Nájomná zmluva na pozemok: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva na pozemok je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom (vlastníkom pozemku) a nájomcom. Definuje podmienky, za ktorých môže nájomca pozemok užívať, a povinnosti oboch strán. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu na pozemok, vrátane jej náležitostí, typov a bežných chýb, ktorých sa treba vyvarovať.

Čo je nájomná zmluva na pozemok?

Nájomná zmluva na pozemok je dohoda, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi pozemok na dočasné užívanie za odplatu (nájomné). Nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom, na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné. Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Má teda dôležitý charakter pre obe strany. Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý.

Náležitosti nájomnej zmluvy na pozemok

Pri vytváraní nájomnej zmluvy je dôležité brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť. Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní pozemok (prenajímateľ) a osoby, ktorá si ho prenajíma (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Presný popis pozemku, ktorý je predmetom nájmu. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať.
• Účel nájmu: Na čo sa bude pozemok využívať (napr. poľnohospodárske účely, parkovanie, skladovanie).
• Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
• Spôsob a termín platenia nájomného: Ako a kedy bude nájomca platiť nájomné (napr. mesačne prevodom na účet, do 15. dňa v mesiaci).
• Dobu nájmu: Doba, na ktorú sa zmluva uzatvára (určitá alebo neurčitá).
• Podmienky ukončenia nájmu: Ako a za akých podmienok môže byť zmluva ukončená predčasne (napr. výpovedná lehota).
• Ďalšie dohodnuté podmienky: Napríklad, či môže nájomca pozemok podnajať, aké úpravy môže na pozemku vykonať, a pod.

Vzor nájomnej zmluvy na pozemok na dobu určitú

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame časť vzorovej zmluvy, ktorá bola poskytnutá používateľom:

Nájomná zmluva na pozemok## Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „prenajímateľ“)

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „nájomca“)

(prenajímateľ a nájomca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Nájomnej zmluvy na pozemok (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet zmluvy

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanej na liste vlastníctva č. 1234, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, a to pozemku - parcela registra KN-C č. 123/20 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 524 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“ alebo „predmet nájmu“).

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Touto zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať predmet nájmu nájomcovi, aby ho dočasne užíval a nájomca sa zaväzuje prenajímateľovi zaplatiť odplatu, teda nájomné, ktoré je bližšie špecifikovaná v čl. III. tejto zmluvy.

Článok II. Účel nájmu

Účelom nájmu je poľnohospodárske využitie pozemku za účelom samozásobenia. Dohodnutý účel nájmu môže nájomca meniť len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľom.

Článok III. Nájomné

Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za nájom predmetu nájmu nájomné vo výške 150,- Eur (slovom: stopäťdesiat Eur) mesačne. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné za daný mesiac vždy do pätnásteho (15) dňa príslušného mesiaca, za ktorý sa nájomné uhrádza, pričom nájomné sa uhrádza formou bezhotovostného bankového prevodu na číslo účtu prenajímateľa 12345678/0900, vedený v ČSOB, a.s.. Nájomné sa považuje za uhradené v deň, keď je v plnom rozsahu pripísané na bankový účet prenajímateľa.

Článok IV. Doba nájmu

Nájom vzniká dňom platnosti a účinnosti tejto zmluvy. Prenajímateľ a nájomca sa dohodli na nájme na dobu určitú, a to do 02.01.2016.

Článok V. Záverečné ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží prenajímateľ, jeden (1) rovnopis obdrží nájomca. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Krátkodobý vs. Bežný nájom

Pri nájomných zmluvách rozlišujeme krátkodobý a bežný nájom.

Krátkodobá nájomná zmluva:

• Upravená podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z. Ten upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu.
• Musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie.
• Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.
• Nevzťahuje sa na: Nerieši nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.
• Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.
• Skončenie nájmu: Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Bežná nájomná zmluva:

• Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa.
• Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu.
• Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba. Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
• Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik.
• Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť….Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.
• Zánik nájomnej zmluvy: Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty).

Nájom poľnohospodárskeho pozemku

Nájom poľnohospodárskeho pozemku má svoje špecifiká, ktoré sú upravené zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Forma nájomnej zmluvy:

• Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. z.) sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu.
• Pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. z.) je písomná forma zmluvy povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Obsah zmluvy:

Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca.

• Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať.
• Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky.

Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.

Doba nájmu:

Doba, na ktorú sa nájomcovi prenajíma pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, výpovedná lehota je päť rokov. Nájomné práva teda trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.

Riziká a opatrenia pri nájme poľnohospodárskeho pozemku

Pri nájme poľnohospodárskeho pozemku existujú určité riziká, ktoré je potrebné zohľadniť a prijať opatrenia na ich zmiernenie:

• Nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov: Vyžaduje sa grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami, vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z.
• Viacero nájomcov preukazuje zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom: Opatrenia na zmiernenie nejednoznačnosti práv a povinností zmluvných strán a aplikácia postupov vrátenia a prevzatia pozemkov po skončení nájmu do nájomných zmlúv umožňuje prenajímateľov a nájomcovi tento verejný záujem naplniť.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Pri uzatváraní nájomných zmlúv sa ľudia často dopúšťajú chýb, ktoré môžu mať negatívne dôsledky. Medzi najčastejšie patria:

• Používanie nevhodných vzorov zmlúv: Zmluvné strany si chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu: Napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa.
• Nedostatočná úprava výšky a splatnosti nájomného: V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti - napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané - napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti.
• Ignorovanie osobitnej právnej úpravy pre nájom bytu: Ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace.
• Nezohľadnenie povinnosti nájomcu uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu: Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady.

tags: #najomna #zmluva #na #pozemok #doba #urcita