Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Kompletný sprievodca

Katastrálne konanie je kľúčovým krokom v procese prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Uzavretie kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode vlastníctva (darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod.) k nehnuteľnostiam (pozemkom, stavbám, bytom či nebytovým priestorom) je dôležitý krok, ale samotný prevod vlastníckeho práva nastáva až vkladom do katastra nehnuteľností. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o návrhoch na vklad do katastra nehnuteľností, vrátane ich obsahu, príloh, poplatkov a postupov.

Prečo je potrebný návrh na vklad po uzavretí zmluvy?

Hoci sú zmluvné strany viazané prejavmi svojej vôle už od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva, k samotnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam uzavretím zmluvy nedochádza. V slovenskom právnom poriadku je predmetom zmluvy o prevode vlastníctva len záväzok prevodcu previesť vlastnícke právo. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nastáva až vkladom do katastra nehnuteľností. Uvedené vyplýva z § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Katastrálne konanie je upravené v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Vkladom do katastra nehnuteľností sa zakladá, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti.

Náležitosti návrhu na vklad

Samotný návrh na vklad sa podáva písomne a musí obsahovať podľa § 30 ods. katastrálneho zákona nasledovné:

• Identifikácia účastníkov konania:
  • Meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania, ktorý je fyzickou osobou.
  • Obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania, ktorý je právnickou osobou.
• Označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný: Návrh na vklad sa podáva príslušnému okresnému úradu, ktorým je ten okresný úrad, v územnom obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť. Vždy je vhodné na podaní uviesť okrem označenia okresného úradu aj to, že je adresovaný katastrálnemu odboru daného okresného úradu. Ak sa má na základe zmluvy previesť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v územných obvodoch rôznych okresných úradov, účastník konania sa môže ľubovoľne rozhodnúť, ktorému okresnému úradu z tých, v ktorých územnom obvode sa jedna z nehnuteľností uvedených v zmluve nachádza, adresuje svoj návrh na vklad. Tento vybraný okresný úrad je na základe toho príslušný konať o celom návrhu - teda nerozhodne len o povolení vkladu vlastníckeho práva k tým nehnuteľnostiam, ktoré sú v jeho územnom obvode.
• Označenie právneho úkonu: Označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, atď.); ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony (teda ak uzatvoria účastníci v jednej listine napr. v praxi častú kombináciu zmluvy o prevode vlastníctva spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného bývania v prevádzanej nehnuteľnosti musia aj v návrhu na vklad označiť, že sa týka oboch týchto právnych úkonov, obsiahnutých v priloženej listine.
• Označenie nehnuteľností: Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. Katastrálneho zákona.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu: Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Povinné prílohy návrhu na vklad

Katastrálny zákon v § 30 ods. 5 definuje prílohy, ktoré musia byť k návrhu na vklad priložené:

• Zmluva: Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach - tá je vždy prílohou k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vtedy, ak sa vlastnícke právo má previesť na základe uzavretej zmluvy medzi vlastníkom a nadobúdateľom vlastníckeho práva. Ak sa návrh na vklad do katastra podáva v listinnej podobe, je potrebné túto zmluvu priložiť v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia). V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru tvorí prílohu zmluvy (resp. v širšom ponímaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností):
• Vyhlásenie správcu: Vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak však ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru).

Okrem toho v tom-ktorom prípade ale môže byť potrebné priložiť k návrhu na vklad aj ďalšie prílohy, a to nasledovné v nasledovných prípadoch:

Prečítajte si tiež: Postup pri vrátení návrhu na kúpeľnú starostlivosť

• verejná listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva,
• identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
• geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku,
• dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom (Podpis splnomocniteľa - teda toho, kto udeľuje splnomocnenie na svoje zastupovanie inej osobe - musí byť osvedčený vtedy, ak je splnomocniteľom: prevodca na zmluve, povinný z predkupného práva, povinný v prípade vzniku vecného bremena, oprávnený v prípade zániku vecného bremena, spoluvlastník na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov);
• oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe, ak najviac 90 dní pred podaním návrhu účastníci konania podali oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva zverejneného na stránke úradu (Ak účastníci podali najviac 90 dní pred podaním návrhu elektronicky prostredníctvom internetovej stránky Úradu geodézia, kartografie a katastra Slovenskej republiky oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platia znížený správny poplatok, a to o 15,- €).

Elektronické podanie návrhu na vklad

Katastrálny zákon ustanovuje v § 22 ods. 4 možnosť vykonať katastrálne konanie aj elektronicky. Katastrálne konanie vykonávane elektronicky sa líši od klasického písomného elektronického konania len v minimálnych odchýlkach - tie sa týkajú jednak náležitostí podania a príloh a jednak aj správneho poplatku (ktorý je pri elektronickom katastrálnom konaní nižší).

Čo sa týka náležitosti elektronického podania, uplatní sa § 23 katastrálneho zákona podľa ktorého náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní s tou výnimkou, že pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh (teda aj len jeden rovnopis zmluvy).

Pri elektronickom podaní ale musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a podpísané zaručeným elektronickým podpisom a ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad do katastra je potrebné mať vyhotovené elektronické podoby všetkých potrebných dokumentov a podpísať ich kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých dotknutých osôb.

Kto môže podať návrh na vklad?

