Nájom obecného majetku: Podmienky podľa Obchodného zákonníka a Zákona o majetku obcí

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu obecného majetku, s dôrazom na podmienky stanovené Obchodným zákonníkom a zákonom č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (ďalej len "ZMO"). Článok analyzuje povinnosti obcí pri prenechávaní majetku do nájmu, súťažné postupy a výnimky z týchto postupov, ako aj úlohu zásad hospodárenia s majetkom obce.

Právny rámec nájmu obecného majetku

Právny rámec nájmu obecného majetku je primárne upravený zákonom č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Tento zákon v § 9aa stanovuje, že obec je povinná aj pri nájme jej majetku postupovať primerane ako pri prevodoch vlastníctva majetku, teda obchodnou verejnou súťažou, dražbou alebo priamym prenájmom.

Dôležité je tiež spomenúť zákon Slovenskej národnej rady č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, ktorý upravuje zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré určuje obecné zastupiteľstvo.

Súťažné spôsoby prenájmu

V zásade by sa pri prenájme majetku obce malo postupovať určitým súťažným spôsobom, teda obchodnou verejnou súťažou alebo tzv. priamym prenájmom (§ 9a ods. 1 v nadväznosti na § 9a ods. 9 ZMO). Z logiky veci pri nájme vypadáva s ohľadom na zložitosť, nákladnosť a neflexibilitu dražba, avšak prípady obchodnej verejnej súťaže alebo priameho prenájmu je možné plne použiť aj pri nájme.

Obchodná verejná súťaž

Obchodná verejná súťaž je jedným z hlavných spôsobov, akým obce môžu prenajímať svoj majetok. Podmienky obchodnej verejnej súťaže schvaľuje obecné zastupiteľstvo a musia byť zverejnené najmenej 15 dní pred uzávierkou na predkladanie návrhov. Ak obec v zámere neurčí neskorší začiatok plynutia lehoty.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Priamy prenájom

Priamy prenájom je alternatívou k obchodnej verejnej súťaži. Zákon o majetku obcí umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené. Pri prevode majetku obce priamym predajom zákon o majetku obcí neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov zákon o majetku obcí limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok. Z priameho predaja majetku obce sú vylúčené fyzické osoby a právnické osoby taxatívne vymedzené v § 9a ods.

Výnimky zo súťažných postupov

Existujú však aj výnimky z povinnosti postupovať súťažným spôsobom pri prenájme majetku obce. Jednou z týchto výnimiek je § 9a ods. 9 písm. b) ZMO, ktoré umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku obce.

Ďalšou výnimkou je prenechanie majetku obce do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 8 písm. e) a ods. 9 písm. c) ZMO. O takomto prenechaní rozhoduje obecné zastupiteľstvo.

Zásady hospodárenia s majetkom obce

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje obecné zastupiteľstvo. Ustanovenie § 9 zákona o majetku obcí upravuje obsah zásad hospodárenia s majetkom obce len rámcovo a dáva priestor obecným zastupiteľstvám upraviť ich podľa špecifických podmienok obce. Obsahom zásad hospodárenia je najmä podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, práva a povinnosti správcov pri správe majetku obce, prípadne podmienky odňatia správy majetku obce.

Zásady hospodárenia s majetkom obcí môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách založených obcou alebo v právnických osobách, v ktorých má obec postavenie ovládajúcej osoby alebo rozhodujúci vplyv. Preto je potrebné upraviť, akým spôsobom môže zástupca obce postupovať v orgánoch týchto právnických osôb.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Schvaľovacia pôsobnosť obecného zastupiteľstva

Schvaľovaciu pôsobnosť obecného zastupiteľstva pri nakladaní s majetkom obce upravuje § 9 ods. 2 zákona o majetku obcí. V taxatívne uvedených prípadoch rozhoduje o nakladaní s majetkom obce obecné zastupiteľstvo, preto jeho pôsobnosť nemôže byť prenesená na starostu (primátora) ani v zásadách hospodárenia. Ide napr. o rozhodovanie o spôsobe prevodu nehnuteľného majetku obce, schvaľovanie podmienok obchodnej verejnej súťaže alebo prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Obecné zastupiteľstvo zo zákona rozhoduje aj o prevode majetku obce alebo jeho prenechaní do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 8 písm. e) a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

Nájomné

Podľa § 9a ods. 9 ZMO je obec povinná ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci.

Hodnota nájomného na účely odseku 2 písm. d) sa určuje podľa všeobecných predpisov o oceňovaní majetku.

Správa majetku obce

Správcom majetku obce je podľa § 6 zákona o majetku obcí rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou podľa zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. O zriadení rozpočtovej organizácie alebo príspevkovej organizácie vydá obec zriaďovaciu listinu, ktorá obsahuje vymedzenie predmetu činnosti a vecné a finančné vymedzenie majetku, ktorý jej obec zverila do správy. Správca majetku obce nie je samostatným subjektom vlastníckeho práva, nemôže preto nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Z majetkovoprávneho pohľadu je správca len právnická osoba, ktorá spravuje majetok obce. Vlastníctvom obce je aj majetok, ktorý rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia obce nadobudla vlastnou činnosťou.

Správca majetku obce ako právnická osoba má právnu subjektivitu, preto môže samostatne vykonávať právne úkony pri správe majetku obce. Pri týchto úkonoch však správca vždy koná v mene obce ako vlastníka majetku. Pri správe majetku obce správca koná v rozsahu práv a povinností podľa zákona o majetku obcí a zásad hospodárenia s majetkom obce.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Zmluva o poskytovaní služieb

Znenie zákona o majetku obcí však nevylučuje, aby obec uzavrela s obchodnou spoločnosťou osobitnú zmluvu o poskytovaní služieb podľa Obchodného zákonníka, prípadne Občianskeho zákonníka. Na základe takéhoto zmluvného vzťahu môže obchodná spoločnosť poskytovať obci len služby súvisiace so starostlivosťou o majetok obce, nie je však oprávnená majetok obce užívať na svoje účely a nakladať s ním.

tags: #najom #obecneho #majetku #obchodny #zakonnik #podmienky