Nájomné vzťahy a zmena vlastníka: Povinnosti a práva

Článok sa zaoberá problematikou nájmu, najmä v kontexte poľnohospodárskej pôdy, a zmenou vlastníka nehnuteľnosti. Rozoberá práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj možnosti ukončenia nájomnej zmluvy.

Delenie pozemku a jeho vplyv na nájomné vzťahy

V prípade, že vlastník pozemku má záujem o jeho rozdelenie z dôvodu rôznych zámerov využitia, je to možné, ak je pozemok z hľadiska práva deliteľný. Rozdelenie pozemku na viacero častí vedie k vzniku samostatných vecí, pričom podmienkou je zachovanie podstaty veci po rozdelení. Rozloha jednotlivých novovzniknutých častí pozemku je podmienená výškou podielu jednotlivých podielových spoluvlastníkov. Takto vzniknuté samostatné veci je potrebné zapísať do katastra. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti súd musí dbať na to, aby rozdelením vznikli samostatné veci v právnom zmysle slova a aby rozdelenie bolo možné zapísať do katastra. Ak je predmetom reálneho rozdelenia pozemok, pričom dochádza k vytvoreniu nových parciel a tým aj k zmene hraníc pôvodnej nehnuteľnosti, treba vyhotoviť grafický polohopisný plán, ktorý má mať náležitosti geometrického plánu zodpovedajúcemu všetkým požiadavkám geodézie a kartografie, potvrdenie jeho zhotoviteľom a overený príslušnou správou katastra.

Ak dôjde k zmene parciel geometrickým plánom a ich účelovej príprave na výstavbu rodinných domov, nemusí to automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Rozhodujúce je presné znenie nájomných zmlúv a dohodnuté podmienky medzi vlastníkmi a nájomcami. Ak nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení.

Zmeny v legislatíve nájmu poľnohospodárskej pôdy

Doterajší zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov a úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy podľa Občianskeho zákonníka by mali byť nahradené úplne novou úpravou. Legislatívny návrh je podľa Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka (MPRV) SR v súlade s programovým vyhlásením vlády. Zadeklarovať by sa tak mali základné zásady nájmu na poľnohospodárske účely, v zmysle ktorých možno vykladať ostatné ustanovenia zákona.

Vlastník by mal mať povinnosť zabezpečiť obhospodarovanie vlastnej pôdy. Zaviesť sa má súčasne nová definícia poľnohospodárskeho pozemku na účely poľnohospodárskej výroby a pri nájme časti pozemku povinnosť grafickej prílohy, prípadne určenia presnej prenajatej výmery. Zvážiť sa plánuje aj zavedenie definície pozemku, ktorý nemožno racionálne užívať. Od účinnosti zákona sa má zároveň vylúčiť režim podľa Občianskeho zákonníka pri rozhodovaní o hospodárení s poľnohospodárskym pozemkom v katastrálnych územiach, v ktorých nebol vykonaný projekt pozemkových úprav.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Zakázať by sa po novom malo dojednanie predkupného práva k pozemku v prospech nájomcu v zmluve o nájme. Rezort plánuje zrušiť aj zákonné právo prednostného nájmu, a to aj po pozemkových úpravách, a zakázať dojednanie práva prednostného nájmu v zmluve o nájme. Upraviť sa má tiež nová minimálna výška nájomného pre rôzne kategórie pozemkov. Ministerstvo chce zrušiť aj moderáciu výšky nájomného počas trvania nájmu. Doba nájmu a výpovedné lehoty podľa druhu pozemku by sa mali nanovo upraviť. Zaviesť sa majú aj nové dôvody skončenia nájmu výpoveďou a odstúpením od zmluvy. Nájomca by súčasne mal byť povinný na vlastné náklady preukázať prenajímateľovi a odborným inštitúciám, že po skončení nájmu vracia pozemok minimálne v takom stave, v akom ho prevzal na začiatku. Má mať aj povinnosť revitalizovať alebo uviesť do pôvodného stavu zanedbané časti prenajímaného pozemku. Agrorezort chce zároveň zriadiť verejnosti dostupný register užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde.

