Nájomná zmluva na prenájom kancelárií: Kompletný sprievodca

Nájomná zmluva je základným dokumentom pre každého podnikateľa, ktorý si prenajíma kancelárske priestory. Upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, definuje ich práva a povinnosti a chráni ich záujmy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu na prenájom kancelárií, vrátane jej náležitostí, podmienok a dôležitých ustanovení.

Čo je to zmluva o nájme nebytových priestorov?

Zmluva o nájme nebytových priestorov je právny dokument, ktorým prenajímateľ (vlastník nebytového priestoru) prenecháva nájomcovi do užívania nebytový priestor na vopred dohodnutý účel za dohodnuté nájomné. Takúto zmluvu uzatvára väčšina podnikateľov pri nájme kancelárskych, obchodných alebo skladových priestorov. Ide o jednu z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou prichádzajú podnikatelia do kontaktu pri výkone svojej podnikateľskej činnosti.

Nájomná zmluva na nebytový priestor

Podmienky prenájmu nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

  • miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
  • byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Môže ním byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Aby bola nájomná zmluva platná, musí obsahovať určité podstatné náležitosti. Ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy. Zmluva taktiež musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Medzi podstatné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov patria:

  1. Označenie zmluvných strán:
    • Prenajímateľ: Fyzickú osobu je potrebné označiť minimálne menom, priezviskom, dátumom narodenia a adresou trvalého pobytu. Živnostník uvedie obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo. Právnickú osobu aspoň obchodným menom, adresou sídla a IČO, a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
    • Nájomca: Rovnaké údaje ako pri prenajímateľovi.
  2. Označenie predmetu nájmu: Nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Uveďte preto katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres), číslo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená. Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor. Nebytový priestor treba opísať ako súčasť stavby so súpisným číslom, uviesť číslo listu vlastníctva, na ktorom je stavba zapísaná, parcelné číslo parcely, na ktorej je stavba postavená. Dobré je, ak je prílohou zmluvy situačný nákres, kde v rámci objektu sa prenajímaný nebytový priestor nachádza. Predmetom nájmu môže byť len taký priestor, ktorý je v zmysle kolaudačného rozhodnutia určený na iné využitie ako na bývanie. Za nebytový priestor nemožno považovať napr. byt alebo miestnosť v rodinnom dome, pokiaľ z kolaudačného rozhodnutia vyplýva, že sú určené na bývanie.
  3. Účel nájmu: Účel nájmu závisí od vôle zmluvných strán, musí byť dostatočne určitý a zrozumiteľný a mal by byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. V praxi sa zmluva o nájme nebytových priestorov uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.).
  4. Nájomné: Nájom je spojený s odplatou. Slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent. Je potrebné uviesť výšku nájomného, splatnosť a spôsob úhrady.
  5. Doba trvania nájmu: V nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.

Príklad na automatické predlženie nájomnej zmluvy

Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.

Ďalšie podmienky nájomného vzťahu

Prenajímateľ a nájomca sa môžu v rámci nájomnej zmluvy dohodnúť aj na ďalších podmienkach nájomného vzťahu, medzi ktoré patria:

