Nájom a nezdaniteľná časť základu dane

Príjmy z prenájmu nehnuteľností predstavujú významný zdroj príjmu pre mnohých občanov. S týmito príjmami sú však spojené aj daňové povinnosti, ktoré je potrebné si riadne plniť. V tomto článku sa zameriame na zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľností a na uplatňovanie nezdaniteľnej časti základu dane.

Zdaniteľnosť príjmov z prenájmu

Podľa § 2 zákona o dani z príjmov (ZDP) sa posudzovanie zdaniteľnosti príjmu z prenájmu alebo z predaja nehnuteľností líši podľa toho, či ho dosiahla fyzická osoba alebo právnická osoba. Na posúdenie príjmov právnických osôb sa žiadne časové testy nepoužívajú. Z § 12 ods. 7 ZDP vyplýva, že aj príjmy z prenájmu, aj príjmy z predaja nehnuteľností sú predmetom dane.

Príjmy fyzických osôb z prenájmu a z predaja nehnuteľností nie sú uvedené v § 3 ods. 2 ZDP, sú teda predmetom dane. Zdaniteľnosť príjmov fyzických osôb z prenájmu nehnuteľností závisí od zatriedenia príjmu. Len ak príjem patrí do § 6 ods. 3 ZDP, je možné uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP. Pri posudzovaní príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľného, ale aj hnuteľného majetku sa v drvivej väčšine prípadov vychádza z tzv. časových testov.

V súlade s Občianskym zákonníkom vlastník veci je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, nakladať s ním. S vecou (hnuteľnou alebo nehnuteľnou) teda môže disponovať podľa vlastného uváženia. Podľa § 261 ods. 6 Obchodného zákonníka zmluvy medzi osobami uvedenými v ods. 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona (obchodné záväzkové vzťahy) a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa spravujú iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva je ako zmluvný typ upravená iba v Občianskom zákonníku. Aj keď tento záväzkový vzťah vznikne medzi podnikateľmi a týka sa ich podnikateľskej činnosti, neriadi sa Obchodným zákonníkom, ale Občianskym zákonníkom (ide o tzv. absolútny obchod). Ustanovenia § 663 - § 684 Občianskeho zákonníka všeobecne upravujú všetky druhy nájmu.

Príjmy z prenájmu je možné vo všeobecnosti vymedziť ako príjmy, ktoré plynú prenajímateľovi ako odplata za to, že určitú vec prenechal nájomcovi, aby ju dočasne užíval alebo bral z nej aj úžitky. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria najmä do § 6 ods. 3 alebo do § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Zatriedenie príjmov z prenájmu

Zdanenie príjmu z prenájmu nehnuteľností sa odvíja od jeho zatriedenia. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria buď do § 6 ods. 3, alebo do § 6 ods. 1 (prípadne aj ods. 2) ZDP. Vo väčšine prípadov ich zatrieďujeme do § 6 ods. 3 ZDP, pričom doba prenajímania nie je dôležitá. Ak na prenajímanie nehnuteľnosti daňovník má živnostenské oprávnenie, v tom prípade sa dosiahnuté príjmy považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Na zreteli je potrebné mať tiež to, že podľa § 6 ods. 5 ZDP sa za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2) považuje o. i. aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, napr. z predaja hnuteľnej veci, ktorá pred predajom tvorila súčasť obchodného majetku, z prenájmu časti majetku vloženého do obchodného majetku, pričom druhá časť majetku slúži na vykonávanie vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa a pod. Podľa § 2 písm. m) ZDP obchodným majetkom sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, ktoré sú vo vlastníctve fyzickej osoby s príjmami podľa § 6 a ktoré sú využívané na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, pričom táto fyzická osoba o nich účtuje alebo ich eviduje podľa § 6 ods. 11, resp. ods. 14.

Príjmy podľa § 6 ods. 1 ZDP

Ak ide o príjmy podľa § 6 ods. 1 (resp. ak napr. daňovník má na prenájom živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa zdaňujú tak ako všetky ostatné príjmy zo živnosti [§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP]. Ide o príjmy v plnom rozsahu zdaniteľné - sú predmetom dane a nevzťahuje sa na ne žiadne oslobodenie od dane. Ak si daňovník neuplatňuje výdavky skutočne vynaložené (na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14 ZDP), môže si uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov uvedených v § 6 ods. 1 a 2 + zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie.

