Nájom počas Vianoc: Povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo izbu, predstavuje významný krok pre obe strany - prenajímateľa aj nájomcu. Obzvlášť počas Vianoc, kedy môže byť dopyt po krátkodobom ubytovaní vyšší, je dôležité si uvedomiť práva a povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu. Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa a nájomcu, s dôrazom na špecifiká, ktoré môžu nastať počas vianočného obdobia.

Úvod do problematiky nájmu

Kúpa bytu na účel prenájmu predstavuje rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany svojich peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné.

Základné povinnosti prenajímateľa

Zákon hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne používanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s používaním bytu. Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí starať sa o prenajatú vec, čím sa rozumie udržovať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ ma zákonnú povinnosť vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, ktorých potrebu mu oznámil nájomca. Občiansky zákonník teda v prvom rade ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu.

Registrácia na daňovom úrade

Čo sa týka povinností voči úradom, v prvom rade je prenajímateľ po prenajatí bytu povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára. Povinnosť registrovať sa vzniká automaticky, bez ohľadu na už dosiahnutú alebo očakávanú výšku príjmu z prenájmu. Ak prenajímate nehnuteľnosť(okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti (napr. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta vo výške od 60 a až do výšky 20 tisíc eur.

Daňové priznanie

Ak je prenajímateľ fyzickou osobou, ktorá neprenajíma na základe živnostenského oprávnenia, je následne povinný vyrovnať si daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu podaním daňového priznania k dani z príjmov FO typ B za príslušné zdaňovacie obdobie. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2021 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov. Príjem z prenájmu nehnuteľností zároveň patrí medzi zdaniteľné príjmy, to znamená, že ste ho povinní uviesť v daňovom priznaní. Oslobodený od platenia dane je len príjem z prenájmu do výšky 500 €.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Zabezpečenie poistenia nehnuteľnosti

Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu.

Nájomná zmluva: Základný kameň vzťahu

Pripraviť si kvalitnú nájomnú zmluvu sa oplatí. V snahe ušetriť svoj čas a peniaze si prenajímatelia stiahnu prvú náhodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorú nájdu na internete. Každá zmluva, teda aj nájomná, by mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť ušitá na mieru ich potrebám. Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, prípadne realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje.

Na začiatku hľadania nájomcu si najskôr stanovte výšku nájmu, za ktorý ste ochotní ponúknuť svoj byt. Určiť vám ju pomôže prieskum ponúk podobných bytov. Ak vám nájomca nezaplatí nájomné najneskôr na piaty deň po stanovenom termíne, je povinný vám uhradiť okrem nájomného aj sankciu za omeškanie s platbou. Kaucia predstavuje pre vás akúsi formu zábezpeky v prípade poškodenia bytu. Najčastejšie zodpovedá výške jedného, prípadne dvoch mesačných nájmov, v závislosti od vybavenia bytu. Jej výška by vždy mala byť stanovená v nájomnej zmluve.

Dôležité ustanovenia v zmluve

Potrebné je dať si pozor na ustanovenia o podmienkach držby domácich zvierat, stanoviť podmienky vykonávania opráv, upraviť spôsob vyúčtovania energií, prípadne zakotviť priebeh kontrolných návštev prenajímateľa. Čo sa týka úpravy výpovednej lehoty, ustanovenia v zákone sú kogentného charakteru, čo znamená, že nie je možné zmluvne ich skrátiť.

Krátkodobý nájom vs. Dlhodobý nájom

Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Zákon o krátkodobom nájme ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

Drobné opravy a údržba

Konkrétne úpravu, čo všetko hradí vlastník a čo nájomca môžeme nájsť v Občianskom zákonníku (ďalej ako „OZ“) v § 687 v ods. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu spravuje osobitný predpis, ktorým je nariadenie vlády č. 87/1995 Z. V prvom rade teda vychádzame z toho, na čom sa dohodli prenajímateľ a nájomca v zmluve o prenájme bytu. Nájomná zmluva predovšetkým určuje, či tieto náklady hradí prenajímateľ alebo nájomca. Ak to však v nájomnej zmluve nie je dohodnuté, tak platí zákonná úprava, ktorá hovorí, že drobné opravy v byte hradí nájomca. Drobnými opravy v byte súvisiace s jeho užívaním sú najmä opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Drobné úpravy sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je ale súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe nariadenia a ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eura. Ide napr. o opravu kohútika, opravu odpadového ventilu, výmenu roštu, upevnenie umývadla alebo nastavenie termostatu. Ak neprevýši sumu 6,64 eura, náklady na opravu znáša nájomca, ak prevýši, náklady na opravu znáša prenajímateľ. Ak nastane situácia, kedy je potreba na jednej veci vykonať viacero opráv, tak dôležitým bude súčet nákladov na opravu. Aj to je však možné si v nájomnej zmluve dohodnúť inak. Na rozdiel od drobných opráv Občiansky zákonník pozná aj náklady spojené s bežnou údržbou bytu. Ako náklady s bežnou údržbou rozumieme náklady za prácu, ktorá sa obvykle vykonáva pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku.

