Nájom a Finančná Správa: Podmienky a Povinnosti

Tento článok sa zameriava na problematiku nájmu v kontexte slovenskej legislatívy a povinností voči finančnej správe. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o podmienkach, dani z príjmov, DPH a ďalších aspektoch, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľností na Slovensku.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností a daň z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú definované v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Na to, aby fyzická osoba prenajímala nehnuteľnosť, nepotrebuje živnostenské oprávnenie. Tieto príjmy plynú na základe nájomnej zmluvy (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Medzi príjmy z prenájmu patria príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania dodatočných služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu.

Výpočet základu dane

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 alebo môže účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Dôležité je, že daňovník nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, a preto nemusí prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy. Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností v sume 500 eur ročne. Sumu zdaniteľného príjmu si vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu a sumou 500 eur.

Príklady z praxe

• Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur, jeho zdaniteľný príjem je 1 500 eur. Ak nemá žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový príjem nepresiahne 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.

  Prečítajte si tiež: Opravy nehnuteľností a daňové dopady

• Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur, jeho zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 eur. Keďže úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, je povinný podať daňové priznanie.

• Príklad 3: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 500 eur. Po uplatnení oslobodenia nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Uplatňovanie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. Medzi tieto výdavky patria:

• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie, upratovanie, výťah, internet, TV, odvoz smetí a pod.).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky.

• Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a obaja sú dôchodcovia. Príjem 4 200 eur si rozdelia rovnakým dielom (2 100 eur na každého). Po uplatnení oslobodenia (500 eur na každého) je zdaniteľný príjem každého z nich 1 600 eur. Keďže nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemusia podávať daňové priznanie.

  Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

• Príklad 2: Manželia prenajímajú byt v BSM. Príjem 2 800 eur si rozdelia (2 300 eur manželka, 500 eur manžel). Po uplatnení oslobodenia nemá manžel žiadny zdaniteľný príjem, manželka má 1 800 eur. Manžel nemusí podávať daňové priznanie, manželka tiež nie, ak nemá iné zdaniteľné príjmy.

• Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM s príjmom 7 440 eur a výdavkami 3 840 eur. Príjem si rozdelia rovnakým dielom. Každý z manželov uvedie v daňovom priznaní príjem z prenájmu 3 220 eur (po odpočítaní oslobodenia 500 eur).

Nezdaniteľná časť základu dane

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti alebo z podnikania). Ak daňovník dosiahol len príjmy z prenájmu nehnuteľností, nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane.

Registračná povinnosť

Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pri prenájme bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti (napr. stenu rodinného domu na reklamné účely).

Príklady registračnej povinnosti

• Príklad 1: Vlastník trojizbového bytu prenajíma jednu izbu študentom - má registračnú povinnosť.
• Príklad 2: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme - má registračnú povinnosť.
• Príklad 3: Manželia vlastnia byt v BSM a prenajímajú ho. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je uvedený v zmluve ako prenajímateľ.
• Príklad 4: Fyzická osoba prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely - má registračnú povinnosť.
• Príklad 5: Fyzická osoba vlastní chatu a príležitostne poskytuje ubytovanie - ak uzatvára nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, má registračnú povinnosť.
• Príklad 6: Fyzická osoba vlastní viac nehnuteľností - registračnú povinnosť si splní pri prenájme prvej nehnuteľnosti.
• Príklad 7: Fyzická osoba prenajíma byt - k žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
• Príklad 8: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť a chce poslať žiadosť o registráciu poštou - je to možné.
• Príklad 9: Občan Rakúska vlastní byt na Slovensku a prenajíma ho - vzťahuje sa na neho registračná povinnosť.

Lehota a postup registrácie

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára. Povinnosť registrovať sa vzniká automaticky, bez ohľadu na už dosiahnutú alebo očakávanú výšku príjmu z prenájmu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa vzťahuje na občana pri prenájme nehnuteľnosti, ak prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Zdaniteľná osoba a obrat

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.

Prenájom nehnuteľného majetku a DPH

Prenájom nehnuteľného majetku je právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie. Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok.

Zdanenie prenájmu nehnuteľnosti

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome. Rozhodujúcimi skutočnosťami sú postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, t. j. dňom, keď je služba poskytnutá alebo ukončená.

Registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností 50 000 eur. Žiadosť o registráciu je povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

Príklady registrácie pre DPH

• Situácia 1: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Je povinný do 5. 9. podať žiadosť o registráciu pre DPH.

• Situácia 2: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Okrem toho prenajal rodinný dom za 18 000 eur dňa 4. 9. Keďže presiahol obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (4. 9.) a je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 11. 9.

• Situácia 3: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. 9. Po podaní žiadosti dňa 18. 9. prenajal rodinný dom za 15 000 eur. Keďže presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (18. 9.) a je povinný bezodkladne oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu.

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Občan sa môže dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Finančný prenájom

Finančným prenájmom sa rozumie obstaranie majetku na základe nájomnej zmluvy s dobou trvania nájmu najmenej 60 % doby odpisovania.

Dodanie nehnuteľnosti a DPH

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, okrem dodania stavby určenej na bývanie, dodania jednotlivého bytu a dodania jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Dodanie pozemku je oslobodené od dane, okrem dodania stavebného pozemku.

Príklady predaja nehnuteľností a DPH

• Príklad 1: Spoločnosť s r.o. dostane do daru byt a stane sa platiteľom dane. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane, predaj bytu podlieha DPH.

• Príklad 2: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015 (kolaudácia 2011). Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane, ale dodávateľ sa môže rozhodnúť, že prenesie daňovú povinnosť na odberateľa.

• Príklad 3: Platiteľ dane predáva administratívnu budovu, ktorú nadobudol v roku 2015 (kolaudácia pred viac ako 5 rokmi) neplatiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane, ale platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň, ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti.

Prenájom a parkovacie miesta

Ak platiteľ dane prenajíma budovu a súčasne prenajíma aj parkovacie miesta, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom budovy je oslobodený od dane.

tags: #nájom #finančná #správa #podmienky