Nájom obecného majetku a obchodné vzťahy: Podmienky a postupy

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou nakladania s obecným majetkom, so zameraním na nájom a obchodné vzťahy. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na podmienky, postupy a legislatívny rámec, ktorý upravuje túto oblasť na Slovensku. Zameriame sa na zákon č. 137/2023 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí a zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení.

Nadobúdanie majetku obcou

Majetok obce je definovaný ako všetok hnuteľný a nehnuteľný majetok, ktorý je vo vlastníctve obce. To zahŕňa veci, ktoré obec nadobudla odovzdaním a prevzatím, majetok Slovenskej republiky, ktorý prešiel na obec podľa osobitného predpisu, ako aj majetok nadobudnutý vlastnou činnosťou. Do výšky nadobúdaného majetku prechádzajú na obec všetky súvisiace záväzky.

Správa majetku obce

S majetkom obce hospodári obec samostatne alebo prostredníctvom správcu majetku, ktorým je rozpočtová alebo príspevková organizácia zriadená obcou. Správca koná v mene obce a nemôže nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Právnické osoby, ktoré nie sú zriadené obcou ako rozpočtové alebo príspevkové organizácie, nemôžu byť správcom majetku obce podľa § 6 zákona o majetku obcí, ani keď sú založené obcou. Zákon o majetku obcí nevylučuje, aby obec uzavrela s obchodnou spoločnosťou osobitnú zmluvu o poskytovaní služieb na zabezpečenie starostlivosti o svoj majetok podľa Obchodného zákonníka, príp. Občianskeho zákonníka. V tomto prípade však obchodná spoločnosť nemá postavenie správcu podľa zákona o majetku obcí, ale ide o obchodno-právny vzťah medzi dvomi subjektmi vlastníckeho práva.

Zásady hospodárenia s majetkom obce

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje obecné zastupiteľstvo. Tieto zásady upravujú podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, práva a povinnosti správcov pri správe majetku obce, prípadne podmienky odňatia správy majetku obce. Zásady hospodárenia s majetkom obcí môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách založených obcou alebo v právnických osobách, v ktorých má obec postavenie ovládajúcej osoby alebo rozhodujúci vplyv.

Schvaľovacia pôsobnosť obecného zastupiteľstva

V taxatívne uvedených prípadoch rozhoduje o nakladaní s majetkom obce obecné zastupiteľstvo, preto jeho pôsobnosť nemôže byť prenesená na starostu (primátora) ani v zásadách hospodárenia. Ide napr. o rozhodovanie o spôsobe prevodu nehnuteľného majetku obce, schvaľovanie podmienok obchodnej verejnej súťaže alebo prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Obecné zastupiteľstvo zo zákona rozhoduje aj o prevode majetku obce alebo jeho prenechaní do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 8 písm. e) a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Prenájom majetku obce

Podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je obec povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. Jednou z výnimiek je § 9a ods. 9 písm. b) zákona o majetku obcí, ktoré umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ak zákon o majetku obcí neustanovuje inak, podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je obec povinná ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci. Z uvedeného vyplýva, že na prenechanie majetku obce do nájmu sa vzťahuje primerane aj ustanovenie § 9a ods. 6 písm. Postup prenechávania majetku obce do užívania by mali upravovať zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré schváli obecné zastupiteľstvo a ktoré nesmú byť v rozpore so zákonom o majetku obcí. Zákonom je upravená len schvaľovacia pôsobnosť obecného zastupiteľstva v súvislosti s nájmom majetku obce podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí, t. j.

Obchodná verejná súťaž (OVS)

Pri prevodoch a prenájmoch obecného majetku sa uprednostňuje súťažné prostredie. Jednou z foriem je obchodná verejná súťaž. OVS je najžiadanejší, najtransparentnejší, najželateľnejší, najefektívnejší a optimálny spôsob nakladania s verejným majetkom. Reálne ktokoľvek, každý kto mal záujem, neobmedzený počet adresátov, mohol predložiť návrh zmluvy na nájom nebytového priestoru. Výhodou bolo, že OVS poskytla MČ najväčšiu právnu istotu, že obchod sa uskutoční podľa jej želaní a predpokladov. VOS umožňuje zohľadniť najväčšie množstvo požiadaviek a kritérií pri výbere najvhodnejšieho nájomcu. Pri OVS netreba mať znalecký posudok predávanej, respektíve prenajímanej veci.

