Nájomná zmluva na nebytové priestory: Výpovedné podmienky a dôležité aspekty

Nájom nebytových priestorov je dôležitou súčasťou obchodných vzťahov, či už pri začatí podnikania, zriadení novej prevádzkarne alebo prenechaní vlastnej (prípadne prenajatej) nehnuteľnosti ďalšej osobe. Nájomná zmluva je v súčasnosti najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Keďže nájom nebytových priestorov sa na rozdiel od nájmu bytu vyznačuje mnohými špecifikami a zmluvné strany si nevystačia s „klasickou“ nájomnou zmluvou, je dôležité poznať pravidlá, ktoré sa vás týkajú. Inak môžete veľmi ľahko prísť možno aj o vaše živobytie.

Právny rámec nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je upravená v § 663 až § 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“). Podľa § 720 Občianskeho zákonníka nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZNPNP“). Ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava. Ustanovenia Občianskeho zákonníka ani ZNPNP nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť.

Forma a obsah nájomnej zmluvy

Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať:

• predmet nájmu
• účel nájmu
• výšku a splatnosť nájomného
• spôsob platenia nájomného
• ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera

Pokiaľ niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito alebo nezrozumiteľne, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Predmet a účel nájmu

Predmetom nájmu môže byť nehnuteľnosť alebo jej časť, ktorá bude nájomcom používaná. Predmet nájmu musí byť v zmluve o nájme nebytových priestorov vymedzený dostatočne určito. Často sa preto v zmluve odkazuje na konkrétny list vlastníctva, vchod a poschodie, číslo jednotky, prípadne tiež na grafické vymedzenie v prílohe. Ešte pred uzatvorením zmluvy si overte, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak ide o podnájom nebytových priestorov medzi nájomcom a podnájomcom, tento je možný iba s predošlým súhlasom prenajímateľa (vlastníka). Vždy si preto overte, či nájomca takýmto súhlasom disponuje. Bez súhlasu prenajímateľa s podnájmom je podnájomná zmluva neplatná.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Účel nájmu je ďalšou z povinných náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podobne ako pri predmete nájmu, aj účel môže byť vymedzený rôzne, musí byť však dostatočne určitý zrozumiteľný. Dôležitým predpokladom pre platnosť nájomnej zmluvy je taktiež súlad zmluvne zadefinovaného účelu nájmu s kolaudačným rozhodnutím. Ak je účel nájmu v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, prípadne dôjde k uzatvoreniu zmluvy ešte pred kolaudáciou, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Nájomné a platby za energie a služby

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Samotné nájomné môže byť určené rôznymi spôsobmi, napríklad ako fixná suma alebo ako súčet fixne dohodnutej sumy a určitého percenta z obratu nájomcu. Pre zachovanie platnosti by v zmluve o nájme nebytových priestorov nemalo chýbať presné určenie splatnosti a spôsobu platenia.

Doba nájmu

Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Pokiaľ sa nájomná zmluva neskončí dohodou, možno nájomnú zmluvu zrušiť len výpoveďou. Výpoveď nájomnej zmluvy sa uplatní najmä pri nájme na dobu neurčitú.

Ukončenie nájmu nebytových priestorov

Ukončenie nájmu nebytových priestorov predstavuje veľmi citlivú otázku v rámci nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom, a to najmä z dôvodu striktnej regulácie niektorých možností jeho ukončenia podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a nedostatočnej judikatúry slovenských súdov pre túto problematiku. Základným kritériom pre prípustnosť aplikácie konkrétnych dôvodov ukončenia nájmu (a to najmä pri jeho ukončení výpoveďou) je skutočnosť, či bol nájom nebytových priestorov uzatvorený na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.

Nájom na dobu neurčitú

V prípade doby neurčitej môže tak prenajímateľ ako aj nájomca ukončiť nájom nebytových priestorov výpoveďou bez udania dôvodu (resp. z akéhokoľvek dôvodu) doručením písomnej výpovede druhej zmluvnej strane, pričom nájom sa ukončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, pričom, ak nie je dohodnuté inak, je výpovedná lehota tri mesiace.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Nájom na dobu určitú

Zatiaľ čo zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú možno (na rozdiel od ostatných zmlúv medzi podnikateľmi, ktoré sú zo zákona nevypovedateľné) vypovedať len z nasledujúcich dôvodov. Zákon umožňuje vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas nielen prenajímateľovi, ale aj nájomcovi.

