Nájomná zmluva s cudzincami: Praktické aspekty a povinnosti

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nájomných zmluvách s cudzincami na Slovensku, s dôrazom na legislatívne požiadavky, práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj špecifické aspekty súvisiace so zamestnávaním cudzincov.

Možnosti ubytovania pre cudzincov na Slovensku

Cudzinci si na Slovensku môžu zabezpečiť bývanie rôznymi spôsobmi:

• Prenájom: Uzatvorenie nájomnej zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti.
• Podnájom: Prenájom nehnuteľnosti od existujúceho nájomcu.
• Kúpa nehnuteľnosti: Nadobudnutie vlastníctva bytu alebo domu.

Možnosti prenájmu sú rôzne a závisia od individuálnych potrieb a finančných možností. Je možné prenajať si celý byt alebo rodinný dom, prípadne iba jednu izbu v byte, alebo časť domu. Hľadanie a prenájom ubytovania je možné priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie.

Forma a obsah nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu. Bežne ju zabezpečuje vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára - či podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy:

1. Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu.
2. Jednoznačné označenie nehnuteľnosti, aby nemohlo dôjsť k jej zámene.
3. Výška nájomného.
4. Výška platieb za služby spojené s užívaním bytu (napr. energie, voda, plyn).
5. Opis príslušenstva a stavu bytu.
6. Určenie doby nájmu: Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).
7. Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve môžu dohodnúť:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu): Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa: Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu: Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.
• Uvedenie stavu meračov: Odporúčame nezabudnúť pri podpise zmluvy na zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…).
• Dohodu o spôsobe doručovania písomností: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti. Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov.

Krátkodobý nájom bytu

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

Právna úprava zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719).

POZOR! Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Ubytovanie cudzincov a zákon o pobyte cudzincov

Pobyt cudzincov na území Slovenskej republiky upravuje predovšetkým zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov. Tento zákon vymedzuje aj podmienky, ktoré musí cudzinec splniť na to, aby mu bol udelený pobyt. Podľa § 122 písm. d) zákona o pobyte cudzincov je dokladom potvrdzujúcim zabezpečenie ubytovania aj čestné vyhlásenie fyzickej osoby o poskytnutí ubytovania cudzincovi na území Slovenskej republiky spolu s výpisom z listu vlastníctva alebo dokladom preukazujúcim oprávnenie na užívanie nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Pri podávaní žiadosti o prechodný pobyt platí, že doklad o zabezpečení ubytovania musí preukazovať, že štátny príslušník tretej krajiny má zabezpečené ubytovanie na najmenej šesť mesiacov trvania prechodného pobytu.

Požiadavky na ubytovací priestor

Zákon o pobyte cudzincov vyžaduje, aby zabezpečené ubytovanie spĺňalo minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Týmto predpisom je § 8 ods. 1 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z. Podľa tohto ustanovenia by mala obytná plocha bytu nižšieho štandardu mať minimálne 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu žijúcu v domácnosti.

Zamestnávanie štátnych príslušníkov tretích krajín a povinnosti zamestnávateľa

Zamestnávateľ so sídlom na území SR, ktorý zamestnáva štátneho príslušníka tretej krajiny podľa § 21 ods. 1 písm. a) tretieho bodu alebo štvrtého bodu alebo podľa § 23a zákona o službách zamestnanosti, alebo tuzemská fyzická alebo právnická osoba, ktorá uzatvorila zmluvu so zahraničnou právnickou osobou alebo so zahraničnou fyzickou osobou so sídlom mimo EÚ, na ktorej základe sú k nej vysielaní zamestnanci zahraničného zamestnávateľa vykonávať prácu na území Slovenskej republiky (ďalej ako „informujúca organizácia“), je povinný podľa § 23b ods. Od 1.9.2025, v zmysle § 23b ods. 5 zákona č. ktorý je rodinným príslušníkom štátneho príslušníka tretej krajiny podľa § 21b ods. 8 písm. b) alebo písm.

Začiatok a skončenie zamestnania štátneho príslušníka tretej krajiny podľa príslušného ustanovenia § 23a zákona o službách zamestnanosti oznamuje zamestnávateľ úradu práce zaslaním príslušného formulára informačnej karty elektronickými prostriedkami podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom, do 7 pracovných dní od nástupu do zamestnania a do 7 pracovných dní od skončenia zamestnania, resp. vyslania. V prípade vyslania má túto povinnosť voči úradu práce tuzemská fyzická alebo právnická osoba, ktorá uzatvorila zmluvu so zahraničnou právnickou osobou alebo so zahraničnou fyzickou osobou, na ktorej základe sú k nej vysielaní zamestnanci zahraničného zamestnávateľa vykonávať prácu na území Slovenskej republiky (ďalej ako „informujúca organizácia“).