Zmeny v zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Nájom poľnohospodárskej pôdy upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len “Zákon o nájme”) prechádza taktiež početnými zmenami, ktorými sa (v prípade prijatia návrhov zákona) budú meniť pravidlá pri nájme poľnohospodárskej pôdy.

Medzi najdôležitejšie zmeny patrí:

1. Zmena definície poľnohospodárskeho pozemku: definícia upresňuje legislatívny pojem “pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely”, pričom vymedzenie je jednoznačnejšie. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

2. Určovanie výšky minimálneho nájomného: Ako vyplýva z novely § 10 ods. „Na vznik zmluvy o nájme pozemku podľa § 1 ods. 2 písm. b) na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej trojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.“ Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku sa na účely tohto zákona rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. novembru zverejňuje Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky.

   Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

3. Zrušenie obnovy nájomného vzťahu: Jednou z najdôležitejších zmien, ktorá zasiahne značnú časť nájomných vzťahov je plánované zrušenie obnovy nájomného vzťahu, ktoré zabezpečuje v súčasnosti predĺženie nájmu v prípade, ak prenajímateľ (vlastník) poľnohospodárskej pôdy nevyzve aspoň rok pred skončením nájmu nájomcu na vrátenie pozemku. Vzhľadom k vznikajúcej duplicite priamych platieb (alebo tzv. dvojitej deklarácie) zákonodarca plánuje pristúpiť k zrušeniu automatickej obnovy nájomných vzťahov. V tomto prípade sa predpokladá, že medzi vlastníkom a užívateľom vznikol nájomný vzťah, avšak s odkazom na § 6 Zákona o nájme. K zrušeniu obnovy nájomného vzťahu možno uviesť, že aj keď ide o opatrenie v prospech vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov a zároveň podporuje hospodársku súťaž medzi potenciálnymi nájomcami, môže zvýšiť cenu nájomného.

4. Užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy: „Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Tým môže byť zároveň ohrozené obhospodarovanie pôdy a môžu vznikať vyššie uvedené problémy pri tzv. dvojitej deklarácii.“

5. Postup pri predaji podniku: Zákonodarca mení mechanizmus pri zmene vlastníckej štruktúry podniku, a to tak, že nájomca je povinný do 6 mesiacov odo dňa zápisu tejto zmeny zaslať prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Ak nepríde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy postupom uvedeným v predchádzajúcom odseku, nájomný vzťah má zaniknúť po zbere úrody.

6. Podnájomný vzťah: V ustanovení § 12a Zákona o nájme má prísť k zmene procesného postupu pri vzniku podnájomného vzťahu. Doplnením § 12b Zákona o nájme sa v zmysle pôvodnej úpravy, t. j. úpravy § 15 a nasl. zákona č. 330/1991 Zb. usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej ako „Zákon o pozemkových úpravách“) sleduje usporiadanie užívacích vzťahov podľa pôvodného rozhodnutia § 15 Zákona o pozemkových úpravách.

Zmena vlastníka a jej dôsledky na nájomný vzťah

Zákon o nájme je špeciálnou právnou úpravou nájomného vzťahu (tzv. lex specialis), ktorá, ak vo svojich ustanoveniach neupravuje určitú právnu otázku týkajúcu sa nájmu, tá sa subsidiárne riadi všeobecným právnym predpisom (tzv. lex generalis), a to zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Takouto právnou úpravou je aj právne nástupníctvo (tzv. sukcesia).