  1. Úprava zodpovednosti za vykonanie opráv na predmete nájmu: Určenie za akých podmienok prenajímateľ, resp. nájomca je povinný vykonať potrebné opravy na predmete nájmu. V prípade, ak sa zmluvné strany na tejto otázke nedohodnú v zmluve, zákon predpokladá, že udržiavať nebytový priestor v užívateľnom stave a zabezpečovať riadne plnenie služieb, má prenajímateľ. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu ani v lehote 30 dní od písomnej výzvy nájomcu prenajímateľovi, má nájomca právo po uplynutí tejto lehoty závady odstrániť v nevyhnutnej miere na svoje náklady. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, inak jeho nárok zaniká.
  2. Oprávnenie vykonávať menšie stavebné práce: Špecifikácia podmienok, za ktorých je nájomca oprávnený vykonávať menšie stavebné úpravy na predmete nájmu. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy na alebo v predmete nájmu a iné podstatné zmeny predmetu nájmu iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Interiérové úpravy predmetu zmluvy, ktoré nevyžadujú stavebné povolenia alebo ohlasovaciu povinnosť v zmysle platných zákonov, je oprávnený podnájomca si vykonať sám a na vlastné náklady. O týchto úpravách je povinný podnájomca nájomcu vopred informovať.
  3. Odplata za služby spojené s užívaním nebytového priestoru: V praxi nájomca platí okrem nájomného osobitnú sumu za energie, upratovaciu službu spoločných priestorov, a pod.
  4. Možnosť prenechania nebytového priestoru do podnájmu: Zákon predpokladá, že nájomca môže dať predmet nájmu jeho časť do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa, a to na určitý čas. Prenajímateľ a nájomca sa však môžu dohodnúť aj inak.
  5. Dôvody zániku nájmu: Zákon upravuje dva dôvody, pre ktoré nájom zaniká, a to zánik predmetu nájmu a smrť alebo zánik nájomcu. Zákon tiež upravuje výpovedné dôvody v prípade uzatvorenia zmluvy na dobu určitú. Pre prenajímateľa a nájomcu však môže byť vhodné upraviť si aj iné spôsoby ukončenia nájomného vzťahu.
  6. Odstúpenie od zmluvy: Zákon vôbec nepočíta s možnosťou odstúpenia od zmluvy, preto odporúčame do zmluvy túto možnosť zahrnúť.

Ďalšie body, ktoré je dobré zahrnúť do zmluvy

Okrem zákonom stanovených povinných náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

  • Stav meračov energií: Na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
  • Depozit: Ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
  • Povinnosti zmluvných strán: Teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.
  • Zabezpečenie nárokov: Do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného.
  • Skončenie nájmu: Za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Nájomná zmluva definuje práva a povinnosti oboch zmluvných strán.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Prenajímateľ sa zaväzuje:

  • Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
  • Zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie predmetu zmluvy a umožniť mu do neho nepretržitý prístup.
  • Písomne informovať podnájomcu o plánovaných stavebných resp. rekonštrukčných prácach.
  • Na požiadanie podnájomcu umožniť a zabezpečiť k nahliadnutiu poistnú zmluvu a doklady o zaplatení poistného.
  • Zaplatiť pohľadávku alebo uspokojiť iné právo tretích osôb a podnájomcovi nahradiť škodu tým vzniknutú, ak by tretie osoby uplatňovali voči podnájomcovi akúkoľvek pohľadávku alebo iné právo spojené s vlastníctvom predmetu zmluvy, vzniknuté počas trvania zmluvy.
  • Na svoje náklady zabezpečiť v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi v oblasti požiarnej ochrany vybavenie predmetu nájmu hasiacimi prístrojmi, zabezpečovať revízie hasiacich prístrojov a hydrantov, zabezpečiť vypracovanie evakuačného plánu a označenie únikov smeru v predmete zmluvy a vypracovanie požiarnych poplachových smerníc (ohlasovňa požiaru a požiarnu knihu).

Nájomca sa zaväzuje:

  • Užívať predmet zmluvy v súlade s dohodnutým účelom nájmu tak, aby nedochádzalo k jeho poškodzovaniu a neprimeranému opotrebovaniu.
  • Bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a údržby predmetu nájmu, ktoré má zabezpečiť prenajímateľ, a umožniť mu vykonanie všetkých potrebných prác.
  • Zabezpečiť, resp. dodržiavať všetky predpisy a opatrenia v oblasti požiarnej ochrany.
  • Platiť nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu riadne a včas.
  • Po skončení nájmu odovzdať prenajímateľovi do 2 dní odo dňa zániku nájmu všetko, čo prevzal od prenajímateľa pri vzniku nájmu a v stave v akom nehnuteľnosť prevzal s ohľadom na obvyklé opotrebenie.

Skončenie nájmu

Nájom nebytového priestoru zaniká:

  • písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
  • výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
  • odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
  • zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #o #prenajme #kancelarii #vzor

Ďalšie články