Nájomná Zmluva na Dom: Odvody a Povinnosti pre Prenajímateľov

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú pre mnohých atraktívny spôsob, ako zhodnotiť svoje financie, zabezpečiť si pasívny príjem, alebo efektívne využiť zdedený majetok. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Aby však prenájom prebiehal bez problémov, je nevyhnutné dodržať určité administratívne a právne náležitosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o povinnostiach prenajímateľov, daňových aspektoch, a náležitostiach nájomnej zmluvy, s cieľom zabezpečiť bezproblémový a legálny priebeh celého procesu.

Prenajímanie Nehnuteľnosti: Fyzická Osoba verzus Živnostník

Ak sa rozhodnete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory.

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Registrácia na Daňovom Úrade

Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové Priznanie: Povinnosti a Možnosti

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn.

Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Ak je táto suma vyššia ako 2 461,41 €, musí si podať daňové priznanie typu B. Do daňového priznania si môže prenajímateľ uplatniť len skutočné výdavky. Tie musia byť znížené rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy o sumu oslobodených príjmom vo výške 500 €. V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť patrí manželom, tí si môžu príjmy rozdeliť v pomere, ktorý im najviac vyhovuje. V tomto pomere si následne rozdelia aj výdavky.

Krátkodobý Nájom vs. Dlhodoý Nájom

O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Nájomná Zmluva: Základný Kameň Bezproblémového Prenájmu

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Povinné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Ďalšie Odporúčané Body Nájomnej Zmluvy

Rozdelené do jednotlivých bodov nájomná zmluva by mala určite obsahovať spôsob platby a termíny, do kedy má nájomca dohodnutú sumu uhradiť.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Je vhodné uviesť aj to, za akých podmienok môže byť nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti jednostranne zvýšené - napríklad v prípade zvýšenia zálohových platieb na energie dodávané do nehnuteľnosti alebo v prípade dlhodobých nájmov naviazanosť na ročnú mieru inflácie. Taktiež je vhodné si upraviť sankcie v prípade omeškania platieb, napríklad popri zákonných úrokoch z omeškania aj zmluvnú pokutu. Na druhej strane Občiansky zákonník upravuje situácie, kedy má nájomca nárok na zľavu z nájomného - a to v prípade, ak môže predmet nájmu užívať len obmedzene pre vady, ktoré nespôsobil alebo dokonca stanovuje zánik povinnosti platiť nájomné, a to v prípade, ak predmet nájmu nájomca nemôže užívať vôbec.

Bodom v nájomnej zmluve má byť aj doba, na akú sa nehnuteľnosť prenajíma, keďže jedným zo základných znakov nájmu je jeho dočasnosť. Nájom môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú, pri ktorej je vo všeobecnosti stanovené ukončenie nájmu výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote. Ak do 30 dní po ukončení nájmu nehnuteľnosti nepodá prenajímateľ návrh na jej vypratanie na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, ako bola uzatvorená pôvodne, maximálne však na jeden rok. Je potrebné si teda dať pozor na uvedenú lehotu, aby sa nájom automaticky neobnovil, ak o to prenajímateľ nemá záujem.

Bodmi v nájomnej zmluve môžu, ale aj nemusia byť presne zadefinované práva a povinnosti nájomcu aj prenajímateľa. Aj keď vzájomné práva a povinnosti sú dosť podrobne upravené v Občianskom zákonníku, určite je však praktickejšie, ak je jasne dohodnuté a písomne zachytené, kto čo môže, musí a nesmie priamo v nájomnej zmluve. Je vhodná aj úprava možnosti a okolností pri predčasnom ukončení nájmu, kedy je ale potrebné pamätať na viazanosť zákonom pri úprave predčasného jednostranného ukončenia nájmu bytu.

Pri nájme bytu je napríklad zákonom stanovený ako výpovedný dôvod pre prenajímateľa hrubé porušovanie povinností nájomcom - a to či už neplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, danie bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubé poškodzovanie bytu, alebo aj skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov. Po vzájomnej dohode prenajímateľa a nájomcu sa však môže zmluva predčasne ukončiť aj z iných dôvodov, resp. Výpovedná lehota pri byte nemôže byť kratšia ako tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Ako upozorňuje advokátka Gáliková Klučková, nájomca nie je povinný sa z bytu vysťahovať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada, ktorá závisí od dôvodu ukončenia nájmu. Povinnosť poskytnutia bytovej náhrady neexistuje pri zániku nájmu bytu dohodnutého na určitý čas uplynutím dohodnutej doby nájmu, ani v prípade krátkodobého nájmu bytu.

Krátkodobý Nájom Byty a Zákon

Od 01.05.2014 bol prijatý zákon o krátkodobom nájme bytu, z ktorého vo všeobecnosti vyplýva pre prenajímateľa priaznivejšia úprava niektorých jeho povinností. V celom rozsahu sa tento zákon vzťahuje na krátkodobý nájomný vzťah v prípade splnenia si registrácie prenajímateľa na daňovom úrade. Nájomca môže od prenajímateľa požadovať dôkaz, že si splnil svoju registračnú povinnosť. Z tohto pohľadu, okrem toho, že prenajímateľovi túto povinnosť ukladá zákon, je registrácia platenia dane pre prenajímateľa aj určitou formou ochrany. Už len definícia krátkodobého nájmu - krátkodobý nájom bytu je vtedy, ak prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt, resp. jeho časť na dobu určitú - najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné na základe dohody zmluvných strán predĺžiť za rovnakých podmienok najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

tags: #nájomná #zmluva #na #dom #odvody #povinnosti