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa.“ § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka uvádza: „Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.“

Predmetné ustanovenia Občianskeho zákonníka vychádzajú zo zásady, že zmena v subjekte prenajímateľa (vlastníka/podielového spoluvlastníka alebo správcu) nemá vplyv na trvanie nájomného vzťahu a ani na jeho obsah, teda neplatí, že kúpou, dedením, darovaním či iným prevodom/prechodom predmetu nájmu nájomnej zmluvy uzavretej podľa zákona o nájme sa takáto zmluva automaticky ruší.

Je potrebné si uvedomiť, že na právneho nástupcu ako nového prenajímateľa (tzv. nadobúdateľa) prechádzajú všetky práva a povinnosti prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej podľa zákona o nájme, a to priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája - t. j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nový vlastník ako nový prenajímateľ teda vstupuje do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. zo zmluvy.

Osobitným prípadom je situácia, ak zanikne správa Slovenského pozemkového fondu (ďalej len ako „SPF“) k určitej nehnuteľnosti, alebo podielu na takejto nehnuteľnosti, a to najmä v prípadoch ak sa objavil dedič, ktorý prostredníctvom konania o dedičstve o novoobjavenom majetku nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti po tzv. poručiteľovi. V uvedenom prípade, sa okrem aplikácie všeobecného právneho predpisu - Občiansky zákonník, využije aj ustanovenie zákona č. 180/1995 Z. z. (1) Oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.

Práva a povinnosti pri zmene vlastníka

Pri zmene vlastníka nehnuteľnosti prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti z nájomných zmlúv, ktoré mal zosnulý uzavreté s družstvom, roľníkmi alebo agrofirmami. Nový vlastník by si mal zistiť, kto je nájomcom zdedených pozemkov a oznámiť zmenu vlastníka družstvu alebo agropodnikateľovi, s ktorým mala zosnulá osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu, inak nebudú vedieť, komu majú ďalej platiť nájomné.

Ak sa peniaze za nájom po zomrelom vrátili, treba ich uložiť na zvláštny účet a viesť ich evidenciu. Nový vlastník pozemku má nárok na spätné vyplatenie nájmu za tri roky. Ak pôdu niekto užíva bez nájomnej zmluvy, pošlite mu návrh zmluvy. Ak neviete, o koho ide, je viac možnosti, ako zistiť, kto si pôdu prenajíma, treba osloviť postupne: obec, ktorá je príjemcom dane z nehnuteľností a vie uviesť platcu dane, poľnohospodársku platobnú agentúru, ktorá v rámci podporných programov vypláca nájomcom pôdy dotácie, Slovenský pozemkový fond, ktorý ako správca prenajíma pozemky nezistených vlastníkov, ale vie uviesť podnik, ktorý na týchto pozemkoch podniká, poľnohospodárske podniky, ktoré si prenajímajú pozemky v príslušnom katastrálnom území (tie majú evidenciu vlastných nájomných zmlúv a prehľad aj o hospodárení so susednými pozemkami).

Do 30 dní treba zmenu vlastníka oznámiť aj na obecnom úrade, pod ktorý patrí katastrálne územie a na budúci rok do konca januára podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Daň z pozemkov budete platiť až na budúci rok v termíne, ktorý vám určí obec.

Ukončenie nájmu a nové zmluvy

Ak chcete ako dedič uzavrieť nájomnú zmluvu s iným agropodnikateľom, treba rozlišovať, či má pôvodný nájom uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú:

• Nájom na dobu určitú: Takto uzavretá zmluva má presne uvedenú dobu trvania (deň ukončenia). Na skončenie nájmu je nevyhnutné, aby dedič, ktorý vstúpil do práv a povinností zosnulého prenajímateľa, rok pred zmluvným termínom vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku. Ak tak neurobí, obnovuje sa zmluva na dĺžku trvania podľa pôvodnej zmluvy (rozmedzie dĺžok trvania určuje zákon).

• Nájom na dobu neurčitú: Na rozdiel od predchádzajúceho prípadu, nájom sa uzatvára bez obmedzenia. Jeho trvanie je minimálne 5 rokov (okrem špeciálnych prípadov uvedených v zákone). To znamená, že nájomca má právo obhospodarovať pozemok 5 rokov od uzavretia zmluvy. Nájom sa ukončuje výpoveďou danou k 1. novembru a výpovedná lehota je jeden rok, ak bol dodržaný termín minimálneho nájmu 5 rokov.

V prípade dohody tieto podmienky neplatia. Na vznik novej zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej percento z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa bonitovanej pôdnoekologickej jednotky (podľa vyhlášky č. 38/2005 Z. z.). Niektoré agrofirmy platia viac alebo poskytujú aj plnenie v naturáliách. Treba sa informovať v obci, aké nájomné sa v danej lokalite za pôdu platí.

Vymáhanie nájomného a spory

V prípade, že nájomca neplatil nájomné zosnulému a nebude ho platiť ani dedičom, je možné vymáhať ho, maximálne však tri roky spätne od podania žaloby na súde. Neplatenie nájmu za pôdu je dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného. Spory rieši súd.

Nájomca pôdy, ktorú ste zdedili, je oprávnený využívať ju riadnym spôsobom podľa dohody v nájomnej zmluve - na poľnohospodárske účely, pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku nemôže napríklad zmeniť ornú pôdu na trvalý trávny porast a musí dodržiavať predpisy o rastlinno-lekárskej starostlivosti, o hnojivách, o ochrane prírody a krajiny.

Nájomca môže:

• Meniť druh pozemku (napríklad poľnohospodársku pôdu na lúky a pasienky) alebo robiť iné zmeny len so súhlasom vlastníka pozemku.
• Je oprávnený brať úžitky.
• Znša obvyklé náklady pri bežnom užívaní prenajatého pozemku, ak sa s vlastníkom v zmluve nedohodne inak.
• Nájomné platí ročne pozadu vždy k 1. októbru kalendárneho roka, ak sa s vlastníkom nedohodne inak.
• Ak ide o mimoriadne okolnosti - napríklad záplavy, pre ktoré nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné.

Výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu zmeny účelu pozemku

Ak sa časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, je možné nájomnú zmluvu vypovedať. Kľúčové je, či v nájomnej zmluve máte výslovne dohodnutú možnosť skončenia nájmu v prípade, ak dôjde k prechodu alebo prevodu prenajatých pozemkov na účely výstavby podľa príslušných predpisov. Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný.

Čo sa týka výpovednej lehoty, podľa zmluvy je potrebné doručiť písomné odstúpenie (resp. výpoveď) do 31.08. kalendárneho roka. Následne nájom končí k 01.09. nasledujúceho roka, prípadne po zbere úrody, ak by to bolo neskôr. Písomná dohoda o skončení ná´jmu môže byť aj iná ak sa na tom s nájomcom písomne dohodente. Odporúča sa pripraviť písomnú výpoveď s odvolaním sa na konkrétny bod zmluvy a priložiť dôkazy o zmene účelu pozemku. Výpoveď doručte nájomcovi preukázateľne (ideálne doporučene s doručenkou). Ak by nájomca nesúhlasil s dôvodom výpovede, môže sa obrátiť na súd, preto je dôležité mať všetky podklady v poriadku.

Nájom nebytových priestorov a zmena vlastníka

Ak ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádza nájomca prevádzkujúci pohostinstvo, práva a povinnosti z nájmu nebytového priestoru prechádzajú na vás ako na nového vlastníka nehnuteľnosti v rozsahu podľa pôvodnej nájomnej zmluvy. Ak je zmluva uzatvorneá len an dobu do konca r. 2025, zmluva končí dńom uvedneým v zmluve.

V prípade, že prenajímateľ predá nehnuteľnosť, kde je nájomca nebytových priestorov, platí ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, t.j. nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Ak chce nájomca nájom ukončiť, je potrebné podať výpoveď s poukázaním na ust. § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

tags: #najom #pody #zmena #vlastnika #povinnosti