskeho zákonníka je totižto nevyhnutné čakať dovtedy, kým súd o veci právoplatne rozhodne.

Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty. Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí starať sa o prenajatú vec, čím sa rozumie udržovať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ ma zákonnú povinnosť vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, ktorých potrebu mu oznámil nájomca. Občiansky zákonník teda v prvom rade ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu. Tu však nepôjde o menšiu opravu. Potom, čo nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, to zn. umožniť ich vykonanie. Ak nájomca neoznámil prenajímateľovi potrebu opravy, stráca právo na uplatnenie vady, ktorá na veci v dôsledku toho vznikne, napr. Ak nájomca neupozorní prenajímateľa na potrebu opravy, tak nemá právo na náhradu nákladov. Má však právo na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.

Prenajímateľ nemá právo vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu. Musí sa zdržať akéhokoľvek zásahu do jeho užívania. Výnimku tvorí napríklad kontrola, pri ktorej si overuje, či nájomca byt riadne užíva - vtedy má právo na primeraný prístup, ale ten musí byť vopred oznámený a dohodnutý.

Práva a povinnosti nájomcu

Základné právo nájomcu spočíva v užívaní prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu. Nájomca je povinný užívať byt (dom) riadne a v súlade s nájomnou zmluvou, vrátane povinnosti vykonávať bežnú údržbu a udržiavať poriadok. Ak je v zmluve výslovne dohodnuté, že nájomca má zabezpečovať upratovanie, vetranie a podobné úkony, je povinný tieto povinnosti plniť.

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.

Riešenie problémov a sporov

Neplatenie nájomného

Ak by nájomníčka prestala platiť nájomné, odporúčam postupovať nasledovne:

• Písomne ju vyzvite na úhradu dlžného nájomného s určením primeranej lehoty na zaplatenie (napr. 7 dní).
• Ak ani po tejto výzve nezaplatí, môžete podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka nájom vypovedať s trojmesačnou výpovednou lehotou, ktorá začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
• Po skončení nájmu a ak by dlžné nájomné nebolo uhradené, môžete pohľadávku vymáhať súdnou cestou.

V prípadoch keď je nájomná zmluva neplatná, môže prenajímateľ žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od nájomcu.

Nedodržiavanie starostlivosti o dom

Ak nájomca nedodržiava základnú starostlivosť okolo domu, aj keď je to dohodnuté v zmluve, ide o otázku zodpovednosti nájomcu za škodu spôsobenú porušením povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy, konkrétne povinnosti riadne sa starať o prenajatú nehnuteľnosť. Ak nájomca tieto povinnosti porušil a v dôsledku toho vznikla škoda (napr. vznik plesní v dôsledku nedostatočného vetrania), máte právo požadovať náhradu škody podľa § 420 Občianskeho zákonníka. Musíte však preukázať, že škoda vznikla práve v dôsledku porušenia povinností nájomcu, nie bežným opotrebovaním alebo inou príčinou, ktorú nemohol ovplyvniť.

V praxi odporúčam:

1. Zdokumentovať stav nehnuteľnosti pri odovzdaní nájomcovi (fotografie, zápis o stave, svedkovia).
2. Písomne vyzvať nájomcu na úhradu nákladov spojených s odstránením škody (napr. maľovanie, sanácia plesní), pričom v liste uveďte konkrétne porušenia zmluvy a doložte dôkazy.
3. Ak nájomca odmietne zaplatiť, môžete uplatniť nárok súdnou cestou.

V prípade, že máte zloženú kauciu (zábezpeku), môžete si náklady na odstránenie škody započítať proti tejto kaucii, ak to zmluva umožňuje, na čo však musíte mať právny dôvod a teda aj samotné doklady o úhrade škody resp. poškodení domu.

Neoprávnený vstup do bytu

Medzi najčastejšie porušenia práv nájomcu patrí neoprávnený vstup do bytu. Prenajímateľ nesmie vstupovať do prenajatých priestorov bez súhlasu nájomcu, pokiaľ to výslovne neumožňuje zákon alebo zmluva - napríklad v prípade havárie alebo predom dohodnutej kontroly.

Čo robiť, ak prenajímateľ nedodržiava zmluvu

V prípade hrubých porušení zmluvy zo strany prenajímateľa, nie je v zákone upravené tzv. urýchlené ukončenie nájomnej zmluvy. Taký inštitút nie je upravený ani v prípade hrubého porušenia nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa. Napriek tomu, ak by ste byt ihneď opustili a prestali platiť nájomné (počas plynutia výpovednej lehoty), bolo by v rozpore s dobrými mravmi, aby od Vás prenajímateľka požadovala úhradu nájomného za čas, kedy ste byt z dôvodu jej hrubého porušenia nájomnej zmluvy neužívali.

Súdne konanie a exekúcia

Po tom, ako sa nájomný vzťah ukončí, mali by sa dotknuté osoby z bytu vypratať. Ak tak neurobia, je možnosť podať voči nim žalobu na vypratanie bytu.

Ak osoba odmieta sa vysťahovať, po právoplatnom súdnom konaní by prišlo na rad exekučné konanie.

tags: #najom #ak #nie #som #v #byte