Oznámenie o potrebe opráv

Občiansky zákonník teda v prvom rade ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu. Tu však nepôjde o menšiu opravu. Potom, čo nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, to zn. umožniť ich vykonanie. Ak nájomca neoznámil prenajímateľovi potrebu opravy, stráca právo na uplatnenie vady, ktorá na veci v dôsledku toho vznikne, napr. Ak nájomca neupozorní prenajímateľa na potrebu opravy, tak nemá právo na náhradu nákladov. Má však právo na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.

Riešenie sporov a ukončenie nájmu

Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu. Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok. Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať.

Vypratanie nehnuteľnosti

Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor. Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom. Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Špecifiká nájmu počas Vianoc

Počas vianočného obdobia je dôležité si uvedomiť, že nájom môže mať špecifický charakter. Často ide o krátkodobé prenájmy, kedy ľudia hľadajú ubytovanie pre návštevy alebo počas sviatočných ciest. V takýchto prípadoch je dôležité, aby nájomná zmluva jasne definovala dobu nájmu, podmienky používania bytu a prípadné obmedzenia (napr. ohľadom hlučnosti počas sviatkov).

Podnájom: Čo si treba uvedomiť

Podľa Občianskeho zákonníka je možné prenechať byt alebo jeho časť aj do podnájmu nájomcom bytu. V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že nájomcovi bytu vyplývajú z podnájomnej zmluvy menšie práva ako zo zmluvy nájomnej. Zmluvu medzi nájomcom a podnájomcom je potrebné uzatvoriť písomnou formou. Aby bola zmluva platná, je potrebné mať písomný súhlas prenajímateľa (majiteľa) bytu, v opačnom prípade sa to považuje za hrubé porušenie povinností nájomcu vyplývajúcich z nájmu bytu. Na tento fakt doplatí aj osoba, ktorá sa s nájomcom na podnájme bytu dohodla. Je potrebné dávať si pozor, pretože podnájomnú zmluvu uzatvárate s nájomcom bytu a nie priamo s jeho majiteľom a jej podmienky vyplývajú z medzi nimi dohodnutej nájomnej zmluvy. Požiadajte preto nájomcu bytu, aby Vám predložil nájomnú zmluvu, ktorú má uzavretú s prenajímateľom, aby ste si porovnali, či podmienky uvedené v podnájomnej zmluve nie sú v priamom rozpore s podmienkami uvedenými v zmluve nájomnej. Pri podnájomnej zmluve neplatia také isté výpovedné podmienky ako pri nájomnej zmluve. Pri nájomnej zmluve totiž podmienky výpovede upravuje zákon, pri podnájomnej si tieto podmienky určuje nájomca bytu v úlohe prenajímateľa bytu na základe dohody s podnájomcom. Na podmienkach výpovede je preto vhodné dohodnúť sa písomne. Podnájom bytu nie je chránený.