Výpovedné dôvody na strane prenajímateľa:

• nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou
• nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby
• nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas
• nájomca v prenajatom priestore hrubo porušuje pokoj alebo poriadok
• užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať
• bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor
• nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona

Výpovedné dôvody na strane nájomcu:

• nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal
• prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie
• prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti

Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je v každom prípade trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Dodatočné výpovedné dôvody

Katalóg výpovedných dôvodov uvedený v § 9 ods. (2) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov zmluvné strany nemôžu dohodou obmedziť. V prípade, ak by nájomná zmluva niektorý zo zákonných výpovedných dôvodov vylúčila, takéto ustanovenie by bolo absolútne neplatné. Protichodné právne názory existujú pri otázke možnosti dohodnúť dodatočné výpovedné dôvody pre ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa nad rámec dôvodov uvedených v § 9 ods. (2) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Niektoré právne názory striktne zastávajú stanovisko, že nie len výpovedné dôvody nie je možné rozšíriť alebo inak meniť, ale idú ešte ďalej, tvrdiac, že nie je možné ukončiť nájom žiadnym iným spôsobom ako tým, ktorý je výslovne uvedený v § 9 až 14 zákona o nájme nebytových priestorov. V súlade s existujúcou praxou prenajímateľ a nájomca si môžu dohodnúť napríklad dôvody pre odstúpenie od nájomnej zmluvy a prípadne, ak tieto dohodnuté dôvody nastanú, od nájomnej zmluvy spôsobom v nej stanoveným odstúpiť (teda nájom sa ukončí odstúpením od nájomnej zmluvy ak nastane zmluvne dohodnutý dôvod pre odstúpenie od zmluvy).

Špecifické situácie a problémy

Zmeny v predmete nájmu

Zmeny v predmete nájmu je možné v zmysle zákona robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto odporúčam tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy.

Investície nájomcu do nebytového priestoru

Zmluvné strany sa neraz dohodnú, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie prenajímateľom. Ďalšou podstatnou skutočnosťou je nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotenú budovu, resp. Najmä v prípadoch, ak ním urobené zásahy do stavby boli so súhlasom prenajímateľa - čo odporúčam zakotviť priamo do zmluvy, prípadne do písomného dodatku k nájomnej zmluvy - a takéto odstraňovanie by mohlo narušiť statiku budovy. Je potrebné sa obrátiť na súd, ktorý v súdnom konaní vyhotoví znalecký posudok, na podklade ktorého sa vyčísli zhodnotenie nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Uvedenie priestoru do pôvodného stavu po skončení nájmu

Ak prenajímateľ vyžaduje, aby ste 2 priečky postavené s jeho súhlasom odstránili a vymaľovali priestory. Z ust. Zákon o nájme nerieši otázku zmien resp. úprav nebytových priestorov, preto platí ust. "(1) Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. (2) Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. V otázke uvádzate, že priečky boli postavené so súhlasom prenajímateľa, nepíšete formu súhlasu, teda či bol daný ústne, písomne, konkludentne (t.j.: videl, že staviate priečky v nebyt. priestoroch a bol s touto premenou priestorov uzrozumený a nevyslovil nesúhlas/. Súhlas je možné dať pred aj po vykonaní zmien resp. úprav. Z ust. Druhá vec sú náklady na predmetné zmeny. Pokiaľ Vám ako nájomcovi bol daný súhlas zo strany prenajímateľa na vybudovanie priečok v nebytových priestoroch, v prípade skončenia nájmu nie ste povinný tieto zbúrať, čo vyplýva aj z ust. Svoj názor podporujeme aj ust. § 667 ods. 2 OZ , z ktorého vyplýva, že "ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Pokiaľ sa jedná o vymaľovanie stien tu treba vychádzať zo stavu pri prevzatí priestorov a terajšieho stavu s prihliadnutím obvyklé opotrebenie.

Nájomná zmluva a súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla

Podnikatelia si mnohokrát nie sú istí, kedy pre svoje účely potrebujú nájomnú zmluvu a kedy len súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Na začiatok si preto vysvetlíme, aký je medzi týmito úkonmi rozdiel.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti je obyčajný jednostranný prejav vôle, ktorý je potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Tento súhlas môže byť udelený bezodplatne (napríklad pri sídle v rodičovskom dome) alebo za dohodnutú odplatu (napríklad pri službách virtuálneho sídla). Je však potrebné upozorniť, že súhlas vlastníka automaticky neoprávňuje k užívaniu nehnuteľnosti, v ktorej sa bude sídlo podnikateľa nachádzať.

Pokiaľ chce podnikateľ užívať priestory, v ktorých bude reálne prevádzkovať svoju podnikateľskú činnosť, napríklad pre účely zriadenia kancelárie či skladu, s vlastníkom priestorov bude musieť uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva bude takmer určite potrebná taktiež pri podaní žiadosti o dobrovoľnú registráciu k DPH.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla môže byť zahrnutý aj v nájomnej zmluve, ktorá sa použije ako príloha návrhu na zápis údajov alebo ich zmien do obchodného registra.

tags: #nájomná #zmluva #nebytové #priestory #výpoveď #podmienky