Konanie o povolení vkladu sa začína podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona výlučne na návrh účastníka konania. Teda, aj keby sa katastrálny odbor okresného úradu dozvedel o tom, že nejakí účastníci zmluvy uzatvorili zmluvu o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, nemohli by bez toho, že by podali oni sami návrh na vklad, konať v danej veci. Účastníkom konania je podľa § 30 ods. 1 katastrálneho zákona účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Z gramatického výkladu uvedených ustanovení katastrálneho zákona súčasne vyplýva, že katastrálny zákon neustanovuje požiadavku, podľa ktorej by boli povinný podať návrh na vklad spolu všetci účastníci konania (teda všetci účastníci zmluvy). Ďalej je ale nutné uviesť, že účastníci zmluvy sa spravidla písomne, už priamo v zmluve výslovne dohodnú na tom, či podajú návrh na vklad spoločne všetci, alebo či je podať návrh na vklad oprávnený len niektorí z jej účastníkov - napr. len predávajúci, kupujúci, darca a pod. Bez takejto dohody je návrh na vklad oprávnený podať ktorýkoľvek z účastníkov zmluvy, a to aj samostatne. V návrhu na vklad ale musí uviesť údaje aj ostatných účastníkov zmluvy (spravidla ich údaje uvádza tak, ako sú uvedené v samotnej zmluve). Návrh na začatie konania/na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu, teda každá zo zmluvných strán.

Správne poplatky a lehoty

S podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spojená poplatková povinnosť navrhovateľa - účastníka katastrálneho konania. Tento poplatok vyberá príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor). Výšku správneho poplatku upravuje zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v účinnom znení v položke 11 prílohy tohto zákona.

Prečítajte si tiež: Návrh zmien dôchodkového veku 1958

Výška správnych poplatkov je nasledovná:

a) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne je správny poplatok 66 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní (vychádzajúc z § 32 ods. 1 katastrálneho zákona)

b) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky je správny poplatok 33 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní

c) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 266 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní

d) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 133 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní (v tomto prípade je potrebné uhradiť správny poplatok v deň doručenia návrhu na vklad)

Prečítajte si tiež: Kritériá prijatia do denného stacionára

K uvedenému je ale potrebné uviesť, že ak účastníci podali najviac 90 dní pred podaním návrhu na vklad elektronicky prostredníctvom internetovej stránky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platia znížený správny poplatok, a to o 15,- € oproti správnemu poplatku, ktorý by hradili v prípade, ak by oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad neurobili (a to bez ohľadu na počet právnych úkonov, ktoré sú uvedené v oznámení).

Rovnako je nutné ale upozorniť na skutočnosť, že ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne (teda ak napr. účastníci podávajú návrh na vklad vlastníckeho práva ako aj práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, týka sa vklad dvoch právnych úkonov, preto aj správny poplatok bude v danom prípade dvojnásobný - napr. v štandardnom písomnom konaní to bude 2 x 66,- € = 132,- €).

Vždy odporúčame účastníkom katastrálneho konania v záujme jeho urýchlenia pripojiť už k podaniu návrhu na vklad ako prílohu aj doklad o úhrade správneho poplatku, vypočítaného vyššie uvedeným postupom.

Rozhodnutie o návrhu na vklad

Po podaní návrhu na vklad príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor) podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní splnenie podmienok pre vklad, tak okresný úrad vklad povolí. Toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom vydania - týmto dňom dochádza k prevodu vlastníckeho práva. Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. Na liste vlastníctva sa ale zmena vlastníka vyznačuje podľa § 43 ods. 1 katastrálneho zákona v deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, najneskôr však v nasledujúci deň. Teda aj na výpise z listu vlastníctva určeného na právne úkony, ktorý by si nadobúdateľ dal vyhotoviť po právoplatnosti rozhodnutia, bol už uvedený ako vlastník (hoci by mu samotné rozhodnutie ešte nebolo doručené).

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní nedostatky návrhu na vklad, rozhodne o prerušení konania alebo o zastavení konania - to v závislosti od toho, o aký nedostatok v danej veci ide.

Podľa § 31a katastrálneho zákona okresný úrad konanie o návrhu preruší, ak:

a) sa začalo konanie o predbežnej otázke,

b) nebol zaplatený správny poplatok,

c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,

d) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,

e) bolo účastníkovi neodkladným opatrením alebo predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,

f) právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu (napr. pri výkone trestu prepadnutia majetku).

Konanie sa v uvedených prípadoch preruší podľa § 22 ods. 5 katastrálneho zákona v spojení s § 29 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v účinnom znení najdlhšie na dobu 30 dní. Okresný úrad následne v katastrálnom konaní pokračuje z vlastného podnetu alebo na podnet účastníka konania, len čo pominuli prekážky, pre ktoré sa konanie prerušilo, prípadne len čo uplynula lehota, na ktorú bolo katastrálne konanie prerušené. Ak prichádza do úvahy prerušenie konania aj zastavenie konania, vždy je potrebné preferovať prerušenie konania, počas ktorého možno nedostatky návrhu či jeho príloh (napr. aj samotnej zmluvy) odstrániť. Odvolať sa je možné len proti rozhodnutiu, v ktorom katastrálny úrad vklad zamietol.

tags: #navrh #na #vklad #do #katastra #nehnutelnosti