Povinnosti navrhovateľa v katastrálnom konaní podľa katastrálneho zákona

Kataster nehnuteľností a s tým spojené zápisy sa dotýkajú takmer každého človeka, minimálne niekoľkokrát za život. Či už ide o predaj bytu, kúpu pozemku ako investíciu alebo prevod nehnuteľností obcou, kataster nehnuteľností zohráva kľúčovú úlohu. Zápisy do katastra sa realizujú v prísne formalizovanom procese.

Nehnuteľnosti a katastrálne konanie

Ústredným pojmom je nehnuteľnosť. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník). Proces evidencie nehnuteľností a zápisu práv k nim upravuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra č. 461/2009 Z. z.

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra nehnuteľností v katastrálnom konaní (§ 22 ods. 1 katastrálneho zákona), ktoré vedie okresný úrad, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza.

Novela katastrálneho zákona z roku 2018

V Zbierke zákonov Slovenskej republiky bol pod č. 212/2018 zverejnený zákon prijatý Národnou radou Slovenskej republiky dňa 19. júna 2018, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. Cieľom novely bolo najmä urýchliť a skvalitniť proces registrácie nehnuteľností a tvorbu legislatívnych podmienok na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností.

Predmet evidovania v katastri nehnuteľností

Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom. Do katastra nehnuteľností sa po novom zapisujú stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, t. j. budovy. Doterajšia právna úprava uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Na základe toho v praxi často vznikali nejasnosti, či predmetná stavba je predmetom evidovania v katastri a teda či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (napr. V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhodovali príslušné okresné úrady.

Prečítajte si tiež: Navrhovateľ, odporca a strana sporu

Podľa nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je Úrad oprávnený na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencií stavieb v katastri nehnuteľností. Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Na základe podania takého návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis v katastri, predloženie veci (t. j. o predmete evidovania v katastri) Úradu. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu.

Novela v novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona upravuje spôsob zápisu, resp. výmazu stavieb. Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa vo vzťahu k stavbe zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba.

Zápis rozostavaných stavieb

Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti, z ktorého je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018).

Novela nereflektovala (čo bez súvisiacej zmeny iných právnych predpisov ani nemohla) na existujúci právny stav, keď sa najmä developeri nových bytových projektov obracajú na okresné úrady s návrhmi na zápis bytov a nebytových priestorov, resp. rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností, nie v súvislosti ich vznikom na základe zmluvy o výstavbe, ale na základe návrhu na zápis záznamom.

Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené. Za povšimnutie stojí riešenie zákonodarcu obsiahnuté v Novele, keď na jednej strane je možné zapísať do katastra nehnuteľností v podzemnej stavbe nachádzajúce sa rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory a na druhej strane nie je poskytnutá legislatívna možnosť evidovania rozostavaných podzemných stavieb v katastri nehnuteľností (napr.

Prečítajte si tiež: Povinnosti pri rozvode manželstva

Zápis stavieb alebo podzemných stavieb do katastra nehnuteľností, skolaudovaných alebo daných do užívania pred 01.10.1976, sa vykoná na základe oznámenia obce.

Cena nehnuteľnosti

Kataster nehnuteľností bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad).

Identifikátor cudzinca

Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania.

Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania

Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania (napr. konania o vklade práva do katastra nehnuteľností, záznamového konania, konania o oprave chyby).

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Ako Postupovať v Dodatočnom Dedičskom Konaní?

• Identifikačné údaje navrhovateľa (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, adresa na doručovanie, údaj o štátnej príslušnosti pre fyzické osoby; názov, identifikačné číslo, sídlo, adresa na doručovanie pre právnické osoby). Pokiaľ je navrhovateľom fyzická osoba s trvalým pobytom v zahraničí, odporúča sa uviesť aj adresu na doručovanie v Slovenskej republike.
• Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
• Uvedenie predmetu návrhu.
• Označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad. V zmysle novely predmetom návrhu na vklad musia byť (i) všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a (ii) všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.
• Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c).
• Označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 2 až 4, 6 až 8.
• Údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy, ak ide o povinne zverejňovanú zmluvu.
• Označenie príloh.
• Žiadosť o zaslanie oznámenia o vykonaní záznamu, oznámenia o vykonaní poznámky alebo žiadosť o zaslanie oznámenia o výsledku prešetrenia zmien údajov katastra prostredníctvom elektronickej pošty na uvedenú elektronickú adresu alebo do elektronickej schránky, ak navrhovateľ žiada oznámiť vykonanie zápisu do katastra, resp.
• Žiadosť o urýchlené konanie o vklade, ak navrhovateľ žiada o jeho urýchlenie.

