Krátkodobý Nájom Bytu: Zákonná Úprava a Praktické Aspekty

Súkromné trhové nájomné bývanie na Slovensku prechádza dynamickým vývojom a zákon o krátkodobom nájme bytu prináša nové pravidlá a podmienky, ktoré sú pre mnohých prenajímateľov a nájomcov výhodnejšie. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o právnej úprave krátkodobého nájmu bytu, s dôrazom na zákon č. 98/2014 Z. z., ktorý túto oblasť upravuje, a porovnať ho s tradičným nájmom podľa Občianskeho zákonníka.

Úvod do Krátkodobého Nájmu Bytu

Národná rada SR schválila zákon o krátkodobom nájme bytu s cieľom rozvíjať a riešiť otázku súkromného, trhového nájomného bývania. Tento zákon dopĺňa Občiansky zákonník a zameriava sa na vyváženie práv a povinností prenajímateľov a nájomcov. Zákonodarca argumentoval prijatím tohto zákona aj tým, že súkromné nájomné bývanie je v SR len málo rozvinuté a poddimenzované a predmetný zákon má práve napomôcť zatraktívneniu tejto oblasti nájomných vzťahov a zabezpečiť, aby nájomné bývanie nebolo odkázané na štátnu pomoc v podobe výstavby sociálnych bytov, ale aby aj súkromné osoby mali motiváciu prenajímať byty.

Základné Princípy Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu

Nový zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu a je osobitným právnym predpisom súkromného práva vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime krátkodobého nájmu bytu.

Vymedzenie Pôsobnosti

Na rozdiel od všeobecnej úpravy v Občianskom zákonníku, nový zákon sa nevzťahuje na všetky typy nájomných vzťahov. Konkrétne sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa:

• zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní,
• zákona č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov,
• zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.

Taktiež sa nevzťahuje na nájomné pomery v služobných bytoch, bytoch osobitného určenia a bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa zákona č. 189/1992 Zb.

Prečítajte si tiež: Špecifiká krátkodobého a dlhodobého nájmu

Subjekty Nájomného Vzťahu

Subjektmi nájomného vzťahu sú prenajímateľ a nájomca.

Nájomná Zmluva: Základný Dokument Krátkodobého Nájmu

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, najdlhšie na dva roky. Môže ísť aj o kratšiu dobu, musí však byť vymedzená určito. Zmluvné strany majú možnosť dohodnúť sa na predĺžení nájomnej zmluvy najviac dvakrát a maximálne vždy o dva roky. Po uplynutí uvedenej doby musia pri záujme o pokračovanie v nájomnom vzťahu uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a dohodnúť nové podmienky nájmu. Ak si zmluvné strany nedohodnú možnosť predĺženia, nájomný vzťah zanikne uplynutím pôvodne dohodnutej doby.

Forma a Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy s najmenej jedným vyhotovením pre obe zmluvné strany ako obligatórnu náležitosť jej platnosti.

Ustanovenie § 3 odsek 3 určuje povinné minimálne náležitosti nájomnej zmluvy pre účely nového zákona. Ak by zmluva nespĺňala uvedené podmienky a náležitosti, napr.

Prvou podstatnou náležitosťou, ktorá je charakteristická pre písomné zmluvy, je označenie účastníkov, a to buď menom, priezviskom, miestom trvalého bydliska, dátumom narodenia alebo obchodným menom buď fyzickej, alebo právnickej osoby, ktorá je vlastníkom predmetného bytu a ktorá ho prenajíma. Ďalším podstatným charakteristickým znakom je označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

V nájomnej zmluve nemôže chýbať opis stavu bytu, opis príslušenstva, vybavenia bytu, ako aj opis závad, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy. Nájomca by si mal dôkladne dať záležať na opise bytu, pretože tento je podstatný v prípade uplatňovania nároku na náhradu škody po skončení nájmu. Každú závadu je potrebné v opise riadnym spôsobom špecifikovať, pričom ide o okolnosti, ktoré sa uskutočňujú na určitej obhliadke pred podpisom nájomnej zmluvy. V tomto smere neodporúčame uzavrieť nájomnú zmluvu na krátkodobý nájom bytu v prípade, ak sme si predmetný byt náležite neobhliadli alebo neoboznámili sa s jeho technickým stavom.