Od 1. 1. 2005 sa možnosť odpočítať namiesto preukázateľných daňových výdavkov výdavky paušálne podľa § 6 ods. 10 ZDP týka nielen tých, ktorí po celé zdaňovacie obdobie nie sú platiteľmi DPH, ale aj tých, ktorí len časť zdaňovacieho obdobia nie sú platiteľmi DPH (časť roka sú a časť roka nie sú platiteľmi). V rámci § 6 ods. 1 a 2 je možné použiť len jeden spôsob uplatňovania výdavkov, nemožno ich kombinovať. Pri príjmoch z prenájmu (§ 6 ods. 3) možno použiť iný spôsob. Tieto príjmy sa nedelia medzi manželov. Čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 je možné v súlade s § 11 ods. 1 ZDP znížiť o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka.

Príklad: Pani Záhradníková je notárkou, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. c) ZDP. Okrem toho jej plynú príjmy z prenajímania nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia v súlade so živnostenským zákonom [§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP].

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP

Pri zdaňovaní týchto príjmov je potrebné v prvom rade prihliadnuť na dikciu § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP a posúdiť, či príjmy (ich časť) nie sú od dane oslobodené. Od príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník môže odpočítať buď výdavky paušálne vo výške 40 % z príjmov, alebo výdavky skutočne vynaložené, pričom vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11, resp. sa dobrovoľne stane účtovnou jednotkou. Ak súčasne dosahuje aj príjmy podľa § 6 ods. 1 alebo 2, môže ich znížiť o výdavky skutočne vynaložené alebo paušálne vo výške 40 % z príjmov, a to bez ohľadu na spôsob uplatňovania výdavkov pri príjmoch podľa § 6 ods. 3.

V zmysle § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy podľa § 6 ods. 3 (z prenájmu nehnuteľností), § 7 (z kapitálového majetku) a § 8 (ostatné príjmy) plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere, alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov.

Oslobodenie od dane

Zdaňovanie príjmov z prenájmu sa od 1. 1. 2011, po nadobudnutí účinnosti zákona č. 548/2010 Z. z., pomerne výrazne zmenilo. Od dane už nie je oslobodená suma do výšky 5-násobku platného životného minima, ale pevne stanovená suma do výšky 500 € ročne z úhrnu (piatich druhov) príjmov uvedených v § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP [predtým písmená h) a j)]: ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP z prenájmu, podľa § 8 ods. 1 písm. a) z príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva (ak nejde o podnikanie) a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí, podľa § 8 ods. 1 písm. d) z prevodu opcií, podľa § 8 ods. 1 písm. e) z prevodu cenných papierov a podľa § 8 ods. 1 písm. f) z prevodu obchodného podielu na spoločnosti s ručením obmedzeným, komanditnej spoločnosti alebo z prevodu členských práv družstva.

Nezdaniteľné časti základu dane

Nezdaniteľné časti základu dane sa od 1. 1. 2011 uplatňujú len pri tzv. aktívnych príjmoch, teda pri príjmoch zo závislej činnosti, z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nemožno znížiť o nezdaniteľné časti základu dane. Ustanovenie § 11 odseku 1 totiž znie: „Základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2 alebo súčet čiastkových základov dane z týchto príjmov sa zníži o nezdaniteľné časti základu dane podľa tohto paragrafu, ak tento zákon neustanovuje inak.“

Ako už bolo uvedené, v súlade s § 11 ods. 1 ZDP o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka je možné znížiť len základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2 alebo súčet čiastkových základov dane z týchto príjmov, ale nie je možné znížiť čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa § 6 ods. 3. Ak ide o poberateľov dôchodkov uvedených v § 11 ods. 6 ZDP, (prípadný) rozdiel medzi sumou 3 559,30 € a celoročným úhrnom dôchodku si nemôžu uplatniť v prípade, ak nemajú aktívne príjmy, ale dosahujú napr. len príjmy z prenájmu.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka v rokoch 2025 a 2026

Nezdaniteľná časť základu dane je definovaná v § 11 Zákona o dani z príjmov. Pre daňovníka predstavuje daňové zvýhodnenie, keďže má istotu, že pri splnení určitých podmienok sa časť zisteného základu dane “oslobodená” od zdanenia. Konkrétne nezdaniteľné časti upravujú odseky 2,3 a 8 § 11 Zákona o dani z príjmov. V zdaňovacom období 2025 aj 2026 si daňovník môže uplatniť tieto nezdaniteľné časti:

• nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka
• nezdaniteľná časť základu dane na manželku/manžela
• nezdaniteľná časť základu dane vo forme príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie

Odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane sa znižuje výsledná daňová povinnosť z príjmov daňovníka. Takéto odpočítateľné položky je oprávnený uplatniť daňovník, ktorý je fyzická osoba a má aktívne príjmy, teda príjem zo zamestnania podľa § 5 zákona o dani z príjmov,príjem z podnikania, napríklad príjmy zo živnosti, poľnohospodárskej výroby, podľa § 6 zákona o dani z príjmov,príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu. Pri takzvaných pasívnych príjmoch, napríklad príjem z prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné upraviť si základ dane o nezdaniteľnú časť.

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka je odvodená zo sumy životného minima. Od roku 2020 sa ročná nezdaniteľná časť počíta ako 21-násobok platného mesačného životného minima. Pre výpočet nezdaniteľnej časti v roku 2026 sa používa životné minimum platné od 1. júla 2025, ktoré je 284,13 € mesačne, a preto bude nezdaniteľná časť základu dane v roku 2026 vo výške 5 966,73 € ročne.

Podmienky na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v roku 2025

Plná výška nezdaniteľnej časti základu dane sa v roku 2025 uplatňuje pri základe dane (po odpočítaní sociálnych a zdravotných odvodov), ktorý nepresahuje 92,8-násobok životného minima, teda sumu 25 426,27 €. Pri vyšších príjmoch dochádza k postupnému kráteniu nezdaniteľnej časti na daňovníka, podľa nasledovného mechanizmu:

• Ak základ dane presiahne 25 426,27 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta vzorcom: 12 110,36 € - (základ dane ÷ 4), pričom suma 12 110,36 € zodpovedá 44,2-násobku životného minima.
• Ak základ dane dosiahne 48 441,43 € alebo viac, nezdaniteľná časť sa znižuje na nulu.

Podmienky na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v roku 2026

Plná výška nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka sa uplatňuje pri základe dane (po odpočítaní sociálnych a zdravotných odvodov), ktorý je rovný alebo nižší ako 91,8-násobok životného minima, teda 26 083,13 €. Pri osobách s vyšším príjmom sa nezdaniteľná časť základu dane postupne kráti podľa nasledovného vzorca:

• Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 26 083,13 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako 14 661,11 € - (základ dane ÷ 3), kde suma 14 661,11 € zodpovedá 51,6-násobku životného minima.
• Ak daňovník dosiahne základ dane 43 983,32 € a viac (t. j. 154,8-násobok životného minima), nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa rovná nule.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka si nemôže uplatniť daňovník, ktorý na začiatku zdaňovacieho obdobia 2026 poberá:

• starobný dôchodok,
• predčasný starobný dôchodok,
• starobné dôchodkové sporenie,
• vyrovnávací príplatok,
• dôchodok zo zahraničného povinného poistenia rovnakého druhu ako v SR,
• výsluhový dôchodok alebo podobný dôchodok zo zahraničia

a súčasne je suma týchto dôchodkov vyššia ako aktuálna nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka, ktorá pre rok 2026 predstavuje sumu 5 966,73 €.

Nezdaniteľná časť základu dane na manžela/manželku v roku 2025 a 2026

Nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/-ku si môže daňovník uplatniť iba v prípade, ak manžel/-ka žije s daňovníkom v spoločnej domácnosti a spĺňa aspoň jednu z nasledovných podmienok:

• stará sa o vyživované maloleté dieťa žijúce s daňovníkom v domácnosti do dovŕšenia 3, resp. 6 rokov života,
• v príslušnom zdaňovacom období poberala peňažný príspevok na opatrovanie,
• bola zaradená do evidencie uchádzačov o zamestnanie,
• považuje sa za občana so zdravotným postihnutím, prípadne za občana s ťažkým zdravotným postihnutím.

Do vlastného príjmu manžela/-ky sa započítava akýkoľvek príjem znížený o zaplatené poistné a príspevky na zdravotné a sociálne poistenie, ktoré bol/bola povinný/-á z tohto príjmu zaplatiť (napríklad materské, nemocenské dávky, všetky druhy dôchodkov, výhry, podpora nezamestnanosti, aj príjmy oslobodené od dane z príjmov). Do príjmov manžela/-ky sa nezapočítava:

• zamestnanecká prémia,
• daňový bonus na dieťa,
• zvýšenie dôchodku pre bezvládnosť,
• štátne sociálne dávky (napríklad rodičovský príspevok).