Adresu na doručovanie písomností v tuzemsku je teda potrebné uvádzať len vo vzťahu k fyzickým osobám (nie aj zahraničným právnickým osobám). Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára do prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej podobe.

Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii.

Prílohy návrhu na vklad

Rozšírili sa prílohy, ktoré je potrebné prikladať k návrhu na vklad. Novela dopĺňa a mení zoznam príloh návrhu uvedených v doterajšom znení § 30 ods.

Medzi nové prílohy patrí:

• Čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa tieto podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú. Podmienky § 59a Obchodného zákonníka sa vzťahujú len na akciovú spoločnosť, a preto jedno z uvedených čestných vyhlásení bude potrebné predkladať, ak účastníkom právneho úkonu bude akciová spoločnosť.
• Poverenie právnickej osoby udelené jej zamestnancovi, ak je účastníkom konania o návrhu na vklad právnická osoba, ktorá písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti podaním návrhu na vklad.
• Listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad. Okresný úrad je oprávnený vyžadovať predloženie aj ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie. Uvedené však neznamená, že by bol okresný úrad oprávnený žiadať predloženie akejkoľvek listiny.

Geometrický plán už do budúcna v dôsledku elektronizácie štátnej správy nemá predstavovať povinnú prílohu návrhu na vklad a bude sa uvádzať len číslo úradného overenia geometrického plánu. Prílohou návrhu bude geometrický plán len vtedy, ak bol úradne overený do nadobudnutia účinnosti novely zákona, teda do 30. septembra 2018.

Oznámenie o návrhu na vklad

Doterajšia možnosť pred podaním návrhu na vklad vyplniť oznámenie k návrhu na vklad v elektronickej podobe zostáva zachovaná, avšak vzťahuje sa aj na návrhy na vklad podané v elektronickej podobe. Oznámenie o návrhu na vklad má iba informatívny charakter a nemá žiadne právne účinky. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku o 15 EUR. Oznámenie o návrhu na vklad platí 90 dní, a ak návrh na vklad bude podaný neskôr, na oznámenie o návrhu na vklad sa neprihliada.

Oprava chýb v zmluve

Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad. Prerušenie katastrálneho konania a výzva okresného úradu na odstránenie nedostatkov návrhu na vklad alebo jeho príloh z dôvodu nesprávností uvedenia identifikačných údajov účastníkov právneho úkonu podľa novej právnej úpravy už nebude potrebné.

Návrh na vykonanie záznamu

Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. S týmto spôsobom podania návrhu bude spojený významný časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu. Pod doručením do elektronickej schránky Úradu treba rozumieť okamih, keď je elektronické podanie k dispozícii v elektronickej schránke Úradu.

V súvislosti s lehotami na vykonanie zápisu v katastri nehnuteľností je potrebné zmieniť sa aj o výraznom skrátení ďalšej lehoty na vykonanie zápisu záznamom, konkrétne lehoty na výmaz záložného práva. S lehotami na vykonanie zápisu záznamom súvisí aj nová kompetencia predsedu Úradu. Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad. Rozhodovanie predsedu Úradu nemá vplyv na plynutie lehôt konania o zázname (aj konania o návrhu na vklad). Na rozhodovanie predsedu Úradu sa nevzťahuje správny poriadok.

Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania.

V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu. Ohľadne iných listín majúcich dôkaznú hodnotu pre konanie platí obdobne vysvetlenie uvedené vo vzťahu k nekonkrétne označeným prílohám návrhu na vklad.

Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp. Okresný úrad po predložení súdneho rozhodnutia, ktoré nie je v dôsledku ďalšej právnej zmeny záväzné pre osobu zapísanú v katastri, záznam nevykoná, avšak o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností obmedzujúcu poznámku na dobu 2 mesiacov od jej zápisu.

Oprava chyby

Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu. Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa začatia konania a lehota na vyhotovenie protokolu o oprave chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa doručenia podnetu na opravu chyby, resp. Novela stanovuje tiež deň ukončenia konania o oprave chyby.

Verejnosť katastra

Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby.

tags: #navrhovatel #katastrálny #zákon #povinnosti