Príslušným úradom prace je úrad, v ktorého územnom obvode bude štátny príslušník tretej krajiny zamestnaný, resp. bude realizovať výkon práce na základe vyslania na účel poskytovania služieb (t. j. rozhodujúce je miesto výkonu práce nie sídlo zamestnávateľa).

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Prijatím formulára úrad potvrdzuje splnenie zákonnej povinnosti zamestnávateľa alebo informujúcej organizácie podľa § 23b ods. 5 zákona o službách zamestnanosti, neznamená to však potvrdenie úradu, že zamestnanie / vyslanie štátneho príslušníka tretej krajiny spĺňa podmienky podľa ustanovenia § 23a ods.

Dokumenty potrebné pri zamestnávaní cudzincov

Ak ide o štátneho príslušníka tretej krajiny podľa § 23a ods. 1 písm.

1. doklad potvrdzujúci zabezpečenie ubytovania, najmenej na predpokladané obdobie zamestnania (napr. potvrdenie vydané ubytovacím zariadením o poskytnutí ubytovania na predpokladané obdobie trvania zamestnania, faktúra).
2. potvrdenie informujúcej organizácie o poskytnutí ubytovania v ubytovacom zariadení počas obdobia trvania zamestnania, ktoré spĺňa všetky náležité požiadavky týkajúce sa prevádzky tohto zariadenia.
3. Kópia osvedčenia o uplatniteľných právnych predpisoch (formulár A1), tzn. potvrdenie o uplatniteľnej legislatíve alebo žiadosť o jej vystavenie, ktoré potvrdzujú, že je zamestnanec sociálne zabezpečený vo vysielajúcom členskom štáte EU/EHP/Švajčiarska.
4. Kópia dokladu o pobyte na území členského štátu, v ktorom štátny príslušník tretej krajiny bežne pracuje, ak sa povolenie na pobyt vyžaduje podľa právnych predpisov štátu, z ktorého je vyslaný.

V prípade zamestnania štátneho príslušníka tretej krajiny podľa § 23a písm. t) zákona o službách zamestnanosti, t. maturitného vysvedčenia príp. dokladu o oprávnenom pobyte (prechodný pobyt na účel zamestnania alebo štúdia, obnova prechodného pobytu v zmysle § 34 ods. 1 písm.

Zamestnávateľ má možnosť oznámenia zmeny údajov na zaslanom formulári informačná karta na dokumente Oznámenie zamestnávateľa o zmene údajov na formulári IK (Priloha č.6) [ DOCX].

Zmeny, ktoré je potrebné oznámiť:

• sídla zamestnávateľa (PSČ, okres, obec, ulica, sup./orient.
• nové miesto výkonu v rámci okresu pôvodného miesta (PSČ, obec, ulica, sup./orient.
• zmena ustanovenia § 23a zákona č. 5/2004 Z. z.
• Zmena miesta výkonu práce do územnej pôsobnosti iného úradu práce v zmysle zákona č. 5.

Príspevok za ubytovanie odídencov z Ukrajiny

Národná rada Slovenskej republiky prijala zákon č. 92/2022 Z. z. o niektorých ďalších opatreniach v súvislosti so situáciou na Ukrajine, ktorým novelizovala zákon č. 480/2002 o azyle. Táto novela nadobudla účinnosť dňa 30. marca 2022. Reflektuje na aktuálnu situáciu na Ukrajine a jej cieľom je uľahčenie sociálneho začlenenia a integrácie štátnych občanov Ukrajiny, ktorým poskytuje dočasné útočisko z dôvodu vojnového konfliktu. Jej ustanovenia bližšie špecifikujú podmienky poskytovania príspevku za ubytovanie osôb, ktoré nadobudli štatút dočasného útočiska. Spôsob vyplácania príspevku a ďalšie podrobnosti upravuje nariadenie vlády č. 99/2022 Z. z.

Nárok na príspevok má osoba vlastniaca nehnuteľnosť slúžiacu na bývanie - prenajímateľ, ktorá poskytla bezodplatné ubytovanie odídencovi a predloží obci zmluvu o poskytnutí tohto ubytovania. Vláda udelí príspevok za ubytovanie odídenca prostredníctvom obce, v ktorej územnom obvode mu bolo toto ubytovanie poskytnuté. Ak oprávnená osoba poskytla ubytovanie odídencovi pred 30.

Príspevok za ubytovanie odídenca, ktorý dovŕšil vek 15 rokov sa poskytuje oprávnenej osobe vo výške 7 eur za jednu noc jeho ubytovania.

Dôležité upozornenia a odporúčania

• Originál nájomnej zmluvy si nechajte: Ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, odporúčame na cudzineckej polícii nepredkladať jej originál, ale dať si vyhotoviť overenú fotokópiu.
• Ubytovanie musíte mať v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie.
• Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.
• Nočný kľud: Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný napr. hlasitou hudbou, hlučnými stretnutiami, či hlukom strojov.

tags: #najomna #zmluva #vzor #s #cudzincami