Ako bolo uvedené vyššie, v nájomnej zmluve musí byť určený aj čas trvania nájomného vzťahu, ktorý musí byť na dobu určitú, najdlhšie na dobu 2 rokov, nájomný vzťah je možné opätovne, najviac však 2x, predĺžiť na dobu max. 6 rokov.

Registračná Povinnosť Prenajímateľa

Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. V prípade, ak táto povinnosť nebude v lehote na registráciu splnená, na právny vzťah sa bude aplikovať ust. § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a nasl. o nájme bytu.

Predmetný zákon o krátkodobom nájme bytu aktívne pracuje aj s ustanovením § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, ktorým zákon o dani z príjmov zaviedol tzv. registračnú povinnosť osôb, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti, ktoré musia byť riadnym spôsobom zaregistrované na príslušnom daňovom úrade. V tomto smere je potrebné podotknúť, že v prípade, ak si prenajímateľ nesplní svoju oznamovaciu povinnosť v súvislosti s vyššie citovaným zákonom o dani z príjmov, tak v takom prípade sa na nájomný pomer medzi prenajímateľom a nájomcom ohľadom krátkodobého nájmu nepoužije osobitný zákon, avšak bude sa na tento nájomný vzťah vzťahovať ustanovenie § 685 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Z tohto dôvodu sa zákonodarca snaží vytvoriť tlak na prenajímateľa, aby si prenajímateľ splnil riadnym a náležitým spôsobom svoju registračnú a oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu, a tým používal výhody, ktoré zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Nájomné a Úhrady za Plnenia

Dohoda o výške nájomného a úhrade za plnenia poskytované s užívaním bytu je jednou z obligatórnych náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Znenie ust. § 4 nového zákona dáva zmluvným stranám možnosť dohodnúť konkrétnu výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom jednostrannej zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku. Ako uvádza dôvodová správa, zmluvné strany si dohodnú aj spôsob platenia, ktorý však musí byť v súlade platnými právnymi predpismi.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Ďalšou podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je priamo určiť výšku nájomného alebo spôsob jeho určenia, ako aj výšku úhrad spojených s užívaním bytu. keďže je zrejmé, že nájomný vzťah je odplatným vzťahom, nemožno ho dohodnúť bezodplatne. Je potrebné rozlišovať výšku nájomného a výšku úhrad. Výšku nájomného môžeme v podstate klasifikovať ako zisk prenajímateľa, pričom výška úhrad je spojená s úhradami, ktoré sú spojené s užívaním bytu, ako je napr.

Zákon veľmi precízne rieši aj dohodnutú výšku platieb, rozsah a spôsob výpočtu úhrad plnenia poskytnutého s užívaním bytu, ako aj možnosti, kedy môže nájomca jednostranne zmeniť výšku nájmu a uhrádza plnenie poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstvom. Zákon vyslovene uvádza, že dôvodom zmeny môže byť napr.

Peňažná Zábezpeka (Kaucia)

Nový zákon nevylučuje možnosť pre zmluvné strany dohodnúť si zloženie peňažnej zábezpeky (často používaný aj pojem „kaucia"), ktorá bude slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Zábezpeka bude môcť byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Doplnenie peňažnej zábezpeky podlieha písomnej výzve prenajímateľa za podmienky, že peňažná zábezpeka alebo jej časť bola oprávnene použitá na úhradu splatných pohľadávok voči nájomcovi. Po skončení nájomného pomeru podľa nového zákona bude mať prenajímateľ povinnosť vrátiť nájomcovi nespotrebovanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt v súvislosti so skončením nájomného pomeru podľa zákona, napr.