MAROX s.r.o. ako prenajímateľ: Špecifické podmienky

V prípade, ak je prenajímateľom obchodná spoločnosť MAROX s.r.o. a nájomcom subjekt, ktorý s ňou uzavrel zmluvu o nájme zariadenia, je potrebné riadiť sa všeobecnými obchodnými podmienkami (VOP) spoločnosti. Nájomná zmluva medzi MAROX s.r.o. a nájomcom sa rozumie ako zmluva, na základe ktorej sa prenajímateľ zaväzuje po zaplatení zálohy prenechať nájomcovi na užívanie zariadenie (napr.definované v týchto VOP alebo obe zariadenia ako set), aby ho nájomca počas dohodnutej doby užíval. Prenajímateľ sa Nájomnou zmluvou zaväzuje odovzdať nájomcovi Zariadenie v stave spôsobilom na riadne užívanie. V prípade, ak je Nájomca Spotrebiteľom, na uzavretú nájomnú zmluvu sa vzťahujú ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. V prípade, ak je Nájomca podnikateľ, na uzavretú nájomnú zmluvu sa vzťahujú ustanovenia zákona č. Objednávka musí obsahovať označenie Zariadenia, ktoré má byť predmetom nájmu, začiatok nájmu a počet dní nájmu. Tento navrhnutý termín sa považuje za dohodnutý jeho potvrdením zo strany Nájomcu. Na základe potvrdenej objednávky (resp. potvrdenej zmenenej objednávky) je Nájomca povinný zaplatiť Prenajímateľovi zálohu na nájomné a na krytie prípadnej škody vo výške 200,- EUR/5.000,- CZK počas dohodnutej doby nájmu, a to na účet Prenajímateľa, uvedený na stránke www.marox.sk/ na účet prenajímateľa uvedený v potvrdení objednávky) na základe zálohovej faktúry Prenajímateľa (t.j. Nájomca je povinný v deň začatia nájmu prevziať Zariadenie v sídle Prenajímateľa. Prenajímateľ odovzdá Nájomcovi Zariadenie iba v prípade, ak Nájomca zaplatil Prenajímateľovi zálohu za Zariadenie vo výške zodpovedajúcej požadovanej dobe nájmu. Záloha sa považuje za zaplatenú jej pripísaním na účet Prenajímateľa. V prípade, ak Prenajímateľ zaplatí zálohu, ale Zariadenie v dohodnutý deň začatia nájmu neprevezme, Nájomná zmluva zaniká, ak nedôjde k dohode medzi Prenajímateľom a Nájomcom o zmene doby nájmu. Nájomné predstavuje odplatu za prenechanie Zariadenia do dočasného užívania Nájomcu. Všetky ceny sú uvedené bez DPH. Nájomca je povinný zaplatiť Prenajímateľovi nájomné za skutočný čas doby nájmu (t.j. od reálneho prevzatia Zariadenia až do jeho reálneho vrátenia) na základe faktúry Prenajímateľa. V prípade, ak Nájomca vráti zariadenie poškodené, Nájomca sa zaväzuje nahradiť Prenajímateľovi všetky náklady na uvedenie Zariadenia do pôvodného stavu. V prípade, ak nájomné a požadovaná náhrada nákladov na uvedenie Zariadenia do pôvodného stavu, neprevyšujú spolu sumu zaplatenej zálohy, Prenajímateľ jednostranne započíta vzájomné plnenia a zostávajúcu časť zálohy vráti Nájomcovi do 10 pracovných dní od vrátenia Zariadenia resp. V prípade, ak nájomné a požadovaná náhrada nákladov na uvedenie Zariadenia do pôvodného stavu resp. Nájomca je povinný vrátiť Zariadenie v dohodnutej dobe, ak nedôjde k dohode medzi Prenajímateľom a Nájomcom o predĺžení dohodnutej doby. V prípade, ak Nájomca Prenajímateľovi Zariadenie v dohodnutej dobe nevráti, zodpovedá za škodu spôsobenú porušením povinnosti. V prípade, ak Nájomca nevráti Zariadenie ani do 7 kalendárnych dní od uplynutia dohodnutej doby nájmu, platí, že uplynutím tejto dodatočnej lehoty vzniká medzi Prenajímateľom a Nájomcom kúpna zmluva, pričom Prenajímateľ má postavenie predávajúceho a Nájomca má postavenie kupujúceho. Nájomca je povinný zaplatiť Prenajímateľovi kúpnu cenu za Zariadenie, ktoré bolo predmetom Nájomnej zmluvy, a to podľa cenníka uvedeného na stránke www.marox.sk, platného ku dňu vzniku kúpnej zmluvy. Nájomca je povinný zaplatiť Prenajímateľovi kúpnu cenu Zariadenia na základe faktúry Prenajímateľa, a to do 10 pracovných dní od doručenia faktúry Prenajímateľa. Vznik kúpnej zmluvy ani zaplatenie kúpnej ceny nemajú vplyv na povinnosť Nájomcu zaplatiť Prenajímateľovi nájomné za obdobie odo dňa začatia nájmu do vzniku kúpnej zmluvy. V prípade, ak je Nájomca ako kupujúci Spotrebiteľ, spravuje sa kúpna zmluva ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a zákonom o ochrane spotrebiteľa č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. V prípade, ak kupujúci nie je Spotrebiteľ, spravuje sa kúpna zmluva ustanoveniami zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka.

Praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií.

Ako sa vyhnúť podvodom pri prenájme

Nízky nájom v centre mesta alebo luxusný byt za nezvyčajne nízku cenu môže byť varovným signálom. Množia sa totiž prípady podvodov, kedy podvodníci žiadajú zálohy za neexistujúce byty. Nikdy neposielajte peniaze vopred, ak si byt neprezriete osobne a nepodpíšete zmluvu.

tags: #nájom #počas #Vianoc #povinnosti #prenajímateľa #a