Nezdaniteľnú časť na manželku si daňovník uplatní v ročnom zúčtovaní alebo v daňovom priznaní.

Výpočet nezdaniteľnej časti na manžela/manželku v roku 2025

Ak daňovník dosiahne základ dane nižší ako 176,8-násobok platného životného minima, teda 48 441,43 €, pri výpočte nezdaniteľnej časti na manželku/manžela postupujeme nasledovne:

• Ak manžel/-ka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť základu dane je vo výške 19,2-násobku sumy životného minima, čo predstavuje 5 260,61 €.
• Ak manžel/-ka má vlastný príjem, ktorý nepresahuje 19,2-násobok životného minima, nezdaniteľná časť je rozdiel medzi sumou 5 260,61 € a vlastným príjmom manželky/manžela.
• Ak vlastný príjem manžela/-ky presahuje 5 260,61 €, nezdaniteľná časť je nulová.

Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 48 441,43 € (176,8-násobok životného minima), nezdaniteľná časť na manželku/manžela sa vypočíta nasledovne:

• Ak manžel/-ka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa určí ako rozdiel medzi 63,4-násobkom životného minima (17 346,17 €) a jednou štvrtinou základu dane daňovníka. Ak je výsledok nižší ako nula, nezdaniteľná časť je nulová.
• Ak manžel/-ka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel medzi 63,4-násobkom životného minima (17 346,17 €) a súčtom jednej štvrtiny základu dane daňovníka a vlastného príjmu manželky/manžela. Ak je výsledok nižší ako nula, nezdaniteľná časť je nulová.

Výpočet nezdaniteľnej časti na manžela/manželku v roku 2026

Ak daňovník dosiahne základ dane nižší alebo rovný ako 43 983,32 € (154,8-násobok platného životného minima), pri výpočte nezdaniteľnej časti na manžela/manželku postupujeme nasledovne:

• Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť základu dane je vo výške 19,2-násobku sumy životného minima, čo predstavuje 5 455,30 €.
• Ak manžel/manželka má vlastný príjem, ktorý nepresahuje sumu 5 455,30 € (19,2-násobku životného minima), nezdaniteľná časť je rozdiel medzi sumou 5 455,30 € a vlastným príjmom manžela/manželky.
• Ak vlastný príjem manžela/manželky presiahne sumu 5 455,30 €, nezdaniteľná časť základu dane je nula.

Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 43 983,32 € (154,8-násobok platného životného minima), nezdaniteľná časť na manžela/manželku sa vypočíta nasledovne:

• Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel 70,8-násobku životného minima, t. j. 20 116,40 €, a jednej tretiny základu dane daňovníka. Ak je výsledok nižší ako nula, nezdaniteľná časť základu dane na manžela/manželku sa rovná nule.
• Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel 70,8-násobku životného minima, t. j. 20 116,40 €, a jednej tretiny základu dane zníženej o vlastný príjem manžela/manželky. Ak je výsledok nižší ako nula, nezdaniteľná časť základu dane sa rovná nule.

Nezdaniteľná časť základu dane vo forme príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie

Nezdaniteľnú časť základu dane v sume príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie (III. pilier) a na doplnkové dôchodkové sporenie v zahraničí rovnakého alebo porovnateľného druhu si môže daňovník uplatniť iba zo základu dane aktívnych príjmov, teda z príjmov zo závislej činnosti, z príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Pre uplatnenie tejto nezdaniteľnej časti musí daňovník spĺňať nasledovné podmienky:

• príspevky na doplnkové dôchodkové sporenie zaplatil na základe účastníckej zmluvy uzatvorenej po 31.12.2013 alebo na základe zmeny účastníckej zmluvy, ktorej súčasťou je zrušenie dávkového plánu,
• súčasne nemá uzatvorenú inú účastnícku zmluvu podľa zákona o doplnkovom dôchodkovom sporení uzatvorenú do 31. decembra 2013 ktorej súčasťou je dávkový plán,
• preukázať zaplatenie príspevku dokladom, ktorý vystaví doplnková dôchodková sporiteľňa.

tags: #najom #a #nezdaniteľná #časť #základu #dane