Krátkodobý Nájom Bytu Podľa Zákona č. 98/2014 Z.z.

Tento článok sa zaoberá zákonom č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý nadobudol účinnosť 1. mája 2014. Cieľom tohto zákona je zjednodušiť a prehĺbiť nájomné bývanie na Slovensku a zároveň vyvážiť práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.

Úvod do Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu

Do prijatia zákona č. 98/2014 Z.z. bol nájom bytu upravený v Občianskom zákonníku (§ 685 až § 714). Nový zákon zavádza špeciálnu právnu úpravu nájmu bytu vo vzťahu k Občianskemu zákonníku.

Definícia Krátkodobého Nájmu

Krátkodobý nájom je definovaný ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá spĺňa náležitosti podľa § 3 zákona a na základe ktorej nájom, vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov. Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Tento nájom môže byť predĺžený maximálne dvakrát na dobu dvoch rokov.

Vylúčenie z Pôsobnosti Zákona

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa nevzťahuje na:

• Nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov (napr. byty obstarané za použitia dotácií na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní).
• Nájomné pomery v služobných bytoch, bytoch osobitného určenia, bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia, družstevných bytoch, bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Obligatórne Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

1. Údaje o zmluvných stranách: Identifikácia prenajímateľa a nájomcu.
2. Označenie predmetu nájmu a rozsah užívania: Presná adresa bytu a rozsah, v akom bude nájomca byt užívať.
3. Určenie výšky nájomného a úhrad za plnenia: Stanovenie výšky nájomného a poplatkov spojených s užívaním bytu a príslušenstva, ako aj spôsob ich určenia.
4. Opis stavu bytu: Podrobný opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia, vrátane známych závad.
5. Určenie doby nájmu: Presné stanovenie doby trvania nájmu.
6. Vyhlásenie nájomcu: Potvrdenie nájomcu, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Povinnosť Registrácie Zmluvy

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať nájomnú zmluvu u príslušného správcu dane v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal byt. Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, nájom sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 711 ods. 1, 3, 6). Prenajímateľ je povinný nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti.

Pre aplikáciu zákona o krátkodobom nájme bytu na nájomný vzťah sa vyžaduje registrácia prenajímateľa u príslušného správcu dane v zmysle ustanovenia § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajal nehnuteľnosť (okrem pozemku).

Nájomné a Úhrady Spojené s Užívaním Bytu

V súvislosti s nájomným a úhradami spojenými s užívaním bytu a jeho príslušenstva sa zmluvné strany musia dohodnúť aj na:

• Výške platieb, rozsahu a spôsobe výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva.
• Spôsobe ich platenia.
• Prípadoch, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Zákon obmedzuje možnosť zmeny nájomného/nákladov iba zmenou cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávanou priemernou ročnou mierou inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je tým oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Peňažná Zábezpeka (Depozit)

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve dohodnúť peňažnú zábezpeku, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za plnenia, spôsobenej škody na byte alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal si s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie.

Zánik Nájmu Bytu

Krátkodobý nájom bytu zaniká:

1. Uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý.
2. Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
3. Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v zákone.
4. Písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.
5. Zánikom predmetu nájmu.

Výpoveď z Nájmu zo Strany Prenajímateľa

Prenajímateľ je oprávnený vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

a) nájomca alebo osoba, ktorá s ním v byte žije, poškodzuje byt, jeho zariadenie alebo spoločné časti domu napriek písomnému upozorneniu, alebo hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok.b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia za čas dlhší ako dva mesiace.c) nájomca napriek písomnej výzve nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky.d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom.e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Výpoveď z Nájmu zo Strany Nájomcu

Nájomca je oprávnený vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte.b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru.c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu.d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Výpovedná Lehota

V prípade písomnej výpovede, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa §7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní.

Odstúpenie od Zmluvy

Zákon zakotvuje právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.

Nájomca je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Vypratanie Bytu

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok. Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z.

Neplatnosť Skončenia Nájmu

Tak ako pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka, aj v prípade neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo domáhať sa určenia neplatnosti skončenia na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy.

V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

Vzťah k Občianskemu Zákonníku

Na krátkodobý nájom sa nevzťahujú ustanovenia § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka, ak tento zákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak.

Dohoda o Ďalších Podmienkach v Zmluve

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu môžu tiež dohodnúť:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu).
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa, napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu.
• Uvedenie stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…).
• Dohodu o spôsobe doručovania písomností.

Ústna alebo Písomná Forma Zmluvy

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

Právna Úprava Zmluvy o Krátkodobom Nájme Bytu

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719).

tags: #nájomná #zmluva #zákon #98/2014 #Z.z.