V prípade nájmu sa bežne stretávame s tzv. peňažnou zábezpekou, resp. kauciou, ktorú vlastne prenajímateľ vyúčtuje priamo pri podpise nájomnej zmluvy alebo pri prebratí bytu, ktorá môže mať rôznu výšku a má slúžiť na úhradu prípadných nedoplatkov pri predčasnom ukončení nájmu, alebo má byť použitá na sanáciu škôd, ktoré spôsobil nájomca a vznikli na predmete nájmu. Zákon v ustanovení § 5 výslovne rieši peňažnú zábezpeku, pričom uvádza, že peňažná zábezpeka môže byť daná na dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, avšak je výslovne dané, že táto peňažná zábezpeka nesmie presahovať výšku 3-mesačného nájomného. Prenajímateľ môže kedykoľvek žiadať nájomcu o doplnenie peňažnej zábezpeky. To znamená, ak prenajímateľ bol nútený použiť peňažnú zábezpeku na sanovanie škôd spôsobených nájomcom alebo úhradu napr. mesačného nájomného, alebo nedoplatku spojeného s užívaním bytu, má prenajímateľ právo kedykoľvek požadovať doplnenie tejto zábezpeky na počiatočný stav.

Podnájom

Zásadnou otázkou je aj tá skutočnosť, či môže dať nájomca predmetný byt do podnájmu. Táto skutočnosť môže vyvstať napr. vtedy, ak nájomca si prenajme byt od prenajímateľa na dobu 2 rokov a počas tohto vzťahu musí odísť na dlhšiu služobnú cestu, napr. na 2 - 3 mesiace do zahraničia a tento byt by de facto zostal prázdny. Zákon umožňuje priamo v nájomnej zmluve dohodnúť s prenajímateľom, že nájomca je oprávnený na určitý čas, najdlhšie však po dobu samotného základného nájmu, prenechať byt do podnájmu tretej osobe. V takomto prípade už zmluvu o podnájme uzatvára nájomca s treťou osobou, pričom podnájomný vzťah nemôže trvať dlhšie ako vzťah základný, čiže vzťah nájomný. V tomto smere sa uplatní stará známa rímska zásada: „nikto nesmie na druhého previesť viac práv, ako sám má“. To znamená, že nájomca nesmie na podnájomcu preniesť viac práv, ako má on sám zo samotnej nájomnej zmluvy, čiže nemôže nájomný vzťah uzavrieť na dobu dlhšiu. V tomto smere sa však domnievam, že nebude v rozpore so zákonom, ak nájomca uzavrie s podnájomcom nájomnú zmluvu na vyššie nájomné, ako má sám dohodnuté s prenajímateľom.

Skončenie Nájmu: Výpoveď a Odstúpenie od Zmluvy

Zákon rieši aj zánik nájmu bytu, pričom samozrejme krátkodobý nájom bytu zaniká uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý. Nájom bytu môže skončiť aj písomnou dohodou medzi nájomcom a prenajímateľom, ako aj jednostranným úkonom - písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok, ktoré uvedieme nižšie. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu je možné od zmluvy aj písomne odstúpiť, a to za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej strane, pričom odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy od počiatku, čiže od samotného začiatku. Krátkodobý nájom bytu zaniká samozrejme aj zánikom predmetu nájmu. Predmet nájmu môže napr. zaniknúť tým, že dôjde k asanácii predmetného bytového domu a pod.

Výpovedné Dôvody zo Strany Prenajímateľa

Zo strany prenajímateľa môže dôjsť k vypovedaniu krátkodobého nájmu bytu aj v tom prípade, ak nájomca alebo osoby, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, aj napriek predchádzajúcim upozorneniam poškodzujú predmetný byt, nejakým spôsobom ho demolujú, ničia, a to nielen samotný byt, ale aj spoločné zariadenia domu alebo iným spôsobom hrubo porušujú dobré mravy alebo domový poriadok. Prenajímateľ v čase uzatvárania zmluvy nevie ohodnotiť osoby, ktoré do predmetného bytu pôjdu bývať a tieto osoby môžu byť „neprispôsobivé“, môžu hrubým spôsobom nielen poškodzovať a demolovať byt, ale môžu aj znepríjemňovať bývanie iným osobám, napr. hlukom, vibráciami, zápachom alebo iným devastačným spôsobom, že budú ničiť a poškodzovať spoločné časti a spoločné zariadenie domu. V týchto prípadoch môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu aj vtedy, ak nájomca si riadne a včas neplní svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, a to najmä neplní nájomné, alebo úhrady za plnenie poskytovaných služieb spojených s užívaním bytu za čas dlhší ako 2 mesiace. V tomto smere zákonodarca výslovne dáva dvojmesačnú lehotu neuhradenia nájomného, pričom po uplynutí týchto 2 mesiacov môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu.