Zrušenie OVS

Zrušiť OVS môže obec len v prípade, pokiaľ si takúto možnosť v podmienkach OVS vyhradila. V tomto prípade má obec vo vzťahu k zrušeniu OVS informačnú povinnosť.

Priamy predaj

Ustanovenie § 9a ods. 1 písm. c) zákona o majetku obcí umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené. Pri prevode majetku obce priamym predajom zákon o majetku obcí neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov zákon o majetku obcí limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok. Z priameho predaja majetku obce sú vylúčené fyzické osoby a právnické osoby taxatívne vymedzené v § 9a ods.

Elektronická aukcia

Cieľ priameho predaja v podstate vylučuje formu elektronickej aukcie pri prevode vlastníctva obce. Elektronická aukcia je súťaž s vopred stanovenými pravidlami výberu kupujúceho, v ktorom sa využíva elektronické zariadenie na predkladanie cenových ponúk.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Dôvod hodný osobitného zreteľa

Dôvod hodný osobitného zreteľa automaticky neznamená použitie symbolickej ceny pri predaji alebo pri prenájme obecného majetku. Ceny za nájom by mali byť obvyklé na trhu, nie symbolické. Obce by nemali postupovať podľa dampingového sadzobníka cien.

Účel použitia majetku obce

Prvotným cieľom obcí pri zmluvnom nakladaní so svojim majetkom je účel použitia majetku obce. Poskytovať služby verejnosti, nie vytvárať zisk a zabezpečovať rentabilitu kapitálu pre investorov, ako je tomu v podnikateľskej sfére. Hlavnou úlohou pri nakladaní s pozemkami a budovami vo vlastníctve obcí nie je prostredníctvom nich vytvárať finančné toky.

Verejný záujem

Verejný záujem, ako základná zásada pre každé nakladanie s majetkom obce je vyjadrený priamo v zákone o obecnom zriadení: „Majetok obce sa má zveľaďovať a zhodnocovať a vo svojej celkovej hodnote zásadne nezmenšený zachovať.“

Formy prevodu a prenájmu majetku obcí

Zákon o majetku obcí umožňuje prevod vlastníctva majetku obci alebo jeho prenájom prostredníctvom troch hlavných foriem: obchodná verejná súťaž, dobrovoľná dražba alebo priamy predaj najmenej za cenu vo výške stanovenej znalcom (všeobecná hodnota majetku). Podstatou všetkých troch foriem je, že sú súťažné a obec si vyberá kupujúceho alebo potenciálneho nájomcu svojho majetku z neobmedzeného počtu záujemcov.

Vymáhanie pohľadávok

Ak je obec veriteľom, musí si svoje pohľadávky uplatňovať a vymáhať. Nejedná sa pritom len o pohľadávky z dôvodu nájmu nehnuteľností alebo za služby s nájmom spojené, ale o uplatňovanie si všetkých svojich majetkových práv. Zákonná povinnosť uplatňovať si všetky majetkové práva je napĺňaním verejného záujmu pri výkone činnosti obce ako takej.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Zásady hospodárenia s majetkom Obce Brehy

Obecné zastupiteľstvo v Brehoch v súlade s § 11 ods. 4 písm. g) zák. č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov a § 9 zák. č. 138/1991 Zb. o majetku obcí vydáva tieto zásady hospodárenia s majetkom Obce Brehy. Obec Brehy (ďalej len obec) je samostatný územný samosprávny a správny celok Slovenskej republiky.

Evidencia majetku

Majetok obce vedie v podrobnej evidencii zamestnanec obecného úradu v súlade s platnými právnymi predpismi. Za inventarizáciu majetku zvereného do správy právnickej osoby zodpovedá štatutárny orgán tejto právnickej osoby.

Nakladanie s majetkom

Každý zmluvný prevod (napr. predaj, zámena…) vlastníctva nehnuteľného majetku obce musí byť vopred schválený obecným zastupiteľstvom, vrátane kúpnej ceny, to neplatí, ak je obec povinná previesť nehnuteľný majetok podľa osobitného predpisu. Bez predchádzajúceho súhlasu obecného zastupiteľstva je akýkoľvek prevod vlastníctva nehnuteľného majetku obce neplatný.

Nájom majetku obce

O prenechaní majetku obce do nájmu rozhoduje obecné zastupiteľstvo, ak výmera presahuje 10 m2 a pri nájmoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený tým, že ide o prípady uvedené v ods. 1 týchto Zásad hospodárenia.

tags: #najom #obecneho #majetku #obchodny #vztah #podmienky