Nájomná zmluva na dobu doživotného užívania: komplexný prehľad

Nájomné zmluvy sú dôležitým aspektom právnych vzťahov, či už ide o prenájom poľnohospodárskej pôdy, bytu alebo zriadenie vecného bremena. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na rôzne typy nájomných zmlúv, ich špecifiká, a to aj s ohľadom na zmluvu na dobu doživotného užívania.

Nájom poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon definuje poľnohospodársky pozemok v súlade so zákonom č. 220/2004 Z. z.

Písomná forma a doba nájmu

Od 1. mája 2018 sa vyžaduje písomná forma nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok. Pred týmto dátumom postačovala aj ústna dohoda. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona, pričom pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku najmenej na päť rokov.

Zmeny v legislatíve a ich dopad

S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné predtým. Táto zmena sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou. Novela tiež zavádza možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov (§ 10 ods. 6). Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov (§ 12 ods. 2).

Podnájom a predaj poľnohospodárskej pôdy

Ak to nájomná zmluva nezakazuje, nájomca môže dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Predaj poľnohospodárskej pôdy je upravený v zákone č. 140/2014 Z. z. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Podmienky nadobudnutia vlastníctva a obmedzenia

Zákon stanovuje podmienky pre nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, vrátane povinnosti zverejnenia ponuky na prevod poľnohospodárskej pôdy aspoň na 15 dní na úradnej tabuli obce. Okresný úrad overuje splnenie podmienok pred podpisom zmluvy o prevode. Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku. Toto obmedzenie sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nález Ústavného súdu SR

Nález Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.

Osobitné ustanovenia pre Slovenský pozemkový fond

S účinnosťou od 1.7.2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond, je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Zmluvy o zriadení vecných bremien

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom.

Právna úprava a forma zmluvy

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ), inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ).

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka zmluvy

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo-právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Vznik vecného bremena a návrh na vklad

Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvoláva len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. Návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote.

Problematické situácie a zmeny v majetkovej podstate

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. Generálne problematickou situáciou je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach, možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba.

Subjekty zmluvy a spoluvlastníctvo

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci.

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv s právnickými osobami a obcami

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto).

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Nájomná zmluva na byt

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. Nájomnou zmluvou podľa zákona prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy a povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice.

Príbeh Terézie a Petra: Neformálne vzťahy a právna ochrana

Príbeh pani Terézie a pána Petra ilustruje, že zákon vôbec nechráni neformálne vzťahy muža a ženy tak ako manželstvo. Spoločným bývaním, prípadne aj investíciami do bytu alebo nahlásením trvalého pobytu v byte, ktorý patrí partnerovi, nevzniká žiadne právo k bytu a vlastník bytu sa môže kedykoľvek domáhať toho, aby jeho partner tento byt vypratal. Vlastník môže tiež kedykoľvek zrušiť nahlásený trvalý pobyt osobe, ktorá k bytu nemá žiadne právo.

Judikatúra súdov a bytová náhrada

V judikatúre súdov nachádzame podobné prípady. Český Najvyšší súd rozhodol, že manžel, ktorý za trvania manželstva užíva byt v dome, ktorého vlastníkom je druhý z manželov, odvodzuje svoje právo v tomto byte bývať od existujúceho rodinnoprávneho vzťahu. Rozvodom manželstva uvedený právny dôvod bývania zaniká a manžel (vlastník) sa môže domáhať vypratania bytu podľa § 126 ods. 1 OZ.

Investície do nehnuteľnosti partnera a bezdôvodné obohatenie

Pokiaľ ide o peniaze, ktoré Terézia investovala do Petrovej nehnuteľnosti, mohla by sa domáhať vrátenia investovanej sumy z titulu bezdôvodného obohatenia Petra, avšak zrejme by mala veľmi ťažké dôkazné postavenie.

Spoločný nájom a prechod nájmu

Pri družstevnom byte môže podľa § 700 ods. 3 Občianskeho zákonníka vzniknúť spoločný nájom len medzi manželmi. V ostatných prípadoch môže byť byt v spoločnom nájme druha a družky (§ 700 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka), avšak tento môže vzniknúť len zmluvne. Ak by však družka (druh) so zomretým nájomcom nežila tri roky pred jeho smrťou, bez ohľadu na to, či má alebo nemá vlastný byt, k prechodu nájmu bytu na ňu podľa § 706 ods. 1 Občianskeho zákonníka nedôjde a byt musí vypratať.

Vyživovacia povinnosť a osvojenie

Len manželia majú vzájomnú vyživovaciu povinnosť. Medzi druhom a družkou vyživovacia povinnosť nevzniká a po ich rozchode nemá ani jeden z nich právo žiadať od bývalého partnera príspevok na primeranú výživu v prípade, ak nie je schopný sám sa živiť. Maloleté dieťa môžu osvojiť manželia alebo jeden z manželov, ktorý žije s niektorým z rodičov dieťaťa v manželstve, alebo pozostalý manžel po rodičovi alebo osvojiteľovi maloletého dieťaťa.

Dedenie a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ďalšie rozdiely medzi zosobášenými a nezosobášenými pármi sa prejavujú pri dedení. Pokiaľ by druh (družka) nededil zo závetu, nastupuje dedenie zo zákona, kde v prvej dedičskej skupine dedia poručiteľove deti a manžel. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi. Jeho podstatou je to, že všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo niektorý z manželov za trvania manželstva nadobudne, je v bezpodielovom spoluvlastníctve obidvoch manželov. Druh a družka však sami nadobúdajú veci do svojho výlučného vlastníctva.

tags: #nájomná #zmluva #na #dobu #doživotného #užívania