Taktiež výpovedným dôvodom, ktorý je spojený s finančnou situáciou nájomcu, je situácia, keď prenajímateľ použije časť finančnej zábezpeky na úhradu nákladov spojených s bytom a písomne požiada nájomcu o doplnenie tejto zábezpeky na dohodnutú výšku a nájomca takúto písomnú výzvu nerešpektoval a nájomné nedoplnil. Taktiež prenajímateľ môže ukončiť nájomný vzťah v prípade, ak nájomca užíva predmet bytu v rozpore s dohodnutým účelom, to znamená, ak predmetný byt má slúžiť na uspokojovanie bytových potrieb nájomcu a nájomca si napr. v tomto byte zriadi kanceláriu alebo obchodné miesto, prípadne sídlo spoločnosti. Toto je zjavným spôsobom rozpor užívania predmetu nájmu s dohodnutým predmetom nájomnej zmluvy.

Výpovedné Dôvody zo Strany Nájomcu

Zákon myslí aj na iné výpovedné dôvody. Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom napr. v prípade, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na ďalšie dohodnuté užívanie, avšak tu je ďalšia kumulatívna podmienka, že takáto situácia nebola zavinená nájomcom alebo osobami žijúcimi s ním v spoločnej domácnosti. Uvedieme príklad: napr. môže dôjsť k tomu, že v predmetnom byte dôjde k zoskratovaniu el. vedenia, ktoré však nebolo spôsobené nájomcom alebo osobami s ním žijúcimi v domácnosti, avšak tou skutočnosťou, že predmetné el. rozvody sú už staré, prípadne dôjde k prasknutiu stúpadla v byte a nemožnosti používať sociálne zariadenie, sprchu alebo jednoducho do bytu zateká, čo je spôsobené zlou strechou, byt je vlhký, nachádzajú sa v ňom plesne. Toto sú skutočnosti, ktoré nespôsobil nájomca, práve naopak, spôsobil ich prenajímateľ tým, že riadnym spôsobom neudržiaval a neinvestoval do predmetu nájmu a z tohto dôvodu je byt neobývateľný, pretože sa tam nenachádza el. energia, nemožno používať hygienické zariadenie, sú tam plesne.

Výpovedná Lehota

Výpovedná lehota je daná priamo zo zákona, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim, kedy bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď, čiže výpovedná lehota neplynie od nasledujúceho mesiaca, ako to zvyčajne býva, to znamená, ak bola doručovaná v marci, že začne plynúť od 1. apríla, avšak tu začína plynúť výpovedná lehota dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená, to znamená hneď nasledujúci deň po doručení výpovede začína plynúť výpovedná lehota, ktorá však nesmie byť kratšia ako 1 mesiac, pričom ak ide o písomnú výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného, hrubého porušovania domového poriadku alebo z dôvodu nemožnosti užívať predmet nájmu, ktorý nezavinili nájomcovia, je výpovedná lehota 15 dní.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní.

Odstúpenie od Zmluvy zo Strany Prenajímateľa

Zákonodarca priamo v zákone upravuje možnosť odstúpenia prenajímateľa od zmluvy. Ako je známe v zmysle ustanovenia § 48 Občianskeho zákonníka „od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté“. Účastníci zmluvy o krátkodobom nájme bytu si môžu odstúpenie od zmluvy dohodnúť priamo v zmluve, avšak zákonodarca priamo v § 7 ods. 4 zákona upravuje odstúpenie od zmluvy, a to takým spôsobom, že chráni prenajímateľa. Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť. Ako je známe v zmysle ustanovenia § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Povinnosti Nájomcu pri Skončení Nájmu

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu, pričom ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný vzťah skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok, ktoré vznikli v súvislosti s nájmom bytu.

Súdna Ochrana Práv: Neplatnosť Skončenia Nájmu

Zmluvné strany sa taktiež môžu domáhať neplatnosti krátkodobého nájmu bytu v prípade, ak jedna zmluvná strana skončila nájomný vzťah v rozpore s týmto zákonom alebo podpísanou nájomnou zmluvou, pričom však takéto právo je potrebné uplatniť v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo od odstúpenia nájomnej zmluvy. V prípade, ak to niektorá zo zmluvných strán nestihne do 2 mesiacov, jej nárok na uplatnenie neplatného skončenia krátkodobého nájmu zaniká. Účinky takéhoto právneho úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté. Nájomný vzťah síce skončí, avšak má to ďalší dôsledok, že v prípade, ak súd určí, že ide o neplatné skončenie nájomného vzťahu, je druhá strana, ktorá neplatné ukončenie nájomného vzťahu spôsobila, čiže to znamená, že súd konštatoval, že došlo k neplatne skončenému vzťahu, povinná takýto nezákonný vzťah napraviť, uviesť ho do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je možné uvedenie do pôvodného stavu, napr. druhá zmluvná strana si už našla nový nájom a ak druhej strane nevznikne nárok na náhradu škody, pretože žiadna škoda nevznikla, má druhá strana, ktorá sa na súde neplatného skončenia nájmu úspešne domohla, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

Prechodné Ustanovenia

Je potrebné poukázať na ustanovenie § 11 zákona, ktorý upravuje prechodné ustanovenie, pričom nájom založený nájomnou zmluvou uzavretou pred 1. májom 2014 sa bude spravovať právnymi predpismi účinnými pred 1. 5.

Rozdiely Medzi Krátkodobým Nájmom a Nájmom Podľa Občianskeho Zákonníka

Byty sa prenajímajú na základe jednotlivých ustanovení Občianskeho zákonníka, ale aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ten vniesol do prenajímania bytov nové pravidlá a podmienky, ktoré sú pre mnohých výhodnejšie. Zákon o krátkodobom nájme bytu vstúpil do platnosti ešte v roku 2014.

Zmluva o Nájme a Jej Platnosť

• Zákon o krátkodobom nájme bytu: Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa musí uzatvoriť výhradne písomnou formou. Dĺžka jej trvania nesmie presiahnuť 2 roky. Prenajímateľ ju však môže nájomcovi dvakrát predĺžiť. Maximálna doba trvania nájomného vzťahu tak môže trvať až 6 rokov.
• Zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Pri prenájme na základe ustanovení Občianskeho zákonníka sa takisto uzatvára nájomná zmluva, ktorá však nemusí mať písomnú podobu. Pri jej uzatváraní nemusí byť určená ani doba trvania nájomného vzťahu. Väčšina prenajímateľov ale preferuje dobu určitú.

Nájomné

• Zákon o krátkodobom nájme bytu: Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka majiteľovi možnosť jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť zapísané v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takémuto kroku.
• Zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov. V rámci nich sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku, ak nájomník nezaplatí nájomné do 5 dní po uplynutí dňa platby za daný mesiac. Nájomník zas môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie bytu.

Zánik Nájmu

• Zákon o krátkodobom nájme bytu: Možnosti ukončenia nájomného vzťahu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú 3. Najprirodzenejšou z nich je ukončenie v deň vypršania doby určitej, ktorá bola dohodnutá pri podpise zmluvy. Zánik nájmu môže nastať aj predčasne, a to písomnou dohodou medzi účastníkmi, alebo jednostrannou písomnou výpoveďou.
• Zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom zaniká vždy dňom vypršania jej platnosti. Pri dobe neurčitej sa tak udeje na základe písomnej dohody, ktorá určí deň ukončenia nájmu. Nájom môže zaniknúť aj po písomnej výpovedi, no po tej ešte pretrváva výpovedná lehota.

Výpoveď z Nájmu

• Zákon o krátkodobom nájme bytu: Písomnú výpoveď môžu podať obe zmluvné strany, ak druhá strana porušuje zmluvné podmienky. Výpovedná lehota začína plynúť deň po doručení výpovede. Trvať musí minimálne 1 mesiac. Len pri niektorých závažných prípadoch sa môže skrátiť na 15 dní.
• Zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Aj pri prenajímaní podľa Občianskeho zákonníka musia výpovedi predchádzať adekvátne dôvody. Dôjsť k nej môže aj kvôli potrebe uvoľnenia bytu pre majiteľa, prípadne kvôli dočasnému obmedzeniu jeho užívania. V takomto prípade je prenajímateľ povinný zaistiť nájomníkovi primeranú bytovú náhradu.

tags: #najom #domu #kratkodoby #najom